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歷來加息周期 股市升樓市跌
http://www.CRNTT.com   2018-03-19 11:24:07


  雖然本港資金充裕,短期內跟隨美國加息的壓力不大,但市場普遍相信,港息隨美息上揚是遲早的事,屆時本港的經濟、股市和樓市都會受到影響。翻查歷史記錄,本港過去曾經歷過多次加息周期,期間股市的大趨勢全部向上,升幅介乎24.2%至157.5%不等,股民往往頗有斬獲;但樓市的表現卻不一,1994年亦是美國加息周期,港息曾在一年間上升2.5厘,而樓價大跌約兩成。

  港股升跌周期多隨美股 

  由於港股市場是以歐美資金主導,故港股的升跌周期大多跟隨美股。翻查資料,過往美國8輪加息周期,7次前期股市向上,恒指1969年11月24日推出,故自1973年後共經歷7輪美國加息周期,有6次都上升,升幅24.2%至157.5%。如美國在1986年底開始加息,港股一直升至1987年的10月才發生“87股災”。1994年2月美國再進入加息周期,港股先跌至1995年1月,其後轉升至1997年8月才因亞洲金融風暴再下跌。到了2004年6月的加息期,港股輾轉升至2007年10月底,也升了40個月,期內升幅更高達157.5%。

  相比之下,樓市的表現則是有升有跌。上一次加息周期在2004至2007年,期間本港樓價處於上升通道。不過,再上一次的表現則相反,美聯儲在1994年時曾經連加7次息,聯邦基金利率由3厘倍增至6厘。本港最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息,由6.5厘上升至9厘。息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢,樓價由高峰期時平均呎價約5,382元(1994年第三季),跌至4,590元的谷底(1995年第三季),跌幅14.72%。

  累積加息夠大才有影響 

  加息對供樓的影響十分明顯。假設一個樓價500萬元的單位,承造六成按揭,供款25年,以現時最優惠利率按息2.15厘計,每月供款12,935元。對月入3萬元的家庭來說,仍然有能力供樓,供樓負擔比率約43%。不過若本港進入加息周期,按息抽高至5.15厘的水平,即加息3厘,每月供款就增至17,800元,每月要多付4,865元,供樓負擔比率增至約59.3%。

  至於香港經濟,加息周期內普遍表現不俗,尤其是2004年,香港受益於中央推出的自由行以及CEPA等政策,經濟從SARS重創之中復甦,當年創下回歸以來次高的8.2%的增幅。而在回歸之前,1994年亦錄得5.4%的增幅。

  來源:香港文匯報

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