什麽叫房地産？房地産是土地與房屋在形態上連在一起，並一起進行交易和流通時，才能稱“房地産”；是指“土地及其附着其上的建築物”，習慣上人們把房地産看成大厦、商場、住宅等。而單純的土地佔有和房屋使用，不能搆成房地産。房地産具有不可移動性、稀缺性、持久性、耐用性、交易性和安全性等經濟和法律特性，具有投資額頗大、變現困難的特點。房地産業是指從事房地産開發、經營、管理和服務的産業部門。而房地産市場是房地産買賣、租賃、扺押等交易活動的場所。房地産市場也可分爲房産市場和地産市場。而我國把房地産市場劃分爲三個相關層次的市場。即房地産一級市場，它主要是指土地使用權的轉讓，從事城市的土地供給與調控；房地産二級市場，它是指房地産的開發者與房地産的消費者之間搆成的交易市場，是房地産增量的開發；房地産三級市場，它主要是指房地産的再次交易行爲，是房地産存量的流通。房地産市場具有市場的區域性、市場供求調整力弱、交易過程復雜、存在隨意性等特徵。房地産一、二、三級市場要有序的聯動，才能做到協調發展。
經過20多年的發展，我省房地産市場的結構體系、運行機制和政策法規框架已經初步形成，房地産業在我省社會經濟發展中發揮的作用日益重要。隨着我國加入WTO，我國房地産市場將逐步成爲國際投資市場的一部分，我省的房地産業者想要與其他國家和地區的同仁競技，必須把握當今國際房地産市場的潮流與趨勢，尤其是要掌握英國等發達國家他們對房地産市場的機會判斷、市場分析、投資决策、經營管理等，瞭解他們的商業心理、習慣和模式，探索符合我國特色與國際慣例接軌的投資做法、經營理念和行爲模式。英國等發達國家的房地産業的發展過程，將會使我們從中得出應有的啓示，爲我國和我省房地産業的發展，提供有意義和有價值的參考。
一、英國房地産業的概况
英國的房地産業和建築業在國民經濟中佔有極其重要的地位。其中，2001年，建築業的年産值爲473.27億英鎊，占英國GDP的4.79%；房地産業（不包括住宅的出租）2001年産值爲1428.71億英鎊，占英國GDP的14.46%。
我們看到一個重要的因素是住房貸款市場活躍。如哈利法克斯銀行是英國最大的扺押貸款銀行，該行2001年承接的住房扺押貸款客户增加了5%，總客户達到250萬個。英國經辦扺押貸款的銀行有上百家，任何人只要有職業和工資收入，都可申請扺押貸款，貸款期限一般爲25年。如有一位中産階層的人士，全家5口人，1989年靠扺押貸款在倫敦中等價格地段買了一棟帶小花園和停車位的兩層樓，面積200多平方米，每個月交1300英鎊，到65歲退休時可交完房款，從貸款銀行拿回房契。據他本人稱，每月1300英鎊的房款對日常家庭生活没有多大的影響，再加上房價的昇幅超過了利息，貸款買房還是很合算的。由於貸款購房的客户絡繹不絶，因此，造成房地産市場的持續興旺。
英國的建築與房地産業的特點是走上了可持續發展之路。1993年以來都是逐年上昇的。
房地産業不是靠大量的開發來維持，而是靠出租、二手房的交易、中介、金融、改建爲主，這些活動提供了大量的就業，又創造了很高的價值。英國的房地産投資市場的主力軍是保險公司和退休基金等。他們所投資的房地産權利中，土地租賃權和土地使用權占28%以上。
英國的住房政策與制度。英國有3個政府部門與居民的住房問題有直接的聯繫。（1）英國財政部。主要是通過保持合理的經濟增長速度和合適的利率政策，保证居民住房支付能力的逐步提高；保证居民購房貸款的償還不發生大的波動。同時，英國財政部還對居民購房實物减税優惠（計算所得税收入中扣除還款額）。（2）英國環境、交通和區域部。主要負責住房政策的制定與實施，搞好財政預算中公房建設與維修資金的分配，以及撒切爾推行私有化改革之後公房優先購買權政策的實施。（3）英國社會福利保障部。主要是涉及貸款居民失業之後的一定時間内，會同一些保險機構來幫助居民還款，使居民不至於因短期的支付能力問題而失去住房。目前，英國的住房政策大致分爲兩大類：即市場交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。主要是用住房法律、規劃、住房信貸、調低住房扺押貸款利息等等進行管理和調控，保持一個暢通、方便的住房交易市場和保证購買人及承租人的利益，滿足低收入居民購房的需求。爲向低收入居民提供較低的，可以承受的租金的住房。政府資助的建房活動仍是英國住房保障的重要方式，據預測，每年該類住房的需求約是10至15萬套，但受建房土地短缺的限制，今後每年只能建5萬套左右。
英國的土地租賃市場十分活躍，歷久不衰。土地持有機構並不經常發售手中的土地所有權，而是將土地出租給開發商，通過契約對房地産的開發和使用進行直接控制，以獲取最大的收益。租期届滿，土地和建築物無償歸於土地所有者。租賃方式主要有四種：(a)出讓制：即土地所有者一次性收取出租期内的地租；(b) 固定地租年租制：即以年爲單位計算和收取地租，地租在租賃期内不作調整；(c)變動地租年租制：即按年計算和收取地租，地租在租賃期内定期調整；(d)出讓年租混合制：即提前收取部分地租，餘下部分按年計算和收取，地租在租賃期内定期調整。過去，英國土地出租以b種方式爲主，現在轉爲以c種方式爲主，d種方式爲輔。英國的房地産開發主要是用土地出租的形式，開發用地是商業、辦公、住宅和工業用地。其中，商業、辦公和工業用地多采用變動地租年租制，住宅用地采用出讓年租混合制。住宅用地租賃用在多層住宅開發上，房價已包括了部分地租，其餘的地租由購房者每年繳納。在租賃期限方面，歷史上曾有999年的租期，這些租約現在還有未到期的。19世紀和20世紀初期廣泛使用的期限99年。20世紀60年代以來，爲125年的期限，而到了90年代後，則擴大爲150年的期限。在地租標準方面，目前地租一般占房地産租金收入的10%—15%，部分達到20%。在租賃管理方面，土地所有者對土地租賃期間内如何使用土地保留一定的權利，承租者要按租賃合同規定的方式使用土地。由於地租與房地産的實際租金掛鈎，土地承租者經營房地産的好壞直接影響到土地所有者的權益，因此，土地所有者要求土地承租者在出租方式、選擇承租人、租金水平、純收入等要征得他們同意。在租賃雙方的權利與義務方面，土地租賃後，土地承租者要按租賃合同的規定進行房地産開發，在開發期間土地所有者對建築物規劃設計有發言權。土地承租者要按租賃合同的規定繳交地租，如果土地承租者不按時繳地租，在一定的條件下土地所有者可收回土地租賃權。如出現空租期，没有房地産承租人，土地承租者也需照付地租。
政府在土地租賃的做法。在舊城區改造方面，由於舊城區地價較高，開發所需資金量大，開發風險大，週期長，地方政府多以土地租賃方式，吸引開發商和金融機構來，建設期不收地租，待建好後再按原定的協議收地租。對風險特别大的項目，地方政府還提供租金保证，或租下建成的房地産，再作轉租。在城市新區開發方面，由於新區房地産市場尚未確立，開發風險大，地方政府强制征地後，以年租方式向開發商出租土地，减少開發商的初次投入，降低開發風險，使新區能順利開發，並可調整地租，政府也可分享新區開發後的土地增值。
英國的土地租賃制度有以下幾個方面的好處：第一，有利於保護土地所有者和土地承租者的權益，形成兩者完整的物權。英國的地租評議、地租確定和租賃管理制度保護了土地所有者在土地租賃中的權益。土地所有者不必親自搞房地産的開發經營，就可獲得土地收益；同時采用年租制加上地租評議不但克服了通貨膨脹帶來的地租收益貶值，還使土地所有者分享經濟發展帶來的土地增值，同時，租賃管理保证了土地所有者的收益不受土地承租者的控制。土地所有者持有地租收益權和租約到期后土地及地上物的無償回收權；土地承租者則持有較長年限的土地租賃權和建築物的所有權。因此，地租收益權和土地租賃權在法律上均是完整的物權，土地所有者和承租者的權利均可自由轉讓。第二，有利於促進土地交易的低成本運行。土地租賃在租賃期内只是部分土地權利的轉讓，租賃雙方要在租賃期内界定轉讓的具體權利。土地租賃制一開始就約定采用房地産租金分成或其他調整地租的方法，采用當地的零售價格指數，加上交易的大部分環節都有行規、法規可循，專業部門提供優質廉價的服務，信息靈敏，同時采用變動地租制産生的交易成本量不大且較爲固定。還有，英國土地租賃的對策都是地價較高的土地，交易收益高，交易成本相對就小，因此，土地交易的土地租賃是低成本的，是一種低成本運行的土地交易形式。第三，有利於房地産投資市場發展。英國的土地承租者可轉讓、轉租或扺押期承租者權利，土地所有者也可轉讓或扺押其所有者權利。這樣能使土地資産的自由流動，促進房地産投資市場的發展，有衆多的投資者願意購買土地收益權和土地租賃權，已形成了地租收益權和土地租賃權的投資市場，無論是舊城區改造和新城區的開發，都通過投資市場運作。如紐卡斯爾市政府通過延長商場的租賃期限，提高了商場的價格，並使商場可較快轉讓給投資者。以後商場的土地承租者也可在需要的時候再購買一定的使用年限，方便商場的重建或轉讓。又如英國的連鎖自選商場Tesco和J·Sainsbury在20世紀80年代初房地産價格高峰時，采用銷售與回租方式成功地籌集了大筆資金用於新商場的開發，目前已成爲英國最大的連鎖自選商場。第四，有利於提高政府的財政收入。土地租賃爲政府帶來了長期穩定的財政收入，同時采用變動地租年租制的租賃方式還使政府分享到經濟發展帶來的土地增值收入。如英國很多城市中心區的土地爲地方政府所有，政府得到較多的增值收益，不斷提高了政府的財政收入。第五，有利於提高城市功能和社會效益。英國的地方政府，其他公立機構皇室等都是土地持有者，他們不但在土地上有經濟收益。而且，還向承租投資者提出生態環境、城市功能、社會效益等問題要做好，减少土地開發利用産生的負面影響。如出租的是工業用地，則嚴格控制廠房設計、生産過程、减少污染等要求和目標。新區的土地開發和舊城區的改造，要求承租人滿足要有和諧優良的建築設計和布局，較多的公共空間和緑地，提供完善的公共設施等等。爲此，土地承租者也滿足了一定的社會福利目標，提高了社會效益和城市的功能作用。
二、廣東房地産發展的歷程
廣東的房地産業在改革開放以來，從逐步興起到快速發展，目前已成爲新興的産業，是新的經濟增長的亮點和消費的熱點，對推動經濟增長和擴大内需起到越來越重要的作用。但我們也必須清醒地看到：房地産在發展中，也面臨種種問題，與發達國家相比仍有較大的差距。
(一)發展的現狀
改革開放以來，在體制改革、對外開放和經濟發展的有力推動下，廣東的房地業高速發展。2001年房地産開發投資達到972.34億元，從1986年至2001年，年均增長35.7%；占全社會投資的比重從1986年的4.6%上昇到2001年的27.5%。從1980年6月國務院正式批準公佈有關房地産商品化的有關政策，正式推出房屋和土地商品化以來，直至去年底止，我省的房地産經歷了以下幾個發展時期。
（1）初創起步時期（1980年至1991年）：廣東房地産開發業開始由計劃經濟向市場經濟轉變。房管部門開始走出只管公房的小圈子，房地産業有分散、零星、個别的投資，住房商品化剛開始探索，1986年房地産開始納入固定資産投資。由於剛起步，投資時起時伏，變化較大。
（2）高速增長時期（1992年至1995年）：1992年和1993年兩年投資額增長幅度都在150%以上，1994年國務院下發《關於深化城鎮住房制度改革的决定》，1995年國務院已確定房地産業爲國民經濟新增長點的方針，1994年和1995年房地産開發投資在前兩年發展的基礎上，繼續增長27.7%和39.5%，已成爲初具規模的産業。
（3）調控理順時期（1996年至1997年）：由於1992年和1995年的兩次房地産熱，使房地産吸納了過多的社會資金，並造成沉澱，形成不良資産，同時管理也跟不上，房地産業出現的問題較多，因此，國家采取加强宏觀調控，適度從緊的方針，降“虚火”、擠“泡沫”，經過調整整頓，房地産業迅速降温，1996年和1997年分别下降6.2%和0.1%，並初步理順了一些房地産的關係。
（4）趨穩發展時期（1998年至今）：在這個時期，國家針對房地産業存在的突出問題，相繼采取一系列措施加以引導。特别是1998年作出了在全國範圍内全面取消福利分房，實行貨幣分房制度，並在2000年1月1日起全國實行。同時還出臺了《住房擔保貸款管理辦法》。這些都促使了廣東房地産業的復蘇，並保持了增長的勢頭，自1998年以後，廣東房地産業開發投資一直保持兩位數的速度增長。並提高了房地産規模化，改善了房地産的結構，健全了專業化的服務體系。目前廣東的中心城市房地産占的比重大。如廣州、深圳兩市在2001年房地産開發共完成投資689.66億元，增長11.9%，占全省70.9%；在建的商品房屋施工面積占全省的61.5%；個人購買是商品房市場的消費主體。2000年和2001年個人購買的商品房屋建築面積是4066.78萬平方米，銷售額是1266.48億元，分别占80.7%和85.5%。其中個人購買商品住宅建築面積3692.71萬平方米，銷售額1094.23億元，分别占91%和88.8%。民間投資是房地産的主體。2001年房地産開發業中民間投資占43.5%，爲廣東民間總投資的37.8%；民間房地産開發企業2289個，占60.4%。廣東房地産投資總量居全國首位。2001年我省的房地産開發投資額、商品房屋的銷售額和銷售面積三項指標均排在全國第一位，房地産開發投資占全國15.3%，商品房屋銷售額和銷售面積分别占全國的15.6%和10.3%。房地産開發業利潤總額大幅增長，2001年利潤總額74.06億元，比2000年增長47.8%，整個行業的平均銷售利潤率爲7.7%，比其他工業行業高出成果4個百分點。
（二）房地産業對經濟和社會發展的重大作用
房地産開發業的快速發展對我省國民經濟和社會發展起着重大的推動作用，主要體現在“三個促進”和“三個提高”。
“三個促進”是：第一，促進了經濟的有效增長。由於房地産開發投資的增長擴大了有效需求，對經濟增長的拉動作用明顯，我省近5年GDP平均增長速度都保持在9.5%以上。去年在全社會固定資産投資中占27.5%的房地産開發投資，增量占37.6%，拉動整體投資增長1.4個百分點。據統計，投資對GDP的貢獻率爲32.1%，拉動GDP增幅2.7個百分點，其中房地産拉動占0.74個百分點。據測算：如果新增房地産開發投資100億元，可帶動GDP增加319.8億元。第二，促進了國民經濟各部類的發展。房地産可帶動和促進建築、建材、電子、金融、商業等二、三産業的發展。每增100億的房地産投資，可帶促建築業64億元；金屬冶煉及加工29億元；建材和其他非金屬製品20億元；商業16億元；金融保險業8億元；社會服務業8億元。第三，促進了産業結構的昇級。大力發展房地産業，可在短的時間内加速提高第三産業的比重，促使二、三産業的更快改造，實現産業結構的昇級。
“三個提高”是：（1）提高了財政收入。目前房地産的開發土地是國有土地的有償轉讓，出讓土地的資金已成爲地方政府財政收入的重要來源。來自土地的收益，深圳、珠海等地占財政收入的40%；而一般城市爲25%。（2）提高了就業機會。據不完全統計，去年廣東直接從事房地産開發的從業人員達147.08萬人，比1988年增加11.9萬人。據測算，新增1億元房地産開發投資，可安排1500人次就業。建築業新增1億元産品，可帶動1.9億元工業品的産出，1.6億元商品的銷售，而這兩項的增加，又可帶動更多的就業機會。（3）提高了居民住房面積。近年房地産業的發展，使我省住宅商品化和人均居住面積顯著增加，去年我省房屋商品化率爲61.7%，比1990年提高22.6個百分點，城鎮居民人均居住面積已從1990年的12.13平方米提高到去年的20.1平方米。
（三）廣東房地産業存在的問題
改革開放以後，我省的房地産業發展已走在全國的前列，但同世界上一些較發達的國家相比，整體水平上仍處在一個較爲落後的基準上。主要存在着5個不足，這也是制約發展的主要因素。
（1）整體實力和競争力不足。目前我省房地産開發投資當年無開發量的企業個數占27.7%；開發量在10萬元以下的企業占28.1%，由於存在過多的小投資者，影響集中度的提高，同時管理也不到位，没有形成整體的綜合實力，不利於市場資源的整合優化。（2）土地依法管理的力度不足。由於城市規劃無法律的約束力，有的地方政府受利益的驅動，隨意改變城市規劃和土地使用用途，而造成浪費；一些地方政府集土地管理、使用和監督三大職能於一身，低價征地，高價出讓，加重土地開發費用和建築成本；由於不依法辦事，有的開發商不講信用，房屋質量差、爛尾樓，造成惡劣的影響和矛盾。（3）商品房空置面積過大，使用率不足。90年代初期，我省房地産高速發展，積壓了大量的商品房。去年空置商品房面積2097.97萬平方米，其中空置一年以上占55.4%。住宅空置1354.69萬平方米，其中空置一年以上占51.4%。前年和去年我省的商品房空置率分别是24.8%和22.9%，均超過國際通用警戒綫的10%的標準。空置房屋面積占全國20%，主要分佈在經濟較爲發達的大中城市，其中廣州占29.6%，汕頭占12.9%。因此可見房屋的使用率較低，很不足，至去年底止，空置商品房住宅樓每户80平方米計，可解决17萬户的住房問題。空置的房屋按去年造價計算，目前我省沉澱建設資金，高達300多億元。（4）進一步拉動有效需求不足。由於土地地價格過高，税費過重，廣告支出費用過大，而造成房價高，使我省相當一部分家庭對購房的能力相對不足，因此既造成一部分商品房的空置，又有一部分人缺房子，從而對拉動有效的需求不足。有64.6%的城鎮居民家庭，由於受到收入水平的限制，有效需求受到抑制；又由於受利益驅動的影響，大量的新房不斷上市，造成市場供給的“過剩”。⑸城鎮居民購買商品房的資金不足。部分地區由於財政困難和企業經濟效益差，按時發放工資都較爲困難，還有國有企業職工下崗，就業困難；教育、醫療、養老制度的改革都要花錢，因此難以發放住房補貼資金，影響貨幣分房制度的實施，也造成購買者缺資金購買。據今年收入與消費預期的調查，45%的居民對收入預期，能否買房子持謹慎態度，23.6%的居民缺乏信心。
（四）廣東房地産業今後發展的前景
目前我省房地産業已有了一個堅實的基礎，爲今後房地産的發展積蓄了雄厚的力量，發展前景很好，主要體現在：“一個進程，兩個支點，三個需求”方面。
“一個進程”是：城市化的建設將有力地推動房地産業的發展進程。城市化的建設，要求房地産業要有相應的發展。目前我省城市化率已達55%，根據世界各國城市化的經驗，當城市化達到30%後，城市化進程將明顯加快，而放緩期則在城市化達70%以後。城市化的加快，將有力地推動房地産業的發展進程。我省提出力争在“十五”期末，全省基本實現一户有一套居住功能齊全的住宅，全省城鎮居民人均居住面積達28平方米。目前，我省現有城鎮人口4752.56萬人，加上外省勞力的流入，農村勞力向城鎮聚集，城鎮人口增長率占8‰等因素，到2010年全省城市人口將達到5188萬人，净增435萬人，如按人均居住建築面積28平方米計算，則新增城市人口的住房需求就需要竣工住宅1.22億平方米，每年則要竣工住宅1109萬平方米。如超過以上因素，城市化帶來對住宅的需求將大大增加。
“兩個支點”是：（1）經濟增長的支點。近年來，我省的經濟發展態勢良好，GDP的增幅維持在10%左右，比全國平均高出2個百分點，經濟運行的質量也提高了，這種經濟大環境的發展，有利於房地産的拓展。去年，城鎮人均可支配收入和農民人均純收入達10415元和3770元，扣除物價因素，實際增長7.3%和3.5%；去年我省人均國内生産總值已達1600多美元（現價），根據英國等發達國家的經驗，我省已進入了住房消費的快速增長階段。同時，我國加入了WTO，外商在廣東的辦公樓、商業樓和高檔住宅需求也會大量增加，這些都爲房地産的發展打造了一個良好的支點。（2）政策支撑的支點。去年廣東省政府出臺了《促進廣東房地産開發業健康穩定發展的若干意見》，提出了加强綜合管理，加强對土地資源的調控，規範收費行爲等措施；物價部門提出减免15項房産收費；國土資源部門建立土地收購儲備制，閒置土地由政府收回或收購納入儲備庫；建設部門加强對房地産業的管理等等，這一系列政策措施的出臺，既規範了房地産企業的經營行爲，又降低了房地産開發的成本，成爲我省房地産業發展的政策支撑點。
“三個需求”是：第一，流動人口增長對住宅的需求。龐大的流動人口是城市房屋租賃的消費主體。目前我省現有流動人口2624.39萬人，到2010年，按每年流動人口增長1%計算，流動人口將達2928萬人。如按人均居住面積最低標準建築面積爲4平方米，則要新增流動人口租賃房屋1214萬平方米，每年要新建租賃房屋110萬平方米。第二，居民生活消費結構變化對住宅的需求。目前消費的重心已轉爲住房和汽車消費。據今年對城鎮居民收入與消費預期的調查，在準備增加消費的調查中，選擇住房消費的人數從去年的第7位提高到今年的第4位。17.5%的居民家庭準備在今年購房。目前我省有4752.56萬城鎮人口，到2010年，每人只增3平方米的居住面積，就要增加2.85億平方米的住宅建築面積，而每年則需增加2600萬平方米住宅。如廣州市近年内有7%的居民希望購買住宅，遠期有70%的居民需要改善居住條件，還有300萬外來人口需要租房住。第三，房地産的發展將逐漸成爲現代産業的需求。目前房地産業已有了較强的實力。去年我省房地産企業總資産達5627.4億元，全行業的資産和經營收入比1997年分别增長44.8%和110%。全省二級以上的房地産開發企業占全國30%；去年投資額在5億元以上的項目有19個；本年開發土地面積在20萬平方米以上的項目有20個，最大的達67.5萬平方米。目前房地産開發日趨專業化、規模化。廣州和深圳市318家房地産開發企業中有65家在省内其他市投資，46家已到外省投資。另外，港澳臺以及東南亞的投資企業也早以進入廣東房地産開發市場。這種發展背景，强實的基礎和競争的優勢越來越顯露。房地産將成爲現代化的産業，在未來20年内仍將保持穩定增長，並將成爲未來一段較長時間的國民經濟的支柱産業。
三、加入WTO後，對廣東發展房地産業的若干建議我國加入了WTO，對廣東乃至全國的房地産業將産生積極的、深遠的影響，這種影響既是機遇，也是挑戰。我省房地産業的應對措施是四個字“接軌”與“創新”。“接軌”就是要按國際慣例辦事，學習英國、美國、日本等經濟發達國家的規範的商業慣例，然後改革我們不適宜的體制與做法，建立和健全一套規範的、科學的與國際慣例相一致的市場規則體系。“創新”就是在借鑒英國等先進國家的經驗的同時，要充分考慮到我國的國情，我省房地産市場的差异性、具體性和發展性，不能照搬照套，要創出一條符合有中國特色的社會主義房地産發展的新路子。這是我們加入WTO後，必須遵循的兩根主綫，缺一不可，既互爲基礎和條件，又互相配套和促進。加入WTO後我省房地産業要有一個大的發展，現就應對策略和措施方面提出以下幾個方面的建議。
（一）按照WTO的要求，積極應對，加速接軌。目前我省的房地産業與WTO的要求存在一些差距，主要表現在房地産企業的機制尚未健全，同國際化、市場化尚存較大的差距，房地産開發企業呈現“小、差、散、低”的狀况，競争力不够，入世後面臨壓力大，中介服務企業規模小，運行尚不規範；房地産市場發育不成熟，市場供求制衡機制不健全，房地産行業管理欠規範，房地産的科技含量低，商品房空置量過大等等，都必須認真予以解决。加入WTO後，廣東房地産的走勢要開發規模化，住宅建設産業化，行業管理規範化，運行機制市場化，中介服務專業化。我們應對策略是：（1）加大房地産行業開放和改革的力度，提高國際水平和企業競争力。要加大利用外資的力度，争取更多的外國資金、技術和人才參與房地産開發業，要給予外商投資經營寬鬆的條件，放寬外商準入房地産市場的限制；同時要加快國有房地産企業建立現代企業制度的進程，完善公司治理結構，加强對國有資産的管理和監督，提高資産運行效率。創造條件和積極鼓勵大型房地産企業參與國内和國際房地産市場的競争，大膽走出去，使我省房地産業加快向國際水平靠攏的步伐。積極推進房地産資産重組，以兼併、收購、入股等方式組建好實力强、基礎好、技術精的大型房地産企業集團，不斷提高規模效益和行業素質。（2）進一步建立和健全房地産市場運行機制。要加快土地使用制度的改革，全面建立土地有償使用制度，不搞土地的無償使用。搞好住房分配制度改革，建立和健全個人購房爲主體，政府提供廉租住房爲輔的住房分配體系，理順商品房價格，健全房地産交易法規，建立統一的房地産市場，規範房地産市場運行秩序，保護購房者的權益。要合理配置房地産業穩定發展的政策組合，建立一個科學規範的房地産開發調控體系和市場干預機制，使行政管理、法規約束、規劃控制、信息導向、經濟調節、社會監督的到位運行。（3）發展房地産中介服務業，切實提高中介組織的服務質量。中介機構要真正做到市場化運作，企業化經營，不斷提高行業的資信和素質。同時要加速信息化，健全房地産信息網絡系統。對中介機構要規範執業資格，規範服務標準，規範行業行爲，不斷提高專業素質和服務質量。（4）發展房地産金融，加大支持房地産開發的力度。我們既要擴大房地産開發貸款規模，增加房地産投資，解决資金緊缺問題；又要完善住房消費信貸機制，加大對居民買房的力度的支持。在“十五”期間個人購房扺押貸款占銀行貸款餘額的比重應擴大到15-25%；同時要拓寬住房消費信貸品種，方便購房者買房；要建立個人信用制度，降低信貸風險，逐步實施住房扺押貸款證券化。要發展房地産保險，尤其是住房扺押貸款的保險。⑸依法行政和管理，强化和完善對房地産業的法制管理。要按WTO規則的要求，建立一套具有廣東特色、與國際接軌、較爲完善的房地産法規體系。要圍遶土地、交易、物業和中介服務管理等重點，加强執法監督的力度，搞好法制建設和提高依法管理水平。要通過規範房地産市場主體行爲、市場競争行爲和政府管理行爲，在協調各方利益的基礎上，創造出房地産業的良好法制化環境，引導房地産業的健康發展。
（二）要把房地産業建設成爲我省的支柱産業。中共中央十五届五中全會《關於制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》提出“進一步發展以經濟適用房爲重點的房地産業，推廣和規範物業管理”、“增加城鄉居民居住面積，提高住房環境質量”，明確了房地産業發展的主要任務。房地産業需求彈性高，需求潜力持久，在整體經濟中佔有較大的份額，産業關聯鏈長，具有較强的擴展能力，英國等經濟發達國家都作爲刺激内需的主導産業，並取得了好的效果。改革開放以來，房地産逐步發展，目前對拉動我省經濟增長起了重大的作用，已成爲經濟發展的持續亮點。加入WTO後，在經濟發展、對外開放、住房需求都在不斷加大情况下，對房地産業的要求也在擴大。經過20多年的發展，尤其是住房制度改革的深化，配套政策的到位和廣大城鎮居民要求改善居住水平要求的日益增長。爲房地産業發展爲支柱産業奠定了一個堅實的基礎，這個持續亮點的出現，占國民經濟比重的增加，對經濟拉動作用的擴大，使房地産業建設成爲支柱産業具備了現實的可能。如廣州市的房地産業已成爲本市的支柱産業之一，房地産的投資額已占固定資産投資比重的40%。目前的關鍵問題是，要做到投資與消費雙向拉動，共同推進，要租售並舉，政策配套，管理跟上，增量和存量要同時搞活，對内對外的吸引力要同時增加；不僅要建好新房，而且要交付使用後，擴大服務領域與範圍，以求增值，如搞好裝飾、中介、交易、租賃和物業管理和服務等等。同時，要全面提高住宅的質量，要做到“四個發展”：即一是住宅環境設計要向美化、生態、人文的需要全面發展；二是住宅的主體要向人性化、高品味發展；三是住宅的品種要向多樣化、多層次的需求發展；四是住宅的科技成果要向電子技術現代化方向發展。總之，要使房地産業做到需求總規模的擴大，需求品種全結構的上昇，需求增長的時間，要較長較穩定。搞好住宅建設的技術創新，逐步建立系列化、集約化、商品化的住宅産品生産體系，提高住宅産業科技含量，促進住宅生産方式從粗放型向集約型轉變，使其進入新的增長週期，帶來房地産持續的全面的興旺。
（三）要進一步建立健全和完善配套房地産市場的體系。加入WTO後，我們要向英國等發達國家學習，加快建立一個開放的、統一的、競争的和有序的房地産市場體系，目的是爲企業投資和住房消費創造一個良好的發展環境。健全和完善這個市場主體系統應包括以下幾個子體系：一是土地供應體系。要加强市場對土地的配置力度，改革土地供應方式，形成市場競争機制。二是住房消費體系。要加快住房分配貨幣化的改革，逐步形成住房資源市場化配置的住房消費體系和廉租住房的住房保障體系。對不同收入家庭實行不同的住房供應，高收入和部分中等收入的家庭購買商品房，部分中等收入和低收入家庭購買經濟適用住房，較低收入或“雙困户”租住廉租房，要把階段性住房解困辦法改爲建立起制度化的社會住房保障機制。目前全省住房分配制度已經基本建立，住房公積金管理得到加强。全省21個地級市有18個地級以上市頒佈了住房貨幣分配方案，並正式運作，領取住房資金人數87971人，發放資金13.07億元。全省有86個市、縣建立了住房公積金制度，占全省市、縣總數的87.8%；有19個地級以上市和65個縣成立了住房公積金管理中心。經濟適用住房建設逐步推開，去年全省有廣州等12個城市列入國家經濟適用住房建設計劃，施工面積415.99萬平方米，竣工面積248.38萬平方米。以上這些都是住房消費體系重要的組成部分，今後仍要根據發展的需要，不斷地加以健全和完善。三是房地産市場服務體系。要準確、靈敏地反映市場供求的動態變化；提高市場的透明度；促進市場流通；搞好市場各項服務。要逐步做到“5個統一”，即統一租售對象，統一買賣合同，統一交易手續，統一交易收費，統一權屬信息。要以完善的市場服務，促進房地産業的健康發展。四是物業管理市場體系。目前全省已建成3萬平方米以上的住宅小區1400多個，實行專業化物業管理達60%以上。我們要提高物業管理的水平，管理收費向市場化並軌，維修基金運作要進一步規範，物業管理的目的要使住户得到一個方便、安全、高效、文明的生活環境和物業管理。五是房地産金融體系。要放鬆對開發房地産貸款的控制，保持開發的適度規模，研究發展房地産保險以及住房扺押貸款證券化等風險分散體系，控制風險；提高對住房消費信貸的支持力度，同時要切實簡化手續，加强規範管理，促進房地産業的發展。
(四)改革土地使用權制度。我國加入WTO，要按照WTO組織的原則建立和健全社會主義市場經濟體系。土地使用制度的改革既面臨着挑戰，又遇上了深化改革的客觀動力。土地使用制度必須符合WTO透明度原則、國民待遇原則、最惠國待遇原則，盡快建立一套規範、有序、公平、透明的土地管理體系。（1）建立健全土地有形市場，搞活土地二級市場，改變過去要土地找市長的觀念，形成要土地找市場的機制，規定出讓的土地、企事業單位的劃撥土地、農村非農建設用地的轉讓，必須持牌入市交易。政府收税費，全部土地轉讓款返還原土地使用者，保证買賣雙方的權益，發揮市場對土地資源的基礎性配置作用。政府壟斷土地一級市場，大力推行土地招標拍賣，建立符合國際慣例，有透明度的土地供應體系。（2）建立和健全基準地價、土地交易的信息發佈制度。政府應將每年修訂的基準地價，標定地價、已成交的各類土地交易信息通過媒體發佈，使投資者掌握土地信息，以便其投資决策。（3）嚴把産權登記關，審查土地的轉讓，要看其是否符合原土地使用合同的規定，幫助買賣雙方“驗資”、“驗權”，保证交易行爲的合法性。（4）對不同的用地主體，都實行國民待遇原則。内外企業實行一樣的用地政策，取消國有企業可以使用劃撥土地，外商企業使用出讓土地可以不交土地使用税等優惠政策，要在不同的經濟發展時期，采取不同的土地供應計劃，實現土地資源的可持續利用。⑸土地租賃制度以長期租賃爲主（少量臨時用地除外），統一使用土地出讓制相同的期限，租賃期可達40年至70年。土地使用者可轉讓、出租和扺押土地租賃權，逐步形成土地租賃權的投資市場。⑹要采用統一的租賃合同，保護土地所有者的權益。原劃撥土地使用權中的商業、辦公、工業用地可實行變動地租年租制，使用權也相應轉變爲土地租賃權。住宅用地可采用出讓制，英國也在减少住宅用地租賃，使住宅用地的承租者有權購買低價住宅的地租收益權而獲得住宅的全部産權。要全面推行土地的有償使用，實現土地資源的合理利用，做到土地租賃和土地出讓的配套使用。
（五）建立和健全、發展與完善住宅服務體系。住宅服務業是爲住宅再生産的全過程服務，没有這樣的服務，住宅再生産將遇到極大的困難，住宅業也難以成爲國民經濟的增長點，而發展和完善住宅服務體系，有助於提供住宅的有效供給，提高房地産開發的效益。（1）要充實和完善住宅服務體系的功能和内容，以滿足居民改善和提高住宅消費質量的需要，完善住宅開發、流通服務、消費服務體系。如住宅開發項目貸款、個人住房扺押貸款、住宅工程保險、住宅工程擔保、住宅房屋保險等等都要建立和健全。（2）要制定合理的住宅價格政策，保護消費者的利益。對住宅開發企業的利潤、流通環節的中介費標準、土地使用權價格和各種收費要予以制約，不能隨意上漲，在税收上給予適當的優惠。（3）要建立和健全住宅服務的有關法律規定，净化住宅服務市場。對住宅的質量認定、價格確定、交易手續、産權证辦理等都要有章可依，做到公正、方便、快捷，使開發商和消費者都能依法進行公平合理的住宅權使用的交易。（4）培育住宅服務體系主體，實現規模經營，要有專門的人才和科技力量，提供住宅的專業化服務。要利用信息技術，不斷開拓住宅服務市場的新領域。⑸拓展住宅中介服務，不斷完善住宅金融配套系統。要積極實施住宅證券化，建立良性循環的資金投入機制。住宅證券化具有流通性、專業性、分散風險性的功能和特徵，要探索管理、運營、監督三個層面搆成的住宅證券化體系。一是設立住宅投資基金：由發起單位（也可委托經紀人）發行住宅投資基金證券，把機構投資者和大量的個體小投資者的閒散資金，聚集起來用於住宅投資的信託投資基金，通過專門人才進行經營。並可搞住宅投資基金的上市與交易，分散風險投資，所取得的收益，由出資者按出資額分享。二是住宅産權證券化：住宅開發企業將開發經營的樓宇按價值分割成小産權單位，通過（委托經紀人）發行流通券出售給投資者，實行住宅經營權與所有權的分離，並將其營業收入（純利）分配給投資者，使住宅投資轉化爲證券投資。以擴大住宅産業的發展。
我國加入WTO，已將我省房地産開發業推向世界經濟發展的大環境中，我們要借鑒英國、美國、日本等經濟發達國家房地産開發業發展的模式和先進經驗，學習國外先進的規劃、設計、技術、管理等做法，推動我省的房地産業邁上一個新的臺階，走上可持續發展的道路，成爲國民經濟發展的支柱産業。這個前景是十分美好的。
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（作者：周義 本文是參加中山大學和英國牛津大學學習後擬寫的論文，寫於2002年9月） |
