本港低息環境已維持超過十年，物業市場成為最大的受惠者。昨有財務公司推出高逾10厘按揭計劃，不禁令人想起“九七前”香港樓市的瘋狂。前事不忘，後事之師。回顧歷史，本港過去曾經歷過多次加息周期，包括1993至1994年、2000至2001年，以及2004至2007年，對樓價影響最大為1994年，一年間息口上升2.5厘，樓價同期亦急跌約兩成。
樓價正在上升之時，無人聽得進諫言，人人只會向好的方面去想，曾經的風浪全拋諸腦後。近年經常有評論提醒加息周期一旦開展，樓價勢必受影響下跌，政府亦不斷警告加息對本港樓市的影響。不過善意的忠告，卻往往被扭曲成“阻人發達”。其實翻開歷史教科書，本港過去高息年代時的教訓並不遠，大跌市的“慘烈”許多人仍然歷歷在目。
息口連升易推樓價
美聯儲1994年時曾經大舉加息，連加7次息，聯邦基金利率由3厘倍增至6厘。緊隨美聯儲的加息行動，本港最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息，由6.5厘上升至9厘。息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢，樓價由高峰期時平均呎價約5，382元（1994年第三季），跌至4，590元的谷底（1995年第三季），跌幅14.72%。
加息對供樓的影響十分明顯。假設一個樓價500萬元的單位，承造六成按揭，供款25年，以現時最優惠利率按息2.15厘計，每月供款12，935元。對月入3萬元的家庭來說，仍然有能力供樓，供樓負擔比率約43%。不過若本港進入加息周期，按息抽高至5.15厘的水平，即加息3厘，每月供款就增至17，800元，每月要多付4，865元，供樓負擔比率增至約59.3%。
若升至上世紀90年代時的10厘水平，每月供款更倍增至近27，261元，供樓負擔比率激增至90.87%，家庭供樓更辛苦之餘，樓市在高息下更可能崩盤，買家將會賠了夫人又折兵。回顧歷史，低息不可能永久持續，1990年至1999年的按息平均接近10厘，今天息口與當時相比差天共地，即使與2000年至2009年平均按息3.79厘比較，仍有上升空間。
距離1997年雖然眨眼已過去廿年，但息口逾10厘的歷史紀錄猶在，買樓時一定要做好風險評估。
來源：香港文匯報 |
