王則楚

　　據悉，《廣東省物業管理條例》修改工作已經啓動，并且已經列入今年省人大、省政府的立法計劃。因此提出以下幾點建議，供修改《條例》時參考：

　　一、《廣東省物業管理條例》規範的委托物業管理行爲所委托管理的物業，只能是業主的共有公共物業，而並不是業主的私有物業。例如，你是小區内一户住宅的業主，你並没有把關門内的私人物業委托給物業管理企業管理，你只是將公共的樓梯、電梯、上下水管及其他公共物業委托給物業管理企業管理。這是整個物業管理條例規範物業管理行爲的基礎。

　　二、既然業主委托管理的是公共物業，這些公共物業的所有權必須屬於業主，否則他無權委托。目前很多居民小區的公共物業的權屬是不清晰的，除了外墻、電梯、公用水泵等外，其他如地下車庫、會所及附屬活動室的歸屬，甚至操場、道路、緑化地的歸屬，情况都比較復雜，法律、法規對此規定得不够明確，使《廣東省物業管理條例》的貫徹受到極大阻礙。

　　三、居民小區公共物業的權屬不清晰，使其共有業主通過業主大會或業主代表大會選舉業主委員會，以代議制的方式把公共物業的所有權移交給業主委員會，變得依據不足。因此，業主委員會是這些公共物業的所有權的法人代表地位受到質疑，給業主委員會的成立、登記和開展工作帶來許多不便。

　　爲此，在《廣東省物業管理條例》修改中我們建議：

　　（一）條例應明確它規範的物業管理主要是居民住宅和小區的公共物業管理。這些公共物業共有權屬於所有位於公共物業管理範圍内的所有單個私有物業的業主。要通過規劃來明確居民住宅和小區的公共物業，通過在房産证上公共物業共有權的登記，明確居民住宅和小區業主公共物業的共有權，爲居民小區物業管理建立明確的法理基礎。

　　（二）居民住宅和小區的業主，由於有了公共物業的共有權，也就有了“共有資産”，從而有了“共有資産”的委托管理權和委托經營權，而這個委托是通過代議制的辦法，召開全體業主大會或業主代表大會選舉業主委員會來實現的。這點應該在條例修改時加以明確。

　　（三）無論從理論上分析，還是物業管理的實踐，都要求對業主委員會這個自治組織的獨立社團法人地位予以明確，民政部門應該予以登記。由於它通過代議制的選舉委托，有了“共有資産”所有權和經營權。有了“資産”就可以登記成爲獨立的經濟體，也就有了“獨立承擔民事責任的能力”。否則，業主委員會訂立公共物業委托管理合同、根據合同獨立承擔賠償要求、承擔滯納管理費的賠償責任等都無從談起。業主委員會的籌建和確認，由街道辦指導和協助也没有了依據。

　　（四）公共物業管理是通過召開全體業主大會或業主代表大會，審議通過委托物業管理服務合同，由物業管理服務公司進行的服務業商業行爲。所有公共物業共有人，即便是建設單位在那裏擁有單個自有物業，如會所、車庫、商鋪、游泳池、網球場等，也應按規定的商業標準（往往是住宅的兩倍）繳納物業管理費。物業管理費本來應該是業主委員會收取，按合同要求交納給物業管理服務公司的，當然業主委員會也可以通過合同將收取權委托給物業管理服務公司。

　　（五）公共物業的維修基金，理所當然應該歸其委托管理的業主委員會，應存放在業主委員會的賬户上，置於業主委員會的監管之下，不致被挪用和流失。否則，公共物業開發利用的收益應該補充公共物業的維修基金，將成爲一句空話。公共物業的維修基金，應該由發展商或建設單位移交給業主委員會。房改房的維修基金應由房改單位在房改時一並支付，因爲房改房的公共物業是房改房的一部分，并且就是在房改前建設和提供給幹部和職工使用的。

　　（六）建議建設管理部門對公共物業權屬的界定要有利於公共物業的管理。如屋頂、外墻、上下水管要有便於維修和開發利用的規定，而且在設計中就得到貫徹。小區的公共物業也絶不能分屬小區的某幾户或某棟樓。如屋頂作爲公共物業，要在上面建立無綫電管理委員會的監測天綫，竟然需要屋頂覆蓋下的全體業主同意，致使無法實施。整個小區都需要的樓頂小區名稱的霓虹燈，安到哪棟樓頂都通不過。更不用講有發射電波的移動通信設施了。這些，最好的辦法是設計時就設計好，出售時就明確。

　　

　　（2006年10月31日）