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掃描二維碼訪問中評網移動版 重點城市房價上漲之謎緣於土地供應壟斷 掃描二維碼訪問中評社微信
http://www.CRNTT.com   2017-03-20 09:02:28


  在土地供應層面,中國城市建成區之中用於居住用地的比例顯著低於國際水平。在不同城市中,供地意願也有很大的差異。大城市和特大城市供地意願更低,但中小城市的供地意願相對較高。2012年以來,人口集中流入了大城市和特大城市,同時由於這些城市供地意願較低,產生了明顯的房價上漲壓力。

  從供應層面上來看,中國大陸的房地產市場,與全世界絕大部分國家和地區最根本的差異在於土地制度:中國大陸的城市土地制度是國有的,全世界絕大多數城市和地區土地是私有的。

  其影響在於,在私有制度下,土地供應是競爭性的;在國有制度下,土地供應是壟斷性的。

  換句話說,人口流入城市會推動房價和地價上升,在私有制度下,這會刺激城市土地所有者增加住宅用地的市場供應,或者通過政治游說提高住宅用地的密度和容積率,來變相地擴大城市土地的供應。這一機制約束了地價的上升幅度,從而限制了房價的水平。

  在國有制度下,由於缺乏其他供地主體的競爭,面對大量人口流入,城市土地供應難以快速擴大,這樣人口流入壓力更多地體現為地價和房價的上升。實際上,在任何一個壟斷市場上,相對於競爭市場而言,產品的價格總是顯著更高。土地壟斷的情況,應該符合這一模式。

  如果進一步考慮政府決策的政治經濟過程,那麼土地壟斷的情況會更複雜:面對過高的地價和房價,存在很強的呼籲要求政府增加土地供應。但如果政府切實地大量增加供地,從而導致地價和房價的下跌,這幾乎確定地會受到銀行和大量社會中產階層的反對,畢竟銀行的按揭和抵押貸款、中產階層的主要財富都集中的土地和房地產市場;但如果政府嚴格控制供地,進而導致地價和房價上升,這又會受到剛進入城市的年輕人,以及沒有住房的低收入者的反對。

  問題在於,在許多時候,銀行和中產階層的政治影響力顯然會更大。

  在私有土地制度下,由於土地所有人之間的競爭,這一政治經濟過程大體上是不存在的。

  那麼這一理論分析在多大程度上可以解釋中國的土地供應情況、以及與國際城市之間的差異呢?將會看到,儘管實際的數據和情況要更加複雜一些,但對於中國特大城市的情況而言,這一分析與現實符合得比較好。

  居住用地供應比例低於國際水平

  首先,我們使用美國國家航空航天局的數據,觀察相同的比例尺下在高空拍下來的城市夜晚燈光亮度。圖1是四個地區,包括中國的長三角、珠三角、東京周邊以及紐約的周邊。圖2是北京和天津的周邊,倫敦的周邊,韓國首爾的周邊以及莫斯科的周邊。

  粗略的觀察和仔細的計算均可以顯示:圖1中的城市,燈光總體亮度更大,比較亮的區域範圍更大,中心與外圍區域燈光亮度的落差較小。圖2中的城市,燈光非常亮的區域範圍相對更小,中心區域的亮度與周圍的亮度落差比較大。為什麼會這樣呢?

  我們的猜測是:圖1中的城市都是重要的海港城市,位於海岸線附近,便於參加全球貿易和生產的分工,因此其經濟活動發達,人煙非常稠密。它是大航海時代以來全球經濟一體化力量的反映。

  圖2中的城市主要是一些內陸型的城市,其產生和興起更多地反映了政治力量的影響,它的經濟輻射力相對較弱。

  從城市夜晚的亮度來看,儘管每組城市內部區別不大,而兩組城市之間的區別非常明顯,但更精細的比較顯示,詳見圖3和圖4,中國的長三角和珠三角燈光覆蓋的範圍以及亮度比東京周邊要更亮一些;而北京周邊的燈光亮度比倫敦以及首爾更暗。

  對於海港型的城市來講,除了居住用地之外,還有商業、工業、倉儲等很多競爭性的土地需求。同時由於經濟更發達,城市之間連接緊密,人口居住在城市外圍享有的公共服務的落差沒有那麼大。這使得城市的建成區域範圍內,用於居住用地的比例可以相對比較低。

  對於內陸型的城市,由於內外圍經濟落差較大,土地的競爭性用途較少,工業、商業和倉儲物流活動相對較弱,人口大多集中在市中心區域,所以這些城市用於居住用地的比例可以更高一些。

  在這一背景下,觀察城市居住用地占城市建設用地的比重,詳見圖5和圖6,這一指標反映了市政公用設施可以到達的區域內土地被用於住宅的比例。

  首先來看海港城市,日本三大城市圈居住用地占比為44%,紐約為38%。對比而言,儘管經濟發達程度和人員稠密程度接近,但在城市建設用地之中用於居住用地的比例,中國的深圳只有19%,香港是18%。

  再比較內陸型城市,首爾和倫敦城市圈居住用地占城市建設用地比重分別是57%和55%。而北京和天津僅有19%。

  與首爾、倫敦、東京等城市圈相比,由於北京、深圳、香港的土地用於居住用地的比例相對較少,其結果是地價和房價顯著更高,這體現在全球主要城市房價收入比數據上,詳見圖7。例如香港是30.91,上海是24.72,北京是24.47,顯著高於全球其他主要城市。這凸顯了土地供應的重要影響。
 


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