房價飆升 英美樓市泡沫危及經濟

http://www.chinareviewnews.com   2005-08-25 09:53:21  


英國房屋貶值嚴重打擊經濟(中評社記者潘凱儀攝)
  中評社香港8月25日電╱英美的地產是兩國經濟支柱,直接影響著國家的經濟發展及市場環境,據香港商報報道,過去10年中,英國的房屋資產淨值一直快速增長,成為大部分家庭擁有的第一大資產;在過去的5年裡,美國的房地產市場亦十分火熱,房價上漲了50%以上。房價在世界範圍內快速、持久地飆升,導致房地產市場出現了前所未有的泡沫。最近一段時期以來的統計數據顯示,英美兩國樓市均呈下跌趨勢。對此,英國經濟學家擔心本國的整體經濟增長將被迫放緩,美國經濟學家則警告該國的房地產泡沫破滅在所難免。

  受按揭債務增加及房屋價格下跌的雙重影響,英國房屋資產淨值10年來首次出現下跌。一些當地經濟學家擔心,多年來由樓市升溫衍生的財富效應會逐漸減弱,可能進一步抑制英國居民的消費開支,整體經濟增長也會因此被迫放緩。

  統計數據顯示,今年第二季度英國房屋資產淨值下跌了600億英鎊(約合1078億美元),房價走低導致未出售的房屋貶值400億英鎊,整體按揭貸款債務上升了200多億英鎊。從歷史上看,英國房屋資產淨值上一次下跌要追溯至1995年第四季度。

  目前,房屋是英國大部分家庭擁有的第一大資產。過去10年當中,英國房屋資產淨值快速增長,在今年第一季度時曾達到創紀錄的2.4萬億英鎊,這意味著平均下來每個英國家庭擁有價值9.5萬英鎊的房產。

  一些英國經濟學家擔心,樓市降溫將打擊英國居民的消費熱情,抑制消費支出,對英國經濟持續增長產生阻礙。養老金委員會主席阿戴爾?特納多次強調,隻有保持房屋價格不斷上漲,纔能緩解英國養老基金面臨的巨大虧空危機。牛津大學納菲爾德學院教授約翰穆鮑爾稱,有跡像表明房屋價格下跌已經影響到了英國居民的消費開支,而且情況可能進一步惡化。英國財政官員在早先的一份評估報告中稱,樓市財富削弱將對消費開支構成衝擊。
 
  英國最大抵押貸款銀行哈利法克斯-蘇格蘭銀行(HBOS)日前發表的報告顯示,7月份英國房地產價格僅上漲0.2%,為9年多來最小漲幅,可以認為是樓市明顯降溫的一大征兆。

  該行首席分析師埃斯利指出,與英國百姓的平均收入相比,目前英國房地產價格仍然偏高,而且居民的負債壓力正在增加,可能帶動房地產進一步降溫。此外,英國研究機構Home-Track預計,今年年內英國房價將下跌5個百分點。

  與此同時,國際著名投行美林的分析師戴維?羅森伯格在一份研究報告中指出,由於首次購房者沒有能力買房,住房市場需求漸趨枯竭,火熱的美國樓市將不可避免地走向下滑之路。

  抵押貸款利率的走低支撐了美國房地產市場整整5年,住房銷售量和開工量都達到了創紀錄的水平。強勁的需求推動了價格的飆升,根據美國官方公布的數據,在過去5年裡,美國房價上漲了50%以上。在過去的一年中,美國住宅均價上漲了14個百分點,而首次購房者家庭的平均收入水平卻僅僅提高了4%,羅森伯格稱之為‘空前的缺口’。羅森伯格指出,目前美國市場沒有售出的新房數量由7.1個月的供應水平上升到8.4個月的供應水平,待售房的大量囤積導致新房均價下跌了5.8個百分點。

  美國國民城市公司首席經濟學家理查德德卡瑟近日公布的一份調查報告更指出,美國53個城市的獨棟住宅價格被‘嚴重高估’。調查還顯示,今年第一季度,美國近31%的城市房地產市場存在泡沫,而去年同期這一比例隻有2%。報告亦指出,過去一年,85%的被調查城市的房價漲幅超過了當地居民收入的平均漲幅。房價攀升導致很多貸款購房者借貸金額‘水漲船高’,承受的還款壓力越來越大。

  市場人士擔憂,一旦泡沫破滅,開發商和投資者的資產貶值,銀行的資產也就同時貶值,不良資產增加,銀行會緊縮貸款,需求進一步不足,價格也會持續下跌,從而造成惡性循環,危及美國整體經濟。

  目前,美國樓市過熱現像已經引起多方關注,曾經成功預言股市泡沫破裂的耶魯大學經濟學家席勒在最近的一次研討會上發出警告:美國房地產泡沫破滅在所難免。 

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