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掃描二維碼訪問中評網移動版 建立房地產長效機制應尊重市場規律 掃描二維碼訪問中評社微信
http://www.CRNTT.com   2017-04-20 08:04:41


  中評社北京4月20日電/加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制首先需要準確把握國情,特別是準確把握中國房地產市場所處發展階段、面臨的主要風險和要解決的主要問題。

  準確把握中國房地產市場所處發展階段和面臨的主要風險

  經濟參考報國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱鬆文章分析,從國際比較的視角觀察,發達國家在房地產市場發展過程中都經歷過快速發展階段,也都有過市場運行比較平穩的時期,一些國家還出現過房地產泡沫。在不同的發展階段,房價漲幅、新建房屋規模等市場運行指標會呈現不同的特征。在供不應求階段,房價、投資和新建房屋數量等主要指標增速都較快,但到了供求基本平衡階段後,房價漲幅一般會回落,新建房屋數量會減少,房地產投資增速會明顯回落。房地產市場發展階段還與經濟發展階段表現出高度的重合性。因此,分析、判斷和預測房地產市場形勢,不能簡單根據房價、投資、房地產新開工量的增速快慢來判斷市場運行是否正常,而應首先把握房地產市場發展階段和經濟發展階段,並將對各項指標的分析同房地產市場發展階段和經濟發展階段的特征結合起來。

  從1998年到2013年,中國房地產市場總體呈現投資增速較高、銷售高速增長和房價漲幅較高的“三高”特征,期間雖然也曾出現過兩次調整,但並未改變房地產市場運行的總體趨勢。1998年到2013年中國房地產市場運行的特征實際上反映了市場總體處於供不應求的狀況。這與廣大發達經濟體房地產市場發展歷程相似,在市場處於供不應求的階段,房價漲幅高、投資增速高。房地產市場供不應求往往與一個國家經濟增速較快、居民收入增長較快和人口快速增長相重合。在房地產市場從供不應求轉向供求基本平衡後,運行特征就會出現明顯變化,突出表現在房屋新開工面積下降、房地產投資增速放緩等方面。2013年,中國城鎮戶均住房套數已達到1.0套左右,而日本在戶均住房套數達到1套後,房屋新開工面積開始下降。根據近年來中國房屋新開工面積情況和正常施工進度測算,中國已開始進入房屋竣工面積的高峰期,這意味著房屋存量規模正處於快速增長期,戶均住房套數將進一步增加,市場供求將更加寬鬆。由於發展階段變化,“十三五”期間中國房屋的新開工面積也將趨於下降,房屋施工面積在“十三五”期間也將開始下降。由於施工面積的下降,房地產投資增速也將逐步正常回落,房地產投資對經濟增長的帶動作用也將減弱。隨著新建房面積的下降,二手房交易的比重將逐步上升。

  由於2013年以來中國房地產市場已從“供不應求”轉向“供求總體平衡,區域性、結構性矛盾突出”的新階段,近兩年中國房地產面臨去庫存和防風險的雙重任務。2015年以來,特別是2016年中國的房地產市場形勢發生了較大變化,既要看到一系列政策措施取得的積極成效,也要正視面臨的風險和問題。2016年,全國商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%;商品房銷售額117627億元,增長34.8%。商品房銷售面積和銷售額均創歷史最高水平。由於商品房銷售快速增長,房屋待售面積從2016年3月起開始回落, 2016年末,商品房待售面積69539萬平方米,比2015年末減少2314萬平方米,去庫存取得積極成效。但也要看到,由於中國房地產市場已從供不應求轉向供求總體平衡、區域分化的新階段,市場面臨的形勢更為複雜,金融業發達、居民金融意識強的東部發達地區,特別是供應嚴重不足的北京、深圳等特大型中心城市住房價格顯著攀升,2016年深圳新建住宅價格同比上漲49.5%,上海上漲37.5%,北京上漲32.1%,價格漲幅明顯超出居民收入增速,已出現較為明顯的房價泡沫風險。房價漲幅過快不僅顯著加大了居民購房負擔,而且金融資源過多投入房地產部門也帶來較大的風險,增大了經濟轉型和實體經濟發展的難度。在部分熱點城市房價大幅上漲的同時,一些三、四線城市由於供應量過大,雖然銷售有所好轉,但去庫存的壓力仍然很大。

  房地產市場發展階段變化和區域市場形勢分化的新形勢客觀要求更加重視防範和化解房地產風險方面的研究。既要重視防範和化解部分熱點城市的房價泡沫風險,也要高度重視供給過剩風險從局部蔓延到全局。雖然2016年商品房待售面積已低於2015年,但2016年房屋新開工面積166928萬平方米,增長8.1%。2017年前兩個月房屋新開工面積同比增長10.4%,但前兩個月北京房屋新開工面積同比減少了12.6%,上海房屋新開工面積同比下降5.2%。這表明目前新開工面積的增長並不是來自供求最緊張的城市。在市場發展階段已發生重大轉變的情況下,房屋新開工面積繼續較快增長可能會增大後續的去庫存壓力。防範房地產風險要特別重視研究金融政策和土地政策的正確使用,國內外房地產風險的爆發都與這兩項政策的不當使用直接相關,對此要高度警惕。
 


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