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中國正在上演一場房地產資本主義

http://www.CRNTT.com   2016-08-24 09:33:15

以擅長“借錢拍地”的融信中國為例，所使用的金融工具包括：在海外上市，發行公開公司債和私人公司債，發行購房應收賬款的ABS（資產支持證券），入股農村商業銀行，與股份制銀行戰略合作，成立合資保險公司。融信金融運作的核心如下：競拍一二綫土地，由於土地估值高，相應增加了公司淨資產，降低了已有負債率，從而提高了債信評級，繼而可以發更多債和利息更低的債。 　　地王在手，而且是上海地王在手，還怕誰不搶著來合作呢？銀行不往高處走，難道會往PPI月月下跌的實體經濟走？只要銀行想把錢借給你，就有各種證券化通道通向你——項目融資證券化，抵押貸款證券化，尾款回收證券化，墊付首付甚至與P2P公司合作“零首付”，然後你再去拍地…… 　　資本邏輯的蔓延 　　“不用有錢，只要有膽。你把地拍下來，銀行排隊等你，你自己不用出錢。你也不用太懂房地產，專業能力強的開發公司太多了，他們沒有項目不行，絕對願意跟你合作。”幾個月前，我對地王邏輯百思不解，一位“內部人”這樣為我指點迷津。 　　我被點醒了。原來是這樣，做房地產其實是做金融。房地產好像一個資金流進流出的管道，現在最重要的功夫不是像制造業的產品經理那樣做產品，而是看誰能整合更多金融資源，高杠杆撬動大規模的資金，然後通過房地產項目實現規模化的盈利回報。 　　房地產還是產業，但是它的第一屬性已經變成金融。如果說美國的次貸危機源於個人可以不斷向上重估房地產價值，以此增加融資額，現在，在水漫金山、資金橫流、沒有很多好資產可投的背景下，中國發展商手裡的土地就成了香餑餑。一個新地王誕生，客觀上就能讓更多土地被“價值重估”，“地主”也就能拿到更多融資額度。怪不得每一塊地都有那麼多發展商去拍，自己拍不到，能把地價推高一些也能獲利啊！ 　　當勇敢的發展商看穿了房地產金融化、資本化的邏輯，只要做一件事就好了，大膽舉牌，哪個城市越多想象力就去哪裡。地價節節升，房價步步高，銀行，還有央企心甘情願和開發商建立統一戰綫，為他們提供各種支持。 　　這裡要特別說一句央企。由於央企的資金成本最低，閑置資金最多，某種意義上是“類銀行機構”。所以央企在追逐地王方面特別凶猛，戰績也最輝煌。 　　而看到房地產本質上是一出“資金低進高出”的游戲，也就有越來越多的發展商建立自己的金融平台，全力爭取金融牌照。 　　不僅發展商玩金融，普通公司也拿房子玩融資。網友有個段子，“假如我有一套房值1000萬，公司資金流緊張。於是我找中介勾結，拉漲到1500萬‘賣’給親戚或鐵杆朋友。首付三成，還可以貸款1050萬。原先按抵押貸款就只能貸五成500萬。”能否操作且不論，但“拉更高的價格—估更高的價值—貸更多的款”，這個邏輯看起來頗得人心。 　　歷史上房地產在中國太興盛了，有階段性橫盤，有三四綫庫存壓力，但從沒有過系統性風險和災難性打擊。所以，沒有人真怕，對眼前利益的貪欲會戰勝一絲絲的恐懼。一家銀行的分行行長對我說，“我怎麼不知道不可能一直漲下去，但我們是要每年考核的，你不貸款，別的銀行貸款，信托和保險資管計劃去支持，那你怎麼辦？” 　　房地產資本主義是房地產發展到一定階段的產物，是更高效的武器，它能加速資本和流動性的供給，也能為行業整合、跨界合作提供技術和制度安排（如并購），還能為購房者、投資人帶來更便捷的金融服務。因此促進了行業的興盛。只是，誰都不知道，興盛之後的危機何時爆發，以何種方式爆發。

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