不能將城市化與保護農村對立起來。

　　以農村自己解決「三農」問題如同想抓住自己的頭髮離開地面。

　　房地產的暴利時代早已過去。

　　十四萬億民間存款應該介入中國的商業銀行改制分享利益。

　　　　　　　　　　　　　　　——王征


　　去年北京、上海、深圳等大城市的房地產都有頗大的升幅，民衆對房地產未來的發展趨勢也頗爲關注，而且十一五規劃中有關建設新農村、推動城鎮化建設的方向，都與房地產有某種程度的關聯。爲此，記者專訪了榮豐房地產開發有限公司董事長、全國政協委員、全國青聯常委王征先生。

　　給失地農民可持續生計

　　記者：十一五規劃中，城鎮化發展佔了獨立的一章。祗要是城鎮化，應該說房地產在其中就會扮演一個比較重要的角色，與農村用地也有密切關聯。那麽，您認爲十一五規劃設計的這個方向，對中國的房地產業和失地農民問題，有甚麽影響？

　　王征：首先從解決農村問題的角度看，就農村來解決農村問題肯定是不現實的。因此，需要工業反哺農業，城市反哺農村。當然，工業反哺農業，也有一個承受力的問題。而城市反哺農村，就是一個城市化的問題。

　　現在有一種説法，就是將城市化與保護農村對立起來，認爲這是在剝奪農民利益，我是不贊同這個觀點的。

　　因爲以農村來解決農村問題，就像一個人自己抓住自己的頭髮想要離開地面一樣，是做不到的；其中一個主要著力點，應該是城市化。可以說，城市化是解決中國農村問題的根本途徑之一。

　　第二個方面，就是我們要注意城鎮化的節奏，不能太急；如果太急，可能會產生一些附帶的問題。

　　我曾經率先在中國内地提出要「給失地農民可持續生計」的問題。就是説，你不能祗是給他一筆錢，否則他很可能就吃喝玩樂搞掉了。比如我在上海、杭州等地看到，出讓土地的農民就不要錢了，他可以要房子，可以將房子出租，這就是保證「可持續生計」的一個因素。

　　十一五中有關房地產的問題

　　還需要解釋以便清晰界定

　　記者：從當前的經濟結構來講，開始要轉向以内需拉動爲主。就強化内需來説，房地產業由於牽涉很多行業，比如建築、建材、水電交通等，您怎麽看房地產業對内需的拉動作用？

　　王征：房地產業對内需的拉動，可以說是一個支柱行業，但是目前好像被戴上了一個不好的標簽。

　　這種標簽，也確實導致了一些房地產的從業人員情緒不高的問題。

　　過去有過一個統計，大概房地產每增長十個點，GDP就增加一個點。我聼過成思危副委員長的一個報告，房地產業對其他相關行業的帶動力是非常強的。

　　我現在覺得，對於十一五裏面對房地產方面所講的，還要做一些解釋，不然讀不懂呀。應該說，有些部分還比較模糊，還需要進一步的清晰的界定，使得房地產的從業者就知道甚麽能做，甚麽不能做；甚麽是提倡做的，甚麽是不提倡做的，就是要讓從業者有一個清晰的方向。不然做了不少貢獻，最後還灰頭土臉，他們就沒有幹勁了。

　　房地產已進入薄利多銷時代

　　記者：從内地挂牌拍賣土地，到限制別墅用地等等措施，看來房地產業的規範化是必然的。有觀點說，這意味著前些年那種房地產業的暴利時代就基本結束了，您怎麽看這個觀點？

　　王征：其實暴利時代早就結束了。我們開發的北京第一個小戶型項目「非常男女」，我領獎的時候，報紙就做了一個評論，指出了四個轉變：

　　一，標誌著城市中心由大戶型向小戶型的轉變；

　　二，商品房從奢侈品向日用品的轉變；

　　三，房地產業從暴利行業向薄利行業的轉變；

　　四，房地產商從為少數人服務向為大多數人服務的轉變。

　　當時是二○○二年，「非常男女」作爲北京第一個小戶型青年公寓出現，是帶動了房地產業的一些轉變的，上述四點也的確總結得很好。

　　過去房子往往是總價高、面積大，是從福利分房到散戶時代的發展過程中，因運而生的事物。當時的一個爭論，說房地產的目標是針對「成功人士」，而不是我們所針對的客戶群——年輕人。當時一些輿論認爲「北漂」、每年的大學畢業生，還不是房地產的目標客戶群，認爲他們是「邊緣人群」，目標客戶群應該是「成功人士」。

　　當時對目標客戶群的認識是比較模糊的，當然現在已經形成共識了，薄利多銷也成爲了共識。但是當時的思想還是有一定偏差的，或者說受早期房地產開發經驗的影響比較大。

　　我覺得，規範是一個趨勢，但是要防止借規範之名，實行過度的行政干預。就是説，誰來制定規範？到底是市場中產生的、行業中產生的？還是辦公室裏幾個人根據主觀願望產生的？

　　引導民間資金參與銀行改制

　　要關注金融安全和利益分享

　　記者：政協主席賈慶林說您有關金融安全的發言很好，而您所從事的房地產業與銀行的關聯是很密切的。目前中國四大國有商業銀行正處於大幅度的改制過程之中，您此次提出有關注重利用中國内地銀行存款的觀點，主要目的是甚麽？

　　王征：中國内地現在有十四萬億的存款，我們必須設法將其能量釋放出來，將其作用發揮出來。

　　我認爲，在國有商業銀行的改制過程中，存在著過度依賴外資、忽視國内資本的傾向。

　　中國對於銀行業的入世承諾祗是針對外資銀行的在華機構及其業務，並沒有規定國内商業銀行改制要向外資開放，後者不是我們必須履行的承諾和義務。我認爲，對外開放應該是對等和雙向的。而在中國嚴格履行入世承諾的同時，那些所謂的「完全市場經濟國家」卻沒有向中國對等開放。

　　第二，銀行業也屬於服務業範疇，管理權比所有權重要。外資入股中國的銀行是商業行爲，其主觀上並沒有打算承擔中國内地銀行的包袱，在入股過程中的溢價祗是其成本，將在入股後的經營或者轉賣中加倍收回。

　　值得警醒的是，這些年來拉美國家金融危機多次爆發，與其銀行業過度開放有直接關係。

　　另一方面，從目前來看，除了社保基金以外，國内資金沒有機會參與四大國有商業銀行的改制，也沒有分享改制後的利益，這明顯違背了「改革成果由全體人民共享」的觀點，也違背市場化的最基本的公平原則。

　　銀行改制這方面需要大量的資金，另一方面卻是居民閒散資金沒有投資渠道。我覺得，必須走出認識上的誤區，不要認爲不引入外國資金就不能幫助銀行提升管理水平。因爲銀行業的產品、管理技術具有開放性和共享性的特點，基本上不存在專利限制的問題。因此，銀行業並無必要採取類似製造業在開放過程中所採用的「以股權換技術」的策略。我相信，完全可以透過更加市場化的方式，達到提高中國銀行業管理水平的目的。銀行監管部門應該鼓勵研發各種創新的金融工具，來吸引國内民間資金參與國有商業銀行改制。

　　對於目前國內十四萬億的存款餘額，我們要通過一定的金融產品和渠道，給它釋放出來，使之成爲一種投資。銀行是一個好東西，你把不良資產剝離之後，就成爲好豬肉，成爲沒有骨頭的肋條。可惜我們的銀行業改革過分注重外資。

　　其實銀行業與其他行業不太一樣，對於其他行業，我還是主張要大力引進外資。但是對於銀行業這種現代經濟的核心，此中牽涉到金融安全和國家安全的問題，還有一個我們老百姓要共享改革成果的問題，這個不能過度依賴外資，要把利益引導到老百姓那裏去。

　　對於民營企業的資金當然應該鼓勵直接進入，普通老百姓也就是散戶的錢不可能一個個地進入，但是可以結合信托計劃、證券基金、產業基金等金融產品，將這些單位數量不大但是總量非常大的民間資金納入銀行改制的過程中。

　　大都市化對房地產需求強勁

　　記者：去年上海、北京、深圳的房地產價格都有相當程度的上升，有輿論說這裡面有明顯的炒作或者說非理性的成分，對此您怎麽看？

　　王征：我覺得上海房地産的外資比較多，外資一方面賭人民幣升值，另一方面外資也很聰明，他們看到房地產在中國長期來説肯定是短缺商品，蕭灼基教授說三十年内都是處於短缺狀態。外資門檻很精的，他們正是看到了這一點，才把資金大量投入的。

　　就炒作而言，其實不太好説，上海那邊，外資買的是比較多的。其他地方，我認爲倒是沒有明顯的炒作。而且這些地方都是城市化、大都市化的發展很厲害地方，特別是大都市化的發展，對房地產的需求很強勁。應該說，還是有著相當的市場需求，將價格拉高了；否則即使炒高了，也支撐不住。

　　王征小檔案：

　　研究生畢業，曾以上海市第二名的成績攷入華東師範大學外語系，九十年代開始從事房地產開發，現為榮豐房地產開發有限公司、北京東方之旅網絡有限公司等多家公司的董事長；全國政協委員，全國青聯常委，中國青年企業家協會副會長，盛宣懷研究會副會長。