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房屋出售保本價格計算思路

http://www.chinareviewnews.com   2013-03-07 19:04:04  


  作者﹕ 蔣明桓  寧波  投資分析

  新出台的調控政策細則中明確了對二手房交易按差額20%徵稅,這種情況下如何計算房產出售的保本價格,按黃金計量為基礎計算房屋出售保本價格是一種思路。

  如果按上海黃金交易所AU9999為基準,以2008年11月9日國家正式對外公布四萬億投資計劃為買入時點,購買面積按100平方,價格按6000元/平方考慮,AU9999為240.69(為計算方便,按240計算)黃金計量的成本是6000/240=25克/平方。無論拿多久黃金計量的25克成本不會變化,改變的只是隨著時間的推移黃金按貨幣計量的名義價格。

  新政出台後,如果3月5日出售,AU9999日加權平均價320.16(為計算方便,按320計算),25克的名義貨幣計量的成本為8000元/平方。因為有通脹因素,8000元才是今天25克黃金的購買價格, 6000元/平方不是成本,這點很重要! 

  如按8000/平方計算,在寧波,這稅費與收益如何呢? 

  1、按舊政策。2008年以60萬元買入一套100平方米住宅,現在以80萬元賣出:按目前的政策所需繳納稅費為(未計入契稅):滿五年的,需繳納個人所得稅全額1%(即0.8萬元);不滿五年的,需繳納個人所得稅全額1%(即0.8萬元)和全額營業稅5.6%(即4.5萬元),總計5.3萬元;滿五年且是個人惟一住房的,免稅。按不滿五年出售考慮,故稅費計5.3萬元。房子收益=80-60-5.3=14.7萬,名義貨幣計量賺了14萬多,但其實成本是8000,不但一分沒賺還自己口袋裡拿了5.3萬交國家。

  2、按新政策。假設新政仍按目前的稅收規定徵收,那麼所需繳納稅費為(未計入契稅):滿五年的,需繳納個人所得稅差額20%,即(總額-買入價-買入時契稅)×20%,買入時契稅按每平方1.5%計算,總計為(80-60-60*0.015)*20%=3.8萬元;不滿五年的,需繳納個人所得稅差額20%(即3.8萬元)+全額營業稅5.6%(即80*0.056=4.5萬元),總計8.3萬元。按不滿五年出售考慮,稅費計8.3萬元,較舊政策高出3萬。房子收益=80-60-8.3=11.7萬,名義貨幣計量賺了11萬多,但成本是8000,也是一分沒賺還自己口袋裡拿了8.3萬交國家。
 


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