王則楚 

　　一、社區共有物權的確認是社區物業服務的基礎

　　社區麻雀雖小，但五臟俱全，每個生活在社區裏的居民都是這個小社會的成員。社區居民之間的關係與企業、事業單位中人與人之間的關係並不一樣，他們没有任何上下級關係的約束，也没有黨團組織的隸屬，更多的是没有直接利害關係的獨立個體。只有共同的物權聯係是他們彼此緊密相連的載體。在社區建立和諧的鄰里關係，很重要的就是互相理解和尊重。這裏的相互尊重，更多的體現在對居民私有物權的尊重，及對居民個人專有物權和小區居民共有物權的尊重。

　　目前，通過産權登記，居民個人專有物權相對比較清晰，也不容易被侵犯；而共有物權的私權則往往由於物權所屬不明晰，而極易受到侵犯。在計劃經濟時期，住房基本由單位提供，居民只是租賃居住，不會引起什麽糾紛。但改革開放以後，隨着房地産業的住宅小區建設的發展，在居民住宅小區引入物業管理服務後，這種共有産權的不明晰使居民的共有物權得不到尊重，往往被大量侵犯，引發小區群體糾紛，已經成爲和諧社區建設的重大障礙，必須認真加以解决。引入社區物業服務，爲社區居民創造一個良好的生活環境，發展了物業服務這種服務業，給社會創造了大量就業機會，這是物業管理服務業的發展方向。

　　但這種服務必須建立在産權明晰，委托管理程序明確的基礎上。首先，一個社區將物業委托給物業服務企業管理和提供物業服務，是將什麽物業的管理和服務委托給企業呢？不是把自己家專有面積的物業交給企業管理和服務，而是把社區裏業主的共有物業，如屋頂、外墻、電梯、水泵、道路、緑地還有運動場、停車庫、活動會所、物業管理用房等，交給物業服務企業管理和服務。其次，這種服務的費用是按住宅小區内業主專有面積的多少來收取的。如果這些共有物權不屬於擁有專有面積業主的，那末有什麽理由向這些只有專有面積的業主收費呢？甚至有的開發商還把共有物業的建築面積作爲“公攤面積”增加在房産证上，要業主購買下來，並以此增加後的面積來繳納物業管理費。這一切都説明共有物業的所有權是屬於全體業主的。最後，按照《物權法》關於建築物區分所有權的規定和國務院《物業管理條例》關於共有物業開發收益歸全體業主所有，應首先補充公共維修基金的規定，也證明共有物業的業權屬於全體業主。以上這些事實説明，每個社區都有大量的共有物業，它不屬於社會上的全民公有，而是屬於社區的全體業主。進行社區共有物業的區分和把其業權確認給小區全體業主，是整個社區物業委托管理服務的基礎。

　　對於這種共有物業的使用、維護、委托管理、開發利用和變更都應該由其物權所有人共同决定。這就需要召開業主大會共同來做出决定。因此，也需要通過業主大會的選舉，將業主對共有物業的共有權委托給業主委員會。按照《物業管理條例》業主委員會要與物業服務企業簽訂物業委托服務合同。

　　二、目前共有物權未確認引發的主要社區矛盾

　　目前，由於共有物權未確認，致使社區共有物權的私權受到侵犯，引發大量社區群體性矛盾，不少住宅小區的和諧建設受到極大影響。具體的現象有以下幾種：

　　1. 共有物權被開發商占爲己有，甚至出售給私人以牟取暴利，同時使小區相應的社區物業服務受到影響，居民的直接權利受到侵害。突出表現在配套停車場車位的出售和配套社區會所的出售。這方面的糾紛已經有深圳某樓盤就會所的出售引發的訴訟、有廣州某樓盤就地下停車場高價出售車位引發的群體性糾紛。 地下車庫的車位往往是作爲配套的人防工程爲小區業主配套建設的，它利用了土地，但並不計算樓面地價；它作爲人防工程在税收上得到許多减免，它理應不得出售，只能作爲共有物業爲業主提供服務，它可以租賃使用，收入應補充公共維修基金。此外，即便已經出售給個人，作爲業主（許多是開發商私有），那末它的管理成本不應計入物業管理費支出，同時它也應該如同其他業主的專有面積一樣，應該支付物業管理費。目前是車位照賣，依然是物業服務企業管理，還不交物業管理費。嚴重侵犯業主的共有業權。

　　2. 共有物業的利用開發收益被侵犯。不要説物權還有争議的車庫、會所，就是物權没有争議的電梯、大堂，小區道路、公共緑地還有建築物的架空層，這些没有争議應屬於全體業主所有的共有物權，其開發收益也往往被開發商及其前期組建的物業服務企業長期無償佔有。有的社區電梯廣告的收入就是十幾萬、幾十萬，道路夜間允許外來大型車輛停放收入一夜就是成百上千，至於臨街架空層臨建商業鋪面與街道、居委共同分享的租賃收入更是驚人。這些收入就連同業主購房時繳納的存在開發商哪兒的物業維修基金一起，都被他們佔有了。由此引發的大規模的群體糾紛不斷出現。

　　3. 開發商依然通過變更規劃、提高容積率等辦法，繼續牟取暴利。建成住宅小區的土地使用權隨着住房出售，（以所謂住宅建築物的樓面地價形式計入核價成本）隨之一並出售給住宅小區的業主。但許多開發商在住宅全部出售之後，甚至在住宅小區已經出售十幾年後，依然不辦理向業主轉移土地使用權的手續，致使出現樓盤使用多年後，開發商依然通過變更規劃，改變小區建設現狀，建設新的樓房，引起業主的極大不滿，引發群體性糾紛。如廣州白雲堡樓盤變小區兒童游樂場爲7棟高層建築受到小區業主反對就是一例。

　　由此可見，没有對社區共有物業的所有權進行社區業主共有的私權確認，就會給社區和諧帶來無窮後患，這已經爲多年來社區引發大量物業業權糾紛的事實所證明。

　　三、關於落實共有物權確認的建議

　　根據以上具體情况的分析，盡快落實住宅社區共有物業業權已經成爲當前維護小區業主權益，建設和諧社區的當務之急。《物權法》已經明確物權要通過登記才能確認，又對建築物區分所有權作了規定，這爲我們落實共有物權的確認創造了有力條件。省人大很快就要審議《廣東省物業管理條例》了，現在重要的是盡快根據《物權法》的規定，抓緊修訂有關條款，落實共有物權的確認。爲此建議：

　　1. 統一制定區分建築物所有權的有關建築物的測量規定。廣州市房管局就制定了有關建築物的專有面積、共有面積和公用配套專有面積的測量方法，並在報紙媒體上刊登以徵求意見，但至今仍然是紙上談兵。

　　2. 制定共有物權登記確認的規定。必須對社區的共有物權進行登記確認，鑒於實際所屬是社區分散的業主，建議在每個業主的房産证上附加共有物業標注，表明房産证持有人是社區共有業權的所有人之一。標注的部分可以用專頁，利用圖示規劃、文字説明等標注。取消原房産证中分攤面積。這樣更符合共有物權的原則，也便於購房者清晰自己的實際購買物。

　　3. 各級政府要把建立社區業主委員會納入加强基層群衆自治制度建設的内容，具體給予支持和幫助。同時也要根據《中華人民共和國居民委員會組織法》的規定，盡快實現社區居民委員會的社區居民自治選舉，明確居民委員會成員必須是居委會轄區内的居民，改變目前居民委員會成爲政府衙門延伸的狀况，到那時就可以把社區共有物業的自治納入社區居民自治的範疇。            

　　

　　2008年10月24日