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掃描二維碼訪問中評網移動版 日媒:找到了中國房價這幾輪漲跌的變化規律 掃描二維碼訪問中評社微信
http://www.CRNTT.com   2017-09-20 11:43:04


新聞配圖
  自中國政府在20世紀90年代末推動住房商品化改革以來,房地產就一直是有關各方持續關注的熱門話題。一方面,過去20年來,房地產投資對中國經濟增長功不可沒。當前房地產投資大概占到中國GDP的10%以上,房地產及上下游相關行業對中國GDP的整體貢獻大概超過30%。另一方面,房地產也成為中國居民財富最重要的積累形式,沒有之一。房地產投資占到絕大部分家庭整體財富的50%以上,甚至更高。

  市場最關注的是,自然是房價的變動。眾所周知,過去10餘年,房價增速顯著高於人均GDP增速。這就意味著,如果一個人在過去購入了房地產(越早越好),那麼他的財富增速就會顯著高於收入增速。而如果一個人迄今為止沒有購入房地產,那麼他的相對收入與購入房地產的群體相比,實際上處於縮水狀態。換言之,是否持有房地產,以及持有房地產數量的多少,是過去10餘年間中國居民部門財富差距拉大最重要的原因。

  中國政府對房地產問題也是非常敏感的,這大致是出於以下四方面原因:第一,如前所述,房地產是中國老百姓最為關注的敏感問題之一;第二,如前所述,房地產投資是推動中國經濟增長的重要動力之一;第三,在當前分稅制的格局下,地方政府的財權與事權嚴重不匹配,而土地出讓金則成為地方政府最重要的預算外收入來源,使得地方政府存在通過推高地價來提高預算外收入的動力;第四,中國銀行體系已經與房地產錯綜複雜地捆綁到一起。根據我們的初步估算,中國商業銀行總貸款中超過40%的部分,都與土地與房產作為抵押品有關。一旦房地產價格大幅下滑,中國商業銀行體系將會出現大量壞賬,甚至引發系統性金融風險。

  因此,宏觀經濟波動、房地產行業內部的供需變化,以及來自中國政府的房地產宏觀調控(在市場過熱時來幫助市場降溫、在市場清淡時來幫助市場升溫),共同鑄就了中國房地產行業的周期特征。

  如果我們根據房地產銷售價格、房地產銷售面積、房地產開發投資增速等指標來開展分析,就會發現,從2000年代中期至今,中國房地產市場呈現出三年左右一個輪回的短周期。例如,從房價變動來看,如果從谷底到谷底來算,那麼2007年中期至今,中國房地產市場出現了四輪周期。前三輪周期分別為2007年4月至2009年3月、2009年4月至2012年5月、2012年6月至2015年4月,持續的時間恰好都在3年左右。本輪周期從2015年5月至今,已經持續了兩年多時間,且在2017年初已經進入下行周期。如果不出意外,本輪周期將在2018年二、三季度左右達到谷底。

  在前三輪周期中,房地產各項指標的走勢,大致符合“銷售量—資金來源—房價—投資—新開工”的傳導規律。例如,隨著商品房銷售量的上升,房地產企業能夠獲得的資金來源增加,資金充裕與房價持續上漲的預期相互叠加,推動房地產投資增速的上升,進而帶來新開工面積的增長。
 


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