港三地皮成交理想 業界憂推高地價

http://www.chinareviewnews.com   2005-09-28 09:34:09  


6號牌新鴻基地產投得牛池灣地皮
三大地產商聯手投得西九龍大角咀兩地皮,由左至右:華置主席劉鑾鴻、南豐董事蔡宏興、信和主席黃志祥
  中評社記者綜合報道╱香港政府昨天舉行本財政年度的首次土地拍賣,三幅用地共為庫房帶來101.5億元,成交價較底價高53至70%不等,稍勝市場預期,反映發展商對後市樂觀。香港經濟日報報道,政府對今次賣地成績表示滿意,並以此作為評估日後補地價及勾地的參考之一。瑞銀華寶執行董事林奮強認為成績對刺激樓市作用有限,反映發展商對3至4年後的看法;對於被問及會否造成高地價政策時,他擔心政府會因應昨日賣地作為指標後,「不經意」走回高地價舊路。

  林奮強表示,昨日三幅地皮造價理想,但當中牛池灣地皮更脫離附近屋苑水平,大幅造好,發展商不可以現時附近屋苑價錢來決定地皮將來出售的定價,此舉將削弱發展商的邊際利潤,令市場對地皮造價接受程度成疑問,同時亦擔心政府會以昨日賣地成績作指標,發展商日後申請將地皮勾出會更為困難。

  林奮強續稱,政府昨日亦沒有預料地皮會以如此超出理想的價錢售出,故希望政府可以更有彈性、策略性地處理日後勾地,雖然政府沒有傾嚮要實施高地價政策,但卻不自覺地實施高地價政策,若以今日地價而論,有機會要待一年後始有下一次賣地。
  
  不過,業界人士普遍認為成績為中性偏好,未有跡象地價會即時提高。另?地執行董事李家誠稱,整體成交價不算高,主要還看後市表現,不擔心高地價政策。

  相隔七個月後再次舉行賣地,加上三幅用地均頗具規模,多家大型地產商皆虎視眈眈,入場人數眾多,為近年罕見。

  信置主席黃志祥於賣地後表示,兩地由集團牽頭與南豐及華人置業(0127)合作發展,集團佔50%股權,其餘兩家各佔25%權益,預計投資額合共約90億至100億元,計劃發展豪宅項目,並參考奧運站發展模式,預計最快2008年推售,料未來一年樓價可升20%至30%。

  新地代理執行董事周國賢表示,計劃將項目發展為東九龍區頂級豪宅。他解釋,新地一直留意該地皮,認為東九龍區將是未來新發展路線,因集團看好東南九龍未來發展,故去年投得新蒲崗用地後,再購入牛池灣地皮。項目計劃獨資發展,投資額約65億元。

  摩根士丹利認為,三地皮成本連同建築費及利息後,估計推出時每平方呎售價約8,400至8,500元。

  海庭道用地底價20.9億元,每口價3,000萬元,新世界(0017)率先承價, 其後長實(0001)、?隆(0101)、新地(0016)及?地(0012)等加入戰團,到第22口價時,承接力一度放緩,拍賣官把每口價降至2,000萬元,長實及信置(0083)財團爭持不下,由信置代表投得,成交價31.9億元,較底價高53%,每呎樓面地價5,342元。

  牛池灣豐盛街地皮是昨天最多發展商參與,以及爭持最激烈的一幅,整個過程經過77口承價。該地底價24.9億元,每口價3,000萬元,由九倉率先承價,新地、南豐及新世界等續加入,至24口價時,每口價降至2,000萬元,長實才加入,其後?地亦表現勇猛,與新地等爭持20口價後,終由新地以42.3億元投得,較底價高70%,每呎樓面地價5,436元。

  負責昨天拍賣的地政總署助理署長柏鼎言表示,三幅地皮成交價理想,反映發展商預期未來樓價會上升,有關成交價將成為未來補地價及勾地價的參考之一,但同時亦會考慮眾多因素。

  另據星島日報報道,對於近期銀行連環加息,林奮強表示,息口對香港樓市影響甚大,昨日賣地成績可有助沖淡加息所造成影響,但由於香港加息已達一定幅度,對樓市已構成一定影響,加上香港今年息口仍有機會上升五十點子,故是次賣地未必會能夠完全淡化加息所造成的影響。是次賣地成績佳,對後市有指標作用,但地皮主要反映未來三、四年的樓價預期,對於現時樓市情況,刺激只屬輕微。  

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