全國樓市看上海，經過近兩個月的觀望，一直處于膠著狀態的中國樓市橋頭堡會不會出現松動？在8月5日進行的“博鰲––21世紀房地產論壇”上，瑞士信貸第一波士頓香港有限公司董事總經理陶冬一語驚人。他認為，上海將進入樓市調整第二期甚至會出現調整第三期，房價將大跌。
“我認為中國的房地產經過四、五年的強勁上升期，有時候會出現短暫的強烈調整階段。”陶冬解釋說︰“中國的信貸政策在今年下半年慢慢地開始放松。但是房地產政策，短期內不會放松。我個人認為，上海房地產會從調整一期向二期轉移。”陶冬表示，二期的特點是價格極為低，成交量進一步擴大。由于中國各個城市有不同的基礎面，因此上海房地產會出現大跌並不意味著全國其它城市的房屋都會出現下跌，但其它市場氣氛會受到影響。
“上海房地產有沒有泡沫，我認為有。”陶冬分析說，前段時間，上海房地產基本上屬于調整的一期，即所謂的價格微跌，成交量下降。實際上無論高價房還是中價房今天的價格與五個月前的價格相比，跌幅有限，總體上還是看好。我個人認為上海的房地產還會出現二期調整，特點是價格極跌，成交量會進一步放大。之後會出現三期陰跌，價格跌到一定程度，政府會干預，價格就會平穩，買方還會等一等。關鍵是有什麼促發點將一期變為二期。第一是政府，人民幣的調整已經出現了，這並沒有趕走海外的熱錢，反而使海外的熱錢變本加厲地進入中國。同時，外資、海外的游錢不會空放著，目前A股舉步維艱，債權市場狹窄，所以大部分都會進入房地產。第二，銀行給發展商的貸款越來越少。第三，上海房地產今年下半年的供應量，據統計大概是上半年的六至十倍。
另外，今年7月份開始，發展商在態度上明顯出現了松動。今天的上海房地產說白了就是買賣雙方面的博弈，雙方都在比耐心，誰輸贏，現在定論為時過早，但游戲還在繼續。但總的來講，當一根鐵鏈在最弱的一環斷裂的時候，其他的發展商就面臨囚徒困境。先跑出去的，今天降價還可以吸引購買力，但到每一個項目都降價的時候，消費力就會發生變化，當價格出現心理變化的時候，購買力會進一步往後拉，這就是上海房地產三至六個月的情況。
談到上海樓市，陶冬認為，市場最大的變化不是價格和成交量的變化，而是對價格的預期出現了根本的變化，房價只升不跌的局面被徹底打破了，開發商固守的賣方市場也已經被打破了。今天上海的房地產市場就像2003年的車市，當時的車價已經下跌了，但是購車人預期價格還會進一步地下降。因此，拉動今天房地產市場的最大因素不再是開發商的價格聯盟，而是消費者的價格預期。至于什麼時候下跌？下跌多少？陶冬表示，今年10月份見分曉。
房地產調整不會出現全國一刀切。陶冬在接受本報記者采訪時這樣表示。他說，如果上海的房地產出現進一步的下跌，全國的房地產市場一定會受到影響，消費者持幣待購的心理會進一步加劇，但這只是中國房地產牛市中的一朵小浪花。他說，英國的房地產經歷了200多年，美國的房地產經歷了100多年的發展，中國的房地產從房改開始到現在只有五、六年的歷史，還正處于嬰兒期，出現各種各樣的問題是正常的，我對中國長期的樓市非常地看好，中國經濟的發展遠遠高于其他的地區。陶冬表示，這次樓市出現回調是中國歷史上的第一次，上一次90年代的調整只影響了一小部分發展商，而這次調整的影響則是深遠的。因為政府及市場的方方面面從沒有遇到過這種情況。因此，調整的波折，計算上的失誤會比成熟的市場要更大。
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