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樂見開發商轉型美好生活服務商
http://www.CRNTT.com   2018-07-11 07:37:50


  日前,在萬科2017年度股東大會上,萬科董事會主席鬱亮表示:“10年後,萬科還會是地產公司嗎?我想不是了,如果還是,那也是慘淡經營了。未來,萬科要做美好生活的服務商。”

  如果據此認為萬科要“拋棄房地產”,那是不準確的。因為,“美好生活的服務商”意味著萬科在業務上不過是從“房地產開發”轉向“資產管理服務”,仍未離開房地產行業。不過,這卻透露出我國房地產行業的未來發展趨勢。當前,我國房地產行業正在步入存量時代,行業發展進入下半場,行業的開發屬性正在減弱,居住屬性逐漸回歸,向“美好生活的服務商”轉型符合行業發展趨勢。

  萬科的發展轉型思路此前已有跡象顯露。2014年,鬱亮就在萬科全體股東大會上闡述了萬科未來的發展戰略,並明確提出了兩項策略——城市配套服務商和住宅產業化。現在,“城市配套服務商”已經更新為“美好生活的服務商”,雖然叫法不同,但後者顯然是對前者的繼承和發展。

  在過去這些年房地產市場發展中,很多開發商以大幅舉債、積極囤地、快速開發、快速周轉的方式迅速壯大,賺得盆滿鉢滿。但是,在近幾年一系列調控政策之下,這一模式越發難以為繼。前幾年“地王”頻現,拿地成本被推高到一般開發商難以承受的程度,同時融資成本不斷上升,更對地產商的開發、資金周轉能力提出了更高要求。根據相關數據,今年一季度末,房企上市公司整體負債率小幅上升,高達79.42%。從全行業來看,排名前十的地產公司負債率平均為80%。雖然說房地產行業具有建設周期長、資金占用量大的特點,房地產商的負債率相對會比較高,但即便是與本行業過去相比,80%的負債率也是一個比較高的水平。

  在負債率攀升的同時,利潤率卻在不斷下降。2015年、2016年,A股上市房企的平均淨利潤率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一個房地產行業的“大年”,上市房企的平均淨利潤率也不過11.7%。如果全行業平均下來,淨利潤率還會低很多。

  “高負債+低利潤率+嚴厲調控+高度不確定性”,成為當前房企必須面對的行業特征。過去那種“建房子—賣房子—建房子”的粗放發展模式在新形勢下行不通了,“要不要轉型”已經是一個不需要回答的問題,必須要回答的是“怎麼轉”的問題。萬科提出的“美好生活的服務商”或許是一個好思路。正如萬科有關負責人所說,萬科將打造生態化平台,在傳統業務開發之外,圍繞不動產打造新的經營場景,力爭實現服務場景大大小小16種以上。也就是說,萬科想以房地產作為流向入口,開展各種高附加值服務,最終實現轉型。

  來源:經濟日報  作者:盤和林

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