圖1：香港社交媒體對香港樓市的相關詞雲圖（中評智庫大數據中心製圖）
圖2:1997年至2022年，香港本地生產總值與私人住宅售價指數（中評智庫大數據中心製圖，數據來源：政府統計處、差餉物業估價署）
圖3：2020年以來香港樓價指數及社交媒體對樓市關注度（中評智庫大數據中心製圖，數據來源：差餉物業估價署）
圖4：2022年3月以來香港社交媒體對主要經濟活動的關注度及悲觀情緒佔比（中評智庫大數據中心製圖）
圖5：2018年以來香港社交媒體對樓市的悲觀情緒佔比變化（中評智庫大數據中心製圖）
圖6：香港市民看淡香港楼市的主要原因分佈（中評智庫大數據中心製圖）
圖7：香港負資產住宅按揭貸款宗數及涉及金額（中評智庫大數據中心製圖，數據來源：香港金融管理局）
圖8：香港社交媒體對“撤辣或減辣”關注度（中評智庫大數據中心製圖）
圖9：買家印花稅宗數及稅款（中評智庫大數據中心製圖，數據來源：香港稅務局）
中評社香港10月12日電／受美聯儲加息、經濟增長放緩等因素影響，去年全港樓價創下1998年以來最大年度跌幅。今年初香港樓市在短暫上升後失去動力，尤其是近日因為按息上調令樓市再度冰封。中評智庫大數據中心對香港社交媒體的輿情數據以及官方機構的統計數據進行分析後認為：香港樓價下跌牽動香港市民的心，近兩年來香港社交媒體對樓市的討論和關注度在經濟議題中佔比最高，香港市民對樓市的悲觀情緒亦是最大，對香港樓市前景缺乏信心。此外，香港社交媒體也瀰漫著關於“撤辣或減辣”的討論，香港市民高度關注特區政府是否會在新一份施政報告中推出相關舉措救樓市、救經濟。
房地產是支撐香港經濟的重要支柱行業，對香港經濟有著重要影響。眾所周知，一直以來房地產相關收入是香港政府最主要的收入來源之一，而香港的經濟活動也十分倚重地產業，不僅房地產業與金融業高度捆綁，與房地產關聯的龐大上下游產業也觸及香港經濟方方面面。房地產與香港經濟可謂休戚與共的關係，這也導致了樓市的表現直接影響到香港經濟。如圖2所示，香港本地生產總值與私人住宅售價指數變化基本呈現正相關，特別是去年私人住宅售價指數明顯下跌，與香港GDP的下降趨勢同步。由此可見，私人住宅樓價是香港經濟的晴雨表。
香港樓價下跌引發香港市民高度關注，如圖3所示，近兩年香港樓市處於整體下跌態勢，尤其是去年出現了斷崖式下跌，私人住宅售價指數在去年12月跌至334.7，全年樓價累跌超過15%，創下1998年以來最大年度跌幅。隨著樓價的急速下跌，香港社交媒體出現大量業主劈價、蝕本賣樓、發展商劈價售樓等有關消息，這也導致香港社交媒體對樓市的關注度在近兩年快速上升，並且在今年8月達到了近四年來的最高峰，每次樓價降到低點時都會引來一波香港市民的關注高峰。可見，樓價的波動直接牽動著香港市民的心。
樓市被香港市民視為觀察香港經濟的象徵性指標，如圖4所示，去年3月美國加息以來，香港社交媒體對主要經濟活動的關注度中，樓市位居第一。由於樓市、股市遭遇“雙殺”，消費和貿易不如預期，香港市民對香港樓市、消費、貿易和股市普遍不太樂觀。其中，香港市民對股市的悲觀情緒佔比最高，但對樓市的悲觀情緒規模最大。如圖5所示，隨著香港市民看好通關樓市的樂觀預期消退，加之美聯儲加息未有定數，目前社交媒體瀰漫著對樓市的悲觀情緒，達到近五年來高位。由此可見，樓市直接影響著市民對香港經濟的信心。
進一步分析發現，如圖6所示，香港市民不看好當前樓市的最主要原因是息口高企。近兩年美國加息也帶動了香港按揭利息的上升，上個月香港匯豐等多家銀行再度將H按實際封頂息率上調至4.125厘，而P按也已上升至5.875%甚至更高位。不少香港市民認為，目前息口走勢未完全明朗，利率提高直接導致置業成本上升，供樓壓力也隨之上升，對於投資者而言，當前銀行定存利率也比投資房子租金回報率更有吸引力。此外，目前香港經濟復甦乏力、市面上湧現移民急售劈價盤、不少發展商競相降價出售新盤回籠現金，加之特區政府尚未採取調整辣招稅救市等，這些因素也都在不同程度上影響了香港市民對樓市的信心。
隨著樓市下跌，香港在近兩年也開始出現不少負資產。如圖7所示，香港住宅樓價在去年首3季下跌8.5%後，第四季再跌超過7%，這也直接導致去年第四季末負資產宗數急增至12164宗，不僅比上季增加近22倍，更為自2005年首季錄得1.4萬宗以來最高水平，甚至比2008年金融海嘯時期的1.1萬宗還要高出11%。此外，仲量聯行8月最新樓市報告預計，整體樓價今年以來的上漲將在第三季度末被抵消，並且負資產案例數量將超過一萬宗。有觀點擔心，如果美國持續加息，香港負資產問題可能成為香港金融潛在的風險點。
由於樓市下跌，香港社交媒體對“撤辣或減辣”的討論聲量及關注度在近兩年出現明顯上升。如圖8所示，去年施政報告發佈前後，關於“調整辣招措施”議題的討論就引發一個關注小高峰。過去的兩個月，由於香港各界呼籲“撤辣或減辣”的聲音高漲，加之財政司司長陳茂波9月22日也有所鬆口表示，樓市現況與引入辣招時不同，會密切關注樓市發展。因此，香港社交媒體對“撤辣或減辣”的關注度也達到了近三年來的最高位，並且引發香港市民的熱議。有觀點認為，地產業是當前香港經濟的命根子，一旦香港樓市進入冬眠狀態，整個實體經濟將一同進入冰河時期。也有觀點認為，當前樓市正步入寒冬，在當時樓市快速上漲時期推出的“辣招”目前已不合時宜，特區政府應該把認真考慮“減辣或撤辣”，盡快為樓市拆牆鬆綁及減辣穩住樓市，防止香港樓市持續下跌、一蹶不振。
值得注意的是，儘管去年特區政府針對人才在港置業出台了“退稅”政策，但這項政策在具體的實施中並未取得理想效果。眾所周知，買家印花稅是針對非香港永久居民身份或公司名義購買者，在15%從價印花稅基礎上還需再額外多繳另外15%印花稅。如圖9所示，該項“退稅”政策推出一年來，買家的印花稅宗數累計僅有611宗，並沒有明顯增長，甚至處於近九年來的低位。由此可見，“退稅”政策並未真正解決人才置業門檻高的痛點問題，難以吸引人才在港扎根安家。
中評智庫認為，香港樓市正面臨近年來最嚴峻的挑戰，香港特區政府應高度重視，及時推出有力舉措，避免出現“灰犀牛效應”。從宏觀經濟層面而言，地產是香港重要的經濟支柱及命脈，樓市的表現直接影響到香港經濟、香港財政收入來源、銀行體系的穩定以及市民對香港經濟的信心，因此救樓市就是救經濟。同時，我們也應該看到香港樓市有其特殊性，由於香港近45%人口居住在政府公營的房屋，因此私人房屋對於香港市民而言不只是用來住的，更具有金融屬性，被許多香港市民尤其是有產者視為財富象徵，倘若財富大幅快速縮水勢必會引發香港人心不定乃至社會的安定。正所謂，信心賽過黃金，穩住樓市不僅能夠為香港市民注入一劑強心針，也能夠更好地發揮香港樓市造血功能，為香港經濟復甦乏力注入動力。
（記者：秦姝；分析師：李希桐；工程師：莫瑾；研究員：劉韜）
