潘蜀健

　　我國的房地産業一直沿用“均價”描述商品房市場價格，其實，“均價”是很不科學的統計指標。它不僅掩飾了許多市場真實信息，而且容易傳遞錯誤信號，誤導决策。當前的房地産市場，正是因爲不加區别地使用“均價”，給房地産市場分析及宏觀調控决策帶來許多意想不到的困難。一定要盡快結束這種不規範的狀况，代之以一套科學而真實地描述商品房市場價格狀况的指標體系。

　　市場研究特别注重信息的準確性以及信息内涵的明確性。市場分析人員在研究商品價格的波動規律時。對於那些商品不同質，類别復雜，性能、質量標準差异較大的商品（如汽車、彩電等等），一般都不用統一的“均價”來描述其價格狀態，而是分類、分檔次統計其價格。比如説，他們從來不説：“某市每輛汽車的平均售價”，而是按不同類型、不同檔次的汽車分别統計其平均價格。因爲就汽車而言，高檔如寶馬、奔馳，低檔如奇瑞、夏利，將它們的價格平均，以這個平均價格的漲落來描述汽車市場，根本説明不了任何問題。商品房具有更復雜的性能和質量差异。不同類别的商品房，價格差别高達數倍乃至數十倍，怎麽能不顧品質因素，不顧區位因素，甚至不顧商品房的使用性質，簡簡單單以一個全市統一的“均價”來描述該市的商品房市場，以這個“均價”的昇降來説明商品房市場行情呢？引起商品房價格波動的因素十分復雜，有地價因素、成本因素、炒作因素，還有供求關係的推動因素，以及商品房自身的成本因素。“均價”上昇了，可能是由於旺盛需求拉動的；可能是高端産品比例增大，商品房建造成本(土地、建材、設備、勞動力)增長的結果；還可能是由炒家的投機性投資抬高的；更可能是開發商囤積居奇，哄抬物價所至。區區一個“均價”，掩飾了多少至關重要的信息？只瞭解“均價”的漲落，不研究“均價”内涵的更精細的内容，簡單倒是很簡單，方便倒是很方便，可開出來的調控藥方管用嗎？遣憾的是，正是這個“均價”，在左右着我們對房地産市場價格波動規律的認識，甚至左右着我們的産業政策。

　　此外，我們還喜歡用商品房的批準預售面積和銷售面積來描述市場供求關係，似乎只要當年的銷售面積大於批準預售面積，就萬事大吉，就可斷定“市場供求兩旺、形勢大好、穩健發展”。果然如此嗎？房地産商品非同一般商品，除了滿足人們居住使用的功能需求外，還具有投資盈利、保本保值的功能。因而，商品房的購買動機也就比較復雜。除有一般的應用性消費以外，還有投資性與投機性的一面。投機性消費滿足短期炒作投機獲利者的需求。在房地産市場上，固然有“無炒不成市”之説，適當的投機有利於活躍市場。但過分的投機，將市場建立在投機的泡沫之上，而且任由泡沫推動價格的攀昇，勢必引導經濟泡沫發展爲泡沫經濟。這樣的市場前景當然是十分危險的。因而，歷來的分析者都十分重視區分不同類的市場需求來研究房地産市場供求關係，忌用綜合性的統計指標；都注意按不同的購買動機來分解商品房的銷售額或銷售面積，以發現潜在的市場風險。然而，令人困惑的是，我們的房地産市場分析者們根本無從獲得那些盡可能細分、詳盡而又真實的數據，從而也不可能科學地判斷商品房市場狀况。

　　據報載消息，不久前發佈的一季度北京市房價漲幅數據竟有兩個，且相差近兩倍。北京市建委公佈的數據是上漲了14.8%，而北京市統計局發佈的同一數據只有7.6％。 同一城市，同一時段，同一數據，競有這麽大的差异！真是令人啼笑皆非。這一事件從另一個側面反映了目前房地産統計指標體系及統計渠道存在的問題。

　　爲了更真實地描述商品房市場價格的真實情况，爲社會提供更有價值的信息，建議立即停止使用“均價”，代之以“組合均價”來描述商品房市場價格。

　　這裏的“組合均價”是指商品房的“分類均價”。以商品住宅爲例，“分類均價”，即按商品住宅品種(别墅、高檔住宅、普通往宅、經濟適用房)、户型(單身公寓、一房一廳、二房一廳、三房二廳、四房二廳等等)、區位(市中心、近郊、遠郊)等等分門别類地統計平均價格。

　　顯然，只有統計部門提供了這類内涵更明確，描述更精細的市場價格信息；只有决策部門依據這類更詳盡的市場價格信息而不是簡單地依賴“均價”來認識市場、制定産業政策。我們才能真正談得上準確而科學地、客觀而真實地把握了房地産市場。那個時候的宏觀調控政策也許更具針對性，更爲科學而有效。

　　

　　（2006年5月9日）