2009年年初，金融危機的陰霾尚未散去，經濟前景仍然撲朔迷離，人們討論得最多的是房價什麽時候見底。然而幾乎出乎所有人的意料，隨着寬鬆的貨幣政策的執行，中國房地産市場逆勢而動，從寒冬直接進入了盛夏。據統計，全國70個大中城市的房價已連續9個月呈現環比上漲的趨勢。截至2009年底，在一些重點城市，全年房價漲幅達30-50%，居世界各國之最，房價收入比已超過20年，房産租售比在1∶500左右，投資自住比已超過50%，房價漲幅與GDP之比，已超過5倍。此數據比1個月前又高出0.4個百分點，新建商品住房的銷售價格也同比上漲8.1%，全國房價再創新高。雖然，中央三令五申要堅决抑制房價過度上揚，但每每收效甚微。於是，持續高企的房價便已成爲目前最引人關注的大衆話題，也是剛剛勝利閉幕的省“兩會”的焦點之一。

　　那麽，究竟是什麽原因造成這種全國性的房價高企？政府又該如何正視和應對呢？

　　一、全國性的房價高企的成因

　　（一）房地産市場的剛性需求强烈

　　房地産市場的需求可以分成兩方面：一種是以使用爲目的的需求。通俗地講，就是購買房地産，目的是用來自己居住或者是辦公用的。我們簡稱爲使用性需求。另一種需求是購買房地産的目的不是爲了使用，而是爲了賺取房地産漲價的收益或租金的收益。從經濟學的定義上來講，凡是以靠漲價來獲得收益、而不是以提供商品或服務來獲得收益的就叫投機。所以這種需求也可稱之爲投機性需求。對個人來講，投資跟投機是没有區分的，但在經濟學上是有區分的。在這裏我們簡稱爲投資或投機性需求。

　　無論是使用性需求還是投資或投機性需求都是推動房價居高不下的最主要原因之一。

　　1.使用性需求

　　幾千年來，“安居”才能“樂業”的傳統觀念與文化價值在國人的思想中已經根深蒂固，實現“耕者有其田，居者有其屋”亦成爲歷代統治者和百姓們共同的願望和理想。所以，國人對作爲家庭物資載體的房産的鍾情超過了世界任何一個國家。在西方國家，比如德國，大約70%左右的居民都是租房過日子。在日本，29歲以下户主的擁有房子比例爲5.6%，租房率爲85.9%；在年齡30-39歲的群體中，租房率比例爲51%。在各種競争日趨激烈的現代社會，這種情形，有過之而無不及。瘋狂的高房價讓部分女青年的愛情觀和擇偶標準發生了巨大變化，過去女青年主要考慮男方的性格、品德修養、職業、收入狀况、未來發展潜力等内在因素，現在更多的未婚女青年考慮的是男方有没有房子，是貸款買房還是一次性付款的房子?對方的家庭條件怎麽樣？能否幫助男方在城市中買起房子等等。2009年以來熱播的電視劇《蝸居》就是對現實最好的反應，是對高樓價導致夫妻反目、未婚女子被自願异化成二奶的最好的控訴。

　　這種中國式的使用性需求，不能不説客觀上搆成了房價高企的一個主要原因之一。

　　2.投資或投機性需求

　　房地産市場的總需求裏面有一部分並不是以使用爲目的，而是以（個人）投資或投機爲目的的。恰恰是這部分需求會造成房地産的價格高於使用性需求所造成的價格。因爲價格是供求關係决定的，由於使用性需求每年往外擴張，則價格會上漲。房價不停上漲，又會不斷地吸引投機者，以買房地産等着它漲價爲目的來賺錢。這樣房地産的需求就進一步被往外推，其結果就是價格上漲的幅度更大了。這就造成一種惡性循環：房地産獲利多，會吸引更多人不是爲了使用去買房地産，而是爲了投機去買房地産；而投機的人越多，房地産的價格就漲得越厲害，投機的獲利也就越高，反過來又刺激更多人去買房地産來等着漲價獲利，房地産的價格也就進一步上漲。目前我們的房地産市場就是處於這種狀况。

　　所以我認爲，當前房價持續高漲，更主要的原因是因爲過度需求造成的。

　　（二）地方政府對“土地財政”的依賴

　　多年來，土地出讓金已成爲地方政府的重要收入來源，據調查瞭解，地方政府財政收入大約30%-50%來自土地出讓金，房地産業與地方政府結成了“利益共同體”，不少地方出現了房地産業“綁架”了地方政府，“綁架”了地方經濟。在我國現行的體制下，政府控制土地，管理着土地供應，而且是向開發商和購房者提供貸款的大多數銀行的所有者，有不少雄厚的房地産開發商也是國有企業。地方政府可以將出售的土地收入全部保留，而其它財政收入必須向中央政府上繳一部分，地方政府官員因此有了讓土地盡可能賣出高價的强烈動機。中國指數研究院最新統計數據顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%，排在前20位的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。在土地拍賣中競標最爲積極的開發商往往是國有開發商，他們手裏有大把的政府的錢，也容易從銀行獲得貸款。去年數據顯示，前11個月新增的9萬億元貸款中，約有1/6進入房地産市場。反正花的是政府的錢，誰還操心呢？這種過於依賴“土地”的財政現狀是令人擔憂的，某種程度來講，也助長了房價的過度上漲。

　　（三）房地産開發商瘋狂囤地

　　10多年來，國家對開發商“囤地”行爲的打擊從未間斷過，1994年《城市房地産管理法》、1999年《閒置土地處理辦法》、2008年《國務院關於促進節約集約用地的通知》、2009年國土資源部下發的《關於開展第二次全國土地調查中“批而不用”土地核實工作的通知》以及一些地方法規等，其目的就是打擊開發商“囤地”行爲，但每一次都收效甚微。截止2009年底，全國仍然有1萬公頃閒置土地。其中，在杭州開發商在一級土地市場上投入1054億元，占全國第一位；在上海投入1043億元，占第二位；北京投入928億元，占第三位；第四位是天津也有732億元；廣州以亞運會舉辦城市的帶動下也投入489億元，占第五位。

　　爲何開發商瘋狂囤地？某些房地産專家指出，“凡是囤地者，絶大多數都是一些大企業、知名企業，對地方政府很有威脅力。地方政府爲了政績，所以不敢得罪這些大企業。”説白了，開發商和地方政府結成“利益共同體”，一傷俱傷。在這1萬公頃中開發商約占46%，由政府原因造成的約占54%。

　　值得警惕的是，房地産新政中提出土地出讓金首付比例50%的要求，可能會形成新的一種壟斷，有錢的大地産商依舊“囤地”，而中小地産商因資金短缺只能望地興嘆！

　　大量囤積的土地帶來的是行業暴利，在國外，一般房地産的利潤率約10%，但在我國則高達30-50%，甚至更高。巨大的行業暴利，給某些手握實權的政府官員提供了尋租的空間，據統計，2009年1月至11月，浙江檢察機關立案偵查的該省國土系統利用手中的批地權貪污賄賂、瀆職侵權罪案已達61件67人，其中有15名正副局長。在其它省市也出現了類似案件。因爲這些貪官的存在，放任了開發商胡作非爲，他們不僅發了横財，還直接拉高了房價，導致百姓“蝸居”。

　　（四）經濟適用房政策執行走樣

　　國務院於2007年8月發佈的《關於解决城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確要求，經濟適用房套型標準根據經濟發展水平和群衆生活水平，建築面積控制在60平方米左右。按照中央要求，經濟適用房本應兼顧經濟性和適用性，既要售價適應中低收入家庭的承受能力，也需在面積設定和建築標準上强調實用效果。

　　但是，有的地方政府則違規行事，比如安徽安慶市在2009年初，在該市集賢北苑和紅旗小區集中新建了419套經適房，在已建成的341套房子中没有一套面積低於90平方米，其中面積超過150平方米的有數十套，面積最大的甚至超過205平方米。又如，2007年西安市經適房項目“中華世紀城”就曾度身爲“公務員豪宅”，其中有四棟逾150套“經適房”面積均在170-300平方米左右。

　　如此“豪華”的經適房，政府爲誰而建？是在“經濟”誰？“適用”誰？去年冬天，全國人大常委會發佈的調研報告顯示，中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至去年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅爲23.6%。房源不足，讓那些苦苦籌錢排隊申請的中低收入者購房落空，從而借勢助推房價飆昇，最終受害者是老百姓。

　　經濟適用房政策，原本是政府用來醫治房價虚火的一劑良藥，最終却成了不咸不淡的一罐凉茶，的確耐人尋味。

　　此外，中國人均耕地面積佔有低於世界平均水平（中國人均佔有耕地面積1.59畝，世界平均水平爲3.76畝）以及中國城市化進程的不斷加快，造成土地資源稀缺，也是推高房價的另一客觀原因。

　　二、政府應該如何正視和應對高企的房價

　　（一）轉變觀念，保護使用性需求、抑制投資性或投機性需求

　　我國目前正處在轉型期社會，資源配置也處於完全由計劃分配向市場分配的轉變，尤其是公共資源的配置。是計劃多一點，還是市場多一點，我們都在探索和完善之中。長期以來，由於各種因素的影響，房地産一直被視爲中央和地方政府GDP的重要組成部分。换句話説，過於着重了其商業價值，忽視了其作爲公共資源的特徵和作用。從而導致“廉價房”和“廉租房”的大量缺失，阻礙了“居者有其屋”願望的實現和保障。爲此，我們必須以保護使用性需求、抑制投資性或投機性需求爲工作的突破口和有力抓手，穩妥應對高企的房價。

　　保護使用性需求，改變供給結構，以“廉租房”、“經濟適用房”來進一步增加對中低收入家庭的住房供給。政府最近出臺的“24號文”，增加廉租房的供給面積，由政府來給最低收入水平的人提供住處，這也是保護使用性需求；政府還提出保障“經濟適用房”供給。實際是要保证我們的房地産市場上有相當數量的低價房，賣給比最低收入稍高一點的人。兩種措施都旨在對那些有使用性需求、又無承受高房價能力的低收入人群的提供住房供給保障，筆者認爲是很好的方式。

　　抑制投機性需求，如果不讓投機性需求所造成的泡沫産生，房地産業應該會隨着整個國民經濟的發展、隨着城市化進程、及使用性需求的增加而保持健康、持續的發展。房地産業確實能够拉動更多的建材、家裝等下遊行業的發展，它也會創造更多的就業機會，和整個經濟形成良性互動：經濟發展帶來使用性需求增加，會促進房地産發展；房地産業發展了，也能給我們的經濟發展創造一個更好的生活環境和辦公條件。那麽，如何才能抑制投資性或投機性需求呢？出臺物業税是抑制投資性或投機性需求最好的方法，讓人買得起房養不起房，以减少投資性購房的比例。基於我國國情，可對普通老百姓的第一套甚至第二套房免征物業税，但從第三套房開始征收物業税，或同時輔以家庭人均住宅面積征收，如對家庭人均面積超過50—60平方米以上的房産征税，或對户均超過150—180平方米的房産征税。這些措施會增加持房成本，有力打擊炒房行爲，調節貧富懸殊。

　　（二）治本之計——改革現行分税制財政體制

　　1994年實行分税制財政體制改革，確立了中央財政的主導地位，有利於增强中央財政宏觀調控能力。但由於種種因素的制約，其中涉及分税制的關鍵之處——事權與財權模糊不清，基本不對稱，特别是省以下的地方政府財力喫緊，財政處境艱難。爲了“喫飯”和機構運轉，到處找錢“下鍋”，亂收費現象叢生，引發了各種各樣的違法分配關係，留下了諸多“先天不足”的後遺症。爲此，地方政府没有多少時間去抓公共服務，解决民生問題。突出表現爲“土地財政”，地方政府靠土地出讓金的收入來彌補地方財力的不足。可以這麽説，土地出讓金的存在是地方政府事權與財權的不統一，事權大於財權的必然産物。解决地方政府的“土地財政”問題，治本之計，必須改革現行分税制財政體制，核心是如何解决事權與財權相統一的問題，實質是解决省以下各級地方政府的財力不足。要解决這個問題，根據我國現實情况，必須着重處理好以下兩個問題：

　　1.明確政府職能範圍，正確確定政府的支出責任

　　黨的十六届三中全會對我國政府職能進行了明確界定，即“經濟調節、市場監管、社會管理、公共服務”。在社會主義市場經濟條件下，要求政府收緊經濟職能，退出具有競争性與盈利性的企業，强化社會管理職能。界定政府職能，就是要明確政府的事權，即辦事範圍與權限，在界定政府職能的基礎上，正確劃分政府和支出責任，也就是説，有什麽樣的事權，就有什麽樣的財權，也就有相應的財力，才能爲保证事權中各項任務的完成提供財力保障。

　　如何確定事權？可以考慮將地方能有效地提供的社會與公共服務，作爲地方政府的事權，中央和省應承擔地方各級政府難以有效行使或不宜於由地方政府行使的事權，從而提供相對應的財力支持。對於涉及社會保障和公共衛生體系等公共事務，應明確規定各級政府應承擔或分擔的比例，並使之穩定和規範化。

　　當前要突出重點解决地方税制不盡合理的問題，主要是缺乏對地方財力具有影響且長期穩定的主體税種。目前地方政府小税多，收入少，難以應付機構運轉和辦事能力。爲此，建議賦予在一定範圍内、一定幅度内的税收政策調整權。省級政府在報請中央批準後，可以考慮開征某些具有中國特色的地方税種。建議將屬地方管轄的企業營業税和所得税歸地方所有，中央不再分享；提高個税所得的地方留成比例等。以增加地方政府的財政收入，盡量减少對“土地財政”的依賴。

　　2.進一步完善轉移支付制度，提供相對均等化的公共産品和服務。

　　轉移支付目標是爲實現社會分配公平目標而爲各地提供相對均等化的公共産品和公共服務。廣東省已出臺了《廣東省基本公共服務均等化規劃（2009-2020）》，該規劃細分爲八個方面。只有努力完善轉移支付制度，才能使不同地區、區域實現公共産品和公共服務均等化。

　　對於住房保障均等化，必須建立嚴格的專項撥款項目準入機制和審批制度，防止資金挪用與浪費；應取消現有專款中名不符實、弄虚作假和過時的住房建設項目，把真正住房建設項目回歸到符合廣大民衆需求的住房保障項目方面來；歸並重復交叉項目，嚴格控制越軌的住房項目施工，並進行專項基建工程監管；要確保住房基建資金到位，提高資金的使用效率。若能正確完善轉移支付制度，保证地方政府正常運轉基本需要和保障水平的一致，這對遏制房價上漲是一個根治之計。

　　（三）其他抑制房價上漲的配套對策

　　2009年11月18日，由財政部、中國人民銀行、國土資源部、審計署和監察部共同出臺收緊向開發商出讓土地的若干政策，這些新政策都要切實貫徹執行，絶不能等閒視之。

　　1.實行多元化房地産市場開發與建設。改革30年成功的混合經濟體制表明，多種所有制經營會激發競争、降低成本、提高質量、焕發經濟活力。在房地産開發與建設上，應打破只允許開發商開發房地産的壟斷局面，走房地産開發商、政府開發、單位集資開發等多種房産開發途徑。房改前住房主要以各單位自建爲主，房改後房産開發的權利被開發商獨家壟斷。政府開發和單位自建房會加大房産供應途徑，打擊開發商壟斷房地産的局面。這三種主體——開發商、政府、單位同時參與開發房地産的混合經濟體制比任何單一主體獨家開發都要更爲有效，更有利於解决絶大多數百姓的住房問題，有利於房地産市場的穩定可持續發展。房改10年來開發商作爲唯一主體建房，導致住房價格非理性狂漲，都説明任何單一主體主宰住房市場都存在着巨大弊端，已達到非改不可的地步。

　　2.改革土地出讓金政策。在逐步完善分税制財政體制的基礎上，地方政府財政收入有所增加的前提下，可視各地的具體情况，考慮將原來地方政府獲得的土地出讓金在今後3—5年應將取得的土地出讓金總額的20%左右上繳省級政府，6—10年後上繳30—40%。省級財政可將上繳的土地出讓金一部分（具體多少由省級財政視實際情况而定），再通過轉移支付辦法補貼給相對貧困地區，剩下部分資金專門做爲省級政府開發建設廉租房的專款資金，並對此實行專款專用制度。

　　3.適度控制貨幣投放規模。2009年我國房地産開發企業資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中銀行貸款11293億元，比上年增長48.5%。目前全國銀行房地産貸款依賴程度約爲50%，部分開發商甚至達到了80%左右，銀行風險伴隨着房價成正比率增長。一旦房價泡沫破裂，中國式“次貸危機”恐難避免。因此，適度控制銀行貨幣投放規模、防止通脹十分必要，也是當務之急。

　　4.繼續强化打擊囤地炒地的措施。政府應規定，對在本規定期限内未動工開發的，大幅提高土地閒置費；對土地轉讓收益，征收高額税金。

　　5.出臺打擊開發商惜售、囤房行爲。政府應規定，在開發商現有房産出售70—80%之前，不得參與申購新的土地項目，這會迫使開發商放棄惜售、囤房行爲。

　　6.國家相關部門在加大對開發商大肆囤地監管執法力度的同時，對未嚴格執行國家相關土地政策的地方政府及其負責人同樣要進行處罰；同時，相關部門還要責成地方政府定時上報並向社會公佈土地閒置情况，以便更好地接受公衆監督，徹底杜絶炒地囤地行爲。

　　2010年2月9日

　　（吴厚德:廣東省人民政府參事、廣東商學院教授）