調控樓價和解决保障性住房問題一直以來都是黨中央和國務院高度關注的民生問題之一，也是今年全國和各省市兩會的焦點問題之一。近期，國家和各省市也先後出臺了衆多的壓抑高樓價措施，相當規模的限價房、經適房和平租房紛紛建成，房地産市場正發生悄悄的變化。由於房價和解决中低收入人群住房問題是一個受衆多因素影響和制約的復雜難題，導致至今仍未能得到有效解决，在一定程度上影響着我國經濟社會發展和經濟發展方式轉變。

　　一、創建中國特色社會主義住房保障制度模式的意義

　　建國60年來，前20-30年在計劃經濟模式下，政府給城鎮職工提供了低水平的平價租住房，未婚年青人多半住在多人共住一房的集體宿舍中，有條件的部門或單位給已婚雙職工配上10多平方米左右的單間租住房，是典型的窩居，但基本上解决了“住有所居”。改革開放之初，我國實行社會主義市場經濟體制後，經濟社會發展成就顯著，可供租住的面積逐步增加，開始改善了人們的居住條件。同時，商品性住房大量出現，滿足了先富者及部分高收入人群的住房需求。1998年，國發3號文終結了政府爲了照顧和解决這些爲共和國建設貢獻多年的“無房者”職工購房而實行“福利分房”的房改政策。此後把房地産完全推向市場化、産業化、商品化，並實行貨幣分房政策，突顯房産的商品屬性。由於房地産業的發展帶動了50個部門近200種上游産業的發展，使之成了國民經濟的重要支柱産業之一。但房屋（房地産）更是保障廣大人民群衆生活的必需品，具有公共産品屬性功能。我國土地資源稀缺，人口衆多，特别是城鎮化快速發展導致城鎮人口激增，中低收入人群對保障性住房需要也迅速增加。使我國房地産業産生巨大的供需矛盾，而供需是决定房價的重要因素之一。肩負着保增長和保民生兩大重任的房地産業是在政府、開發商及需房者人群間的博弈中發展的。總結和理順我國多年來經歷過的關於調控房價和解决保障性住房問題的熱論與實踐的經驗和教訓，也印证了這點。參考實行資本主義制度的新加坡由政府主導的租屋（公房）住房保障政策，成功解决了80%以上人群的住房問題。我國香港特區政府的居屋與公屋（租住）住房保障政策也解决了近50%以上人群的住房問題，它們的商品房市場房價也常處較爲平穩的變化之中。其可借鑒的經驗是把房地産市場嚴格分成兩個市場體系。政府的職能是把商品房市場在可調控房價條件下使之完全市場化、産業化與商品化，以滿足高收入和富裕人群的住房和作爲投資工具的需求。同時，政府也應主導建立和完善可解决70—80%中低收入人群住房問題的保障性住房市場。

　　我國是社會主義國家，實行中國特色社會主義市場經濟制度，用社會主義市場經濟理論和社會主義核心價值觀解决房價調控與解决中低收入人群的住房保障問題是順理成章的政策取向，必要性與可行性具全，既可突顯社會主義制度的優越性，也可在實踐中豐富社會主義市場經濟理論内涵。用制度保证中央住房政策的落實，是中國共産黨執政爲民的具體表現之一。

　　二、中國特色社會主義住房保障制度模式

　　商品房市場體系按完全市場經濟模式操作運行，政府建立一套科學的包括法制、土地、財税、銀行信貸、税收等措施對房價作出適時調控。保障性住房市場體系由政府主導，構建解决近70—80%人群的住房保障問題，這也是穩定和調節房價的最有效的治本措施。兩個市場的良性發展，是提昇GDP和拉動内需的重要方法之一。雖然我國政府已相繼從供地政策、財政、信貸、金融、税收等方面出臺了衆多的調控房價政策，全國各地也相繼建造了大量的限價房、經適房、平租房。但這些非制度化、機制化治標措施仍難以解房地産市場長期存在的亂象和中低收入人群住房保障問題。爲了尋找解决我國調控房價和解决中低收入人群住房保障問題的治本措施，建議政府把房地産市場明確區分爲兩個市場，並加强對調控房價和保障住房問題的戰略研究，創建中國特色社會主義住房保障制度模式。

　　(一)加强領導，狠抓落實

　　解决住房保障問題是一項復雜的系統工程，需衆多部門的合作協調。由住房和城鄉建設部的主管住房保障部門牽頭，聯合國土資源、税務、財政、銀行等相關職能部門中負責與房地産業相關的機構組成，負責按中央調控房價與解决住房保障的戰略部署，以科學發展觀爲指導，經充分調研，總結和理順我國多年來的調控房價與解决保障住房問題的現狀，參考國外的一些可行的經驗，設計制訂全國性的具可操作性與可行性的相關政策、法規系統框架。各省市的相應職能部門，負責結合本轄區的經濟社會發展規劃、産業結構、土地存量、人口數量和結構、人均年收入、人均居住面積等統計值，作出近期、中期、長期的住房動態需求評估，精心設計符合本轄區的具體實施細則，構建本轄區保障性住房的建造、分配、監督管理機制，有規劃有步驟地做到“住有所居”或“住者有其屋”的目標。

　　（二）明確保障範圍

　　保障性住房包括現行的部分限價房（普通商品房）、經適房、平租房、企事業單位等的公用房（單身公寓或集體宿舍）。政府給予發放保障性住房特别房産证。主要針對轄區户籍的中低收入人群的住房問題，也包括初進入轄區政府機關、事企單位工作並參加住房公積金的青年人，並逐步解决各行業及民企的員工和非户借所地人群。人群中根據不同經濟收入和工作年限等因素按規定的申請條件和程序申請相應的住房。

　　（三）確定保障性住房的建築標準

　　以經濟適用、節約土地、符合低碳生活和盡量做到人性化爲原則。根據轄區當前和一個時間段（如5-10年）的經濟社會發展水平，按人均居住面積、年人均（或年家庭均）收入等統計值，建設按3人户居住面積在40—75平方米、小型單身公寓約15平方米（香港公屋人均面積從10年前的10平方米至現在爲12.4平方米）的住房。基本生活設施要完善與適用，可租可售。根據全世界對公務員的通行規則和對特需人才照顧政策，應給予一定的住房保障待遇。因此，要建一些合適的限價房予解决。

　　（四）制定科學的用地規劃

　　轄區政府在經濟社會發展規劃中，應保有合理而分散的保障性住房用地，事企業單位及城中村所有的經規劃部門核准可用於保障性住房建設的土地，均可用於建造各類保障性住房。建造保障性住房是以政府爲主導的，中央財政應予支持。制訂和規範民間非營利公益建房機構、事企業單位龢民營資本參與保障性住房建設的相關政策，有計劃多途徑逐年增加保障性住房房源，逐步實現“住有所居”或“居者有其屋”目標。

　　（五）制訂合理而嚴格的準入和流轉退出機制

　　如青年單身人士租住單身公寓；35歲以上單身人士和結婚青年按設定的經濟收入條件在差别化房貸原則下租住或購買保障性住房（新房或同類二手房），購房5年内不得出租或出售，5年後可在保障性住房市場體系内出售或出租，等等。

　　（六）加强宣傳教育工作

　　加强對政府的調控房價和保障性住房制度的宣傳。引導人們正確認識合理住房消費需求、發達國家人民的從租房到購房的過程和從住有所居到居者有其屋的意義。

　　（七）改革和完善貨幣分房和住房公積金制度

　　貨幣分房是終結福利分房後的職工福利政策之一。住房公積金政策本爲通過低存低貸互助互利機制幫助中低收入者買得起房而設計的。但由於制度設計中，其繳存對象未能很好涵蓋非在職人員龢民營中小企業員工等原因而未發揮其作用。進一步完善這兩種措施，使之成爲中國特色社會主義住房保障制度體系中的重要組成部分。

　　（八）制訂嚴格的相應法律法規

　　我國香港地區和西方國家對社會保障性住房的套利行爲已上昇至法律層面進行量刑。保障性住房政策社會功能的彰顯，需依仗於嚴法的護航。我國（或省）急需制訂一套嚴厲的保证保障性住房制度正常運作的法律法規。

　　2010年6月4日

　　（樑鐮鑾：廣東省人民政府參事、華南理工大學教授）