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掃描二維碼訪問中評網移動版 建立樓市長效機制還需疏通大城市供地瓶頸 掃描二維碼訪問中評社微信
http://www.CRNTT.com   2017-03-19 08:51:56


  中評社北京3月19日電/今年中國樓市“分類調控”的主基調已明確,即三四線城市“去庫存”,熱點城市“抑泡沫”。對如何“抑泡沫”,管理層特別強調:“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。”在全國兩會前的新聞發布會上,住建部和國土部掌門人也表態:“要合理增加土地供應,提高住宅用地比例。”依據中央經濟工作會議的精神,將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段建立長效機制,而疏通供地瓶頸也是長效機制的重要內容。

  上海證券報發表中山大學銀行研究中心副主任、深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉文章文章表示,在人口向就業機會更多、產業升級更快的大城市遷徙的背景下,增加大城市住宅用地供應,確有必要。據Wind統計,2003年至2012年,一線城市累計出讓居住用地建築面積3.25億平方米,但同期住宅銷售面積累計5.57億平方米,新增住宅供應僅為新增銷售的55.6%。2012年以來,一線城市住宅用地供應年度計劃完成率整體不足60%。

  文章分析,去年房價快速攀升,但住宅用地供應減少現象仍很突出,廈門、上海、廣州、北京宅地供應同比分別減少50%、48%、42%、31%。超大城市未來供地普遍呈緊縮姿態。“十三五”規劃顯示,2017年至2020年北京存量建設用地年均減少30平方公里。2016年至2020年,上海規劃建設用地從3226平方公里減至3185平方公里。2020年至2040年,20年內上海規劃建設用地零增長。

  中國實行最嚴格的土地供應審批制度,大城市土地供應由城市總體規劃、土地供應規劃決定,兩大規劃要由國務院審核批覆。因此,京滬縮減土地供給,應是國家意志。那麼,這是否背離近期反覆強調的“合理增加住宅用地”政策導向呢?非也,增加土地供給並非增加新供地。2016年底的中央經濟工作會議對熱點城市增加供地提了三個原則:提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效土地,疏導需求到周邊中小城市。

  目前中國644個城市人均建設用地133平方米,遠高於發達國家人均82.4平方米和發展中國家人均83.3平方米的水平。建設用地供應充足,問題是供地結構不合理,商辦和工業用地占比過高,宅地供給不足。2008年至2015年,中國新增工業和住宅用地占比分別為33.8%和21.5%。同期國外存量工業和住宅用地占比分別為15%和30%,發達國家第一大城市工業和住宅用地占比分別為6%和40%,但京、穗、深三城工業用地占比分別達22%、32%和36%,住宅用地占比不足20%。

  眼下,大城市通過徵地擴大建設用地已近極限,深圳建設用地占市域面積的48%,距50%的紅線僅一步之遙。未來,大城市只能以調減耕地保有量來新增供地。去年6月,國土部發布《土地利用總體規劃綱要(2006~2020年)調整方案》,調低了2020年前京津滬耕地保有量,平均調減23.3%,北京調減近50%。調減耕地有合理性,但不能忽視城市行政區基於區域形象、短期稅收和增長考核,大量供應低效工業、商辦用地的現實。因此,增加住宅用地,還須壓縮商辦和工業用地。

  產業周期一般在20年左右,而用地功能劃定最少也是40年,根據產業變遷適時調整土地用途有其必然性。大城市人口吸附能力強的服務業對經濟貢獻目前普遍超過50%,互聯網、積聚和共享經濟更節約空間需求,傳統製造業、工業用地、商辦用地應向住宅功能轉變。目前,京滬深等大城市各區域都規劃了很多大型商辦綜合體、CBD辦公區、總部基地等,但除中心區商業和辦公空間利用充分外,外圍存量商辦空間大量空置。

  調研發現,大城市外圍同質化的商業辦公建築林立,除一樓餐飲還能充分利用空間外,二樓以上大量閑置。近年來,商辦綜合體相繼竣工並投入使用,但很多連招商都無法展開。工業園區也是如此,2012年國土部曾抽樣調查17個城市的工業用地,顯示產出水平不足發達國家上世紀80年代的2%。產出強度位居前列的上海高新技術開發區,也比台灣新竹科技園低23%。近年來,商務公寓、酒店式公寓大行其道,正是商辦供給多,市場需求少,開發商打擦邊球的結果。近期,國家鼓勵“商改租”意在盤活存量,未來要在調整規劃和完善配套的基礎上提高盤活力度。

  近年來,大城市軌道交通規劃均指向城市外圍、都市圈。上海到昆山、深圳到東莞、北京到燕郊的軌交已開工。軌道交通規劃實現跨省或跨市,意味著都市圈“1小時生活圈”的建立,大城市樓市邊界擴大,房地產供應有了替代效應。也就是,增加都市圈內三四線城市土地和住房供應,對大城市土地和住房供應具有替代效應。2016年,300個城市中三四線城市土地成交量為4.94億平方米,占比達60%,都市圈內占據三四線土地交易的70%。今年1、2月,三四線城市土地成交量6361萬平方米,相當於一二線城市的1.4倍,都市圈內三四線城市成為開發商“補庫存”密集地。

  文章認為,發揮城市的積聚效應,人口資源互聯互通是前提。高鐵和軌道交通大規模布局和建設,大大提高了接駁效率,但顯然還不夠。倫敦三分之一地鐵站(特別是外圍)和汽車停車場結合,60%的乘客泊車換乘地鐵,而地鐵與辦公商業及公交也有效結合。中國大城市軌交規劃和建設“大手筆”很多,但“精細化”工夫不足,“前面一公里”和“後面一公里”占通勤50%以上時間和精力。城市之間基礎設施互聯互通,共享交通助力打通最後“一公里”任務還很艱巨。因此,隨著城市化進入“都市圈化”,樓市也進入了“都市圈”時代,大城市土地和住房供應也該與周邊三四線城市融合。

 

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