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| 房價狂飆樓市危機，大陸調控須出重拳。 |
近一段時間，房價又成為大陸民眾的眾矢之的。據中國國家發改委和國家統計局最近公佈的資料顯示，一季度全國70個大中城市房價上漲5.5%，其中，大連、呼和浩特、深圳漲幅超過10%。對於有關當局能否有效抑制樓市虛火，各大媒體給予極大關注。本社匯選有關輿論，供讀者參考。（評論員：柯 冠）
一、樓市高燒未退 後果嚴重危害深遠
1、大陸房價料將長期高燒
4月26日，中國社會科學院、社會科學文獻出版社聯合發佈《2006年房地產藍皮書》，預測中國房地產價格長期走勢是上升，而不是下降。（北京新華網）
原因一：需求旺盛。房價上漲首先是需求旺盛的結果。從1999年下半年起，住房二級市場放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房改善需求在短期內急劇增加。另外，隨著工業化和城鎮化發展，城鎮人口增加，大規模城市改造和居民拆遷，使住房市場的基本需求和被動需求也不斷增加。
原因二：供給結構失調。由於產權不明晰、仲介不成熟，中國房地產二級市場一直發展緩慢，二手房供給始終短缺，需求全部被壓向住房一級市場，從而造成了新房房價的持續高燒。在房地產一級市場，面向中低收入階層的中低檔住房比重偏低，導致需求結構和供給結構的錯位。
原因三：國家信貸支持。雖然現在房價居高不下，民眾怨聲載道，但是購房熱情仍在繼續，這跟國家實行的信貸支持分不開。根據央行《中國房地產發展與金融支援》報告，中國房地產信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。
原因四：地方政府推動。從土地的角度看，自從銀行管轄權上收以後，來自土地的收入成為地方政府財政的支柱。房價、地價的上漲，有助於地方政府獲取更多的收入，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，地方政府成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產業快速發展的動因。（北京《中國青年報》）
2、加劇大陸經濟過熱危機
過去兩年的宏觀調控似乎沒有達到預期效果，中國經濟再次出現一定過熱跡象。如央行官員所說，今年以來，固定資產投資增長過快、貨幣供應量偏高，信貸投放偏快。資料顯示，第一季度全國金融機構新增貸款達到1.26萬億元，完成全年貸款目標的50％以上，這反映了投資過熱。民眾則從房地產市場上更深切地感受到了一種非理性繁榮的氣氛，在北京、廣州、深圳等地，房價快速上漲，民眾普遍感歎住不起房。（廣州《南方日報》）
中國國家發改委宏觀研究院經濟研究所宏觀室主任王小廣指出：“房價漲幅被嚴重低估了一到兩倍。”王小廣說：“國內經濟現在已經是產能過剩、需求不足，如果房價繼續虛高，房地產業風險最終成為現實，需求大受影響，那時將出現真正讓經濟遇冷的通縮。”（新加坡《聯合早報》）
3、地產風險向銀行業蔓延
中國房地產市場的風險將逐步向銀行業蔓延。房地產發展商在地產項目中主要是以土地為抵押品向銀行借貸的，當房屋價格下跌時，土地價格也相應下跌，一方面發展商的還款能力會出現問題；另一方面，抵押品價格下跌也會導致銀行信貸風險的上升。從房屋消費者來說，由於房屋價格下跌可能導致供款能力下降，甚至出現斷供現象，也會增加銀行的信貸風險。（泰國《世界日報》）
中國的銀行業全面改革以來，中國房地產市場持續蓬勃，房地產業務一向被視為銀行的優質資產，而當房屋市場出現急劇轉變的時候，銀行業將成為最大的犧牲品。銀行業對中國經濟至關重要，由於銀行信貸風險加劇，可能引發信貸緊縮，將對2006年中國經濟產生難以估量的負面影響。（美國《星島日報》）
4、成為建設和諧社會障礙
國家發改委經濟研究所宏觀室主任王小廣表示，中國的房地產行業已有泡沫化傾向，而由此造成的影響被嚴重低估了。王小廣強調，“房地產不能作為支柱產業，它具有公共屬性，不能作為推動經濟發展的主要動力。”他認為必須採取強勁的調控措施來控制投資，特別是房地產投資。（上海《上海證券報》）
綜觀中國房產市場，一方面是廣大中、低收入群體龐大的市場需求；另一方面是開發商漠視民眾意願，為追逐高額利潤不斷開發高級商品房，造成大量商品房空置。這勢必造成兩種惡果：其一，民眾買不起房，住不起房，他們極有可能會把滿腹怨恨拋撒到房地產商和購買高級商品房的富人身上，形成新一輪“仇富”熱潮；其二，居民會產生購房恐慌或者對商品房失去信心，進而導致房市風險加大。“房奴”群體的日益加大，只會造成貧富差距的日益懸殊，這無疑對構建和諧社會不利。（河北《燕趙都市報》）
二、房地產業亂象 監管不力視聽混淆
1、空置率響警號 房價不降反升
大陸房地產業的非健康狀態早已是不爭的事實：在房價一路飆升的同時，居民的購房意願卻在下降；據國家統計局數字，截至3月底全國空置商品房1.23億平方米，空置率已經達到26％，遠遠超過國際公認的10％的警戒線，各地房價不降反升，一路看漲，廣州某地段房價已經突破2萬元/平方米；近七成的居民面臨著買不起房的尷尬，有三成的人月供占到了家庭月收入的一半以上，超過家庭負債的警戒線。（北京《工人日報》）
更有專家指出國內房地產業存在的三大悖論，一：房價不以購買意願為漲落核心；二：過剩與短缺並存；三：建築水準超前，消費水準滯後。（北京國際線上網）
房產市場傳遞出來的資訊，一方面體現為“供給不足”，房價持續上漲；另一方面體現為“需求不足”，京城六成商品房閒置。這種違反市場供求關係的反常狀況，到底是什麼原因造成的？
土地市場與其他商品的特殊性在於，土地永遠都是稀缺資源。開發商的經營活動直接受到手中土地儲備和政府土地供應的制約，只要拿到了地，就有了足夠的資本來操縱市場行為。那麼，首先，受財務狀況和市場競爭的約束，開發商手中的土地儲備總是有限的；其次，政府每年在市場上投放的土地供應是有限的，而且有收緊的趨向。在這種狀況下，開發商的行為必然是追求短期利潤最大化，這種心態導致的結果只能是開發商想方設法都要死扛著房價，在銷售上投機。（北京《新京報》）
與銀行的緊密關係為開發商的投機行為提供了資金保障。開發商能否死扛住房價的機會成本和風險，取決於資金鏈條能否穩固，現金流會不會斷裂。現實中，開發商的資金半數源於銀行貸款，二者形成了“一榮俱榮、一損俱損”命運共同體，銀行為避免呆壞賬風險，只能是不斷為開發商的市場冒險“輸血”；而且，銀行是高房價的直接受益者，高房價意味著按揭貸款的期限和數額都會“水漲船高”，開發商投機行為儘管套住了銀行資金，但也為銀行帶來了額外收入。（上海《東方早報》）
2、統計資料打架 故意混淆視聽
今年一季度，北京房價漲幅究竟是7．6％，還是14.8％？北京市統計局4月20日發佈的統計資料和北京市建委不久前發佈的統計資料竟“打起架”來。同為官方的兩個職能部門，為何卻有兩種不同的統計數字？北京市統計局新聞發言人於秀琴在接受記者採訪時承認，現時政府部門在發佈房價資訊時確實比較混亂，原因是計算房價有多種方法，一種採取房屋均價的計算辦法，而另一種則採取國際上通用的抽樣測試辦法。（北京中新網）
將各種有關房市統計資料“打架”的事件放在一起看，就會感覺到，這其中固然有計算方法不同的問題，但更多的卻來自房市從業者們的故意混淆視聽。房市資訊的混亂，有技術原因，更有人為因素。由於在房市博弈中掌握著更多的資訊，處於強勢地位，房地產商們與相關的管理者，便可以隨意採取雙重標準，創造有利於自己的聲勢。（北京《中國青年報》）
3、人為製造房荒 企圖牟取暴利
據北京市建委統計，截至今年4月30日，北京市可售期房項目中未售住宅面積1541.39萬平方米，已取得房屋所有權證的現房銷售項目中未簽約住宅面積為289.14萬平方米，兩者相加，待售房面積達1830萬平方米，占全部可售房面積的60％。一邊是樓市供不應求的景象火爆不衰，一邊卻有六成待銷房尚未賣出，正如分析人士指出，這是有人在製造“房荒”，企圖囤積居奇，牟取暴利。（北京《中華工商時報》）
從經濟學的角度來看，經營者一般都喜歡在保有一定利潤的情況下，儘快地銷售商品，回收成本，一旦商品積壓，將增加經營成本和經營風險。只有在一種情況下才會發生囤積居奇，即"物以稀為貴"、價格暴漲、利潤隨時間增大且風險很小的時候。住房雖然供應不夠充足，但遠稱不上"稀"，但房地產商人為製造出了"稀"的現象，導致地產價格不斷上漲。這種做法可謂卑劣之至。（湖南《瀟湘晨報》）
事實上，由於利益上的聯繫，開發商通過囤房抬高房價，地方政府也獲利頗豐。房價之所以能夠在國家宏觀調控政策出臺後依然上揚，顯然超出了開發商們的能力所及，能夠化解中央調控政策的，只能是開發商背後的地方政府。正是它們對中央宏觀調控政策的陽奉陰違，為開發商們製造住房供不應求假像創造了條件。因而，僅僅處罰開發商是無濟於事的。（北京中國證券網）
4、地產商為富不仁 貸款族淪為“房奴”
當下中國的房產市場出現四種景觀：一是擁有私房者達到76％。美國是68％，英國67％，德國42％；二是房子越做越大，許多新房面積比發達國家普通市民的住房寬得多，想買小房買不到；三是買房者91％用按揭，按揭人群中31％的人月供占其收入50％以上，越過公認的警戒線，被稱為“房奴”；四是房價居高不下，又大又貴的房子使無房者處於兩難境地，不買吧，房價上揚推動租價上漲；買吧，只能加入新的“房奴”隊伍中。（北京《中國青年報》）
4月26日，在王石、馮侖等40余位董事長參加的“中城聯盟”董事長聯席會議新聞發佈會上，對於近期出現的新名詞“房奴”，北京萬通集團董事長馮侖表示：“成為房奴那是活該啊。”他說，買房肯定要量力而行，如果不理性消費，買不起房的去買房，買不起大的去買大的，最後日子難過，那是活該。（北京新華網）
“做房奴活該”其荒謬性比起“只為富人建房”、“出現窮人區富人區很正常”等高論，有過之而無不及。地產大佬們一再發表奇談怪論，公然流露出“我是大佬我怕誰”的話語霸權。“做房奴活該”，讓人想起舊社會有錢人說“窮人餓死活該”的場景，用這種口氣跟買不起房的新時代老百姓說話，很難說是一種厚道的姿態，甚至可以說是不人道的。（湖南紅網）
與此同時，一些缺乏社會良知的專家，在利益的誘惑下淪為樓市“黑嘴”。他們以專家的身份寄生在不規範的市場裏謀取不法利益，甘當房產商和地方政府部門的代言人，藉口維護效率，踐踏社會公平。（北京人民網）
三、民眾三年不買 是否可爭得主動權？
1、“三年不買房”確有積極意義
《南方都市報》27日報導，瘋狂上漲的房價已讓深圳人不堪重負，深圳線民發起不買房行動：不想做房奴，三年別買房。（北京中新網）
與“房奴活該論”一樣，“不買房行動”確有其積極意義，甚至有多層積極意義：
假如“持幣待購、推遲買房”果真能成為很多人約定的行動，肯定能教訓一下不良發展商。有人說，中國的房地產開發商從一開始就是一個怪胎，這話並非沒一點道理。不可思議的是：多年來，房地產商一直很“牛氣”，他們幾乎沒有憂慮過乃至“失敗”過。一旦“拒買”成功，對於房地產商來說不啻於一次漠大的教訓，使之變得理性，變得尊重消費者。
假如“持幣待購、推遲買房”果真能成為很多人約定的行動，肯定也能教訓一下樓市炒家。一旦“拒買”成功，炒樓者便不得不接受一次教訓乃至歷史性的“報復”。教訓能抑止今後某些人投機性炒樓的衝動。（湖南紅網）
2、消費者也需結成“利益聯盟”
這些年來，開發商的狂言，一再刺激著人們的耳朵。如任志強就屢出驚人之語，只給富人蓋房、窮人區與富人區。其實，某房產商驚人之語從不是為他個人說的，而是整個房產商群體的觀點。任志強、王石、馮侖他們背後有一個聯盟：“中城聯盟”。
因為這一聯盟的存在，使眾多的開發商成了一個利益整體。要漲一起漲，要不降一個都不降。如此鐵桶一塊，政府、購房者能奈之何？市場自發調節更是不能起作用。有人說，中國房市的拐點即將來臨，但只要有這一聯盟的存在，拐點就很難出現。（北京國際線上網）
面對“中城聯盟”，消費者也需要有一個聯盟——中國購房者聯盟。如果有這一聯盟，購房者和開發商對話才有可能站在相對平等的高度，如此房產市場，才能真正接受市場規律調節。（河北《燕趙都市報》）
3、“不買房行動”不具可操作性
作為對馮侖“成為房奴那是活該”的回擊，深圳市民鄒濤關於發起“不買房行動”致全體市民的公開信（《南方都市報》4月27日報導），顯然，這種“讓房子爛在炒房人手中”的設計，更多屬於意氣用事，它比當年的“自建房運動”走得更遠，也更不符合現實需求和理想實現的可操作性。（北京《北京青年報》）
眾所周知，樓市上的價格，歸根結底是由購房的有效需求與開發商的商品房供給決定的。儘管從理論上來說，如果所有的消費者都能團結一致、人同此心地“持幣待購”，從而降低樓市上的有效需求，那麼在住房供給既定情況下，房價自然跌落。可惜，這只是理想狀態。實際情況是：樓市里的消費者處於散沙一盤的原子狀態，在市場博弈中處於嚴重的資訊劣勢和地位失衡，很難擰成一股繩來與開發商分庭抗禮。（上海東方網）
最重要的是：“拒當房奴”者實際只是底端消費者，其代表的一小部分購房需求對於旺盛的樓市總需求來說是小菜一碟，開發商根本沒有放在眼裏。相關統計資料表明，全國各地的商品住宅投資中，經濟適用房通常在10%以下，而公寓別墅、高檔住宅用地比例則越來越大。開發商熱中于開發高檔住宅，當然是因為需求巨大、有利可圖。目前國內高檔房的平均利潤率在30%以上，遠高於國際一般5%的水準。一言以蔽之，開發商的重點客戶群就是富裕階層，而不是中下收入民眾。（北京國際線上網）
4、政府“地產虛火論”欠缺公信
日前，廣東省國土資源廳廳長林浩坤公開表示，廣東各地房價持續攀升是虛火，廣東省房地產土地供應充裕，且其預計有關部門會出臺檔對房產市場進行規範，因此建議消費者不妨三年後再考慮購房。（北京新華網）
在房價令百姓不堪重負的情況下，上述資訊無論如何都值得歡迎。然而，欲購房者能否據此高枕無憂地靜待三年，從而避免“房奴”的命運呢？中央政府早已在調控房價了，各地方政府也都採取了相應行動，可房價並未因之而降低，市場反而繼續“虛火”著。如果有人3年後再買房，而彼時的房價未降反升，那麼，買房人付出的經濟和精神損失又當如何？到了那時，不但某些官員的處境尷尬，更重要的是，政府本身的公信力也勢必會大受影響。（北京《工人日報》）
無論林浩坤廳長拋出“不買房行動”之觀點是直接的還是間接的，都反映出這樣一個問題：作為對房地產市場房價具有直接調控功能的國土資源廳，面對畸高的房價走勢已顯得有些束手無策了，這其實是一種“行政軟作為”甚至“行政不作為”的體現。（北京《中國經濟時報》）
四、消除樓市泡沫 要用經濟治本手段
1、改善錯誤政績觀念 調控樓市方能治本
房價問題說到底要靠市場解決，但房地產的特殊性決定了政府必須在其中扮演好監管角色。未來的房地產市場“再調控”，仍應堅持去年以來的大方向，以抑制房地產開發投資和投資性購房為核心目標，但在策略上應改變“重市場、輕政府”的辦法，切實加強對地方政府的約束，確保城市規劃發揮調控職能，懲戒用“土政策”對抗宏觀調控的地方政府。從源頭上解決問題，讓各地政府真正負起責任來，促使房地產市場循著市場經濟的規律走。到那時，房地產市場才可能出現一個合理的房價形成機制。（湖南紅網）
許多輿論將樓市失常歸咎于地產商的貪婪，但事實上並不儘然。中國樓市並非自由市場，而是政策市場，在樓市好景中發財的，首先是政府（賣地）和銀行（按揭），接下來才輪到地產商。如果樓價跌了，不但地產商虧本，銀行更可能因為呆壞帳太多而陷入金融危機。更何況，現在政府提倡擴大內需，樓市正是促進消費、提高經濟增長率的重要手段。（香港《太陽報》）
大陸大中城市樓價瘋狂飆升，發展商和投機炒賣者荷包鼓脹，普羅大眾望樓興歎怨聲載道。當局擬推出更為嚴厲的壓制樓價措施，由於治標不治本，最多只能收一時之效。新措施被市場消化之後，樓價狂飆隨即可能故態復萌，甚至愈演愈烈。（香港《東方日報》）
樓價狂飆的癥結和根源在於城市規劃失誤，貪大求洋、千篇一律、盲目發展，早已令城市建設及房地產開發脫離現實需要、與民眾購買能力脫節；惟有實事求是及因地制宜重新調適城市規劃，才能逐步令房地產開發回歸持續健康發展的軌道。
因供求失衡而推高樓價只是市場表像，根本問題乃由不顧市民實際住房需求和營商環境、盲目追求虛假政績而造成；部分還涉及決策官員貪污受賄與地產商勾結牟利，因征地引發的警民衝突大多與此有關。國家建設部官員直指基層政府規劃部門是腐敗的重災區。據悉，建設部和監察部最近聯合成立全國城鄉規劃效能監察辦公室，以加強規劃監督工作。（香港《香港商報》）
2、須從經濟層面入手 提高利率效果顯著
面對目前商品房價格快速上漲、房地產市場投機嚴重的局面，政府不妨強調三條措施。
第一，繼續提高貸款利率。離開銀行系統資金的支援，房地產市場就不可能出現嚴重的投機行為，房價也就不可能快速上漲。從經濟學上說，對付資產泡沫，最有效的手段就是中央銀行最基本的政策工具：提高利率。但是，包括4月28日的漲息，本輪宏觀調控以來，央行只提高了兩次利率。對於過熱的投資、過熱的房地產市場，這似乎還不夠。
第二，擴大土地供應。這一措施本來並不屬於教科書中所說的宏觀經濟政策工具，但由於在中國，城市商品房建設用地只能由政府供應，並由政府審批，所以在抑制房價快速上漲的時候，政府也有能力、並有必要使用這一政策手段。
第三，政府也可以出臺一些適度的稅收政策。比如，對第二套及以上的房屋購買徵收某種稅，以增加投機者的成本。（北京《新京報》）
3、資訊披露應予監管 遏制炒房投機套利
住房作為一種特殊商品，消費者購買其產品時，不僅要購買其產品本身的品質，而且要購買其產品周圍的環境。然而，無論是對住房品質還是對住房的銷售過程，在買者與賣者之間存在嚴重的資訊不對稱。比如對於住房的品質，賣者更加知道所建樓盤的施工技術、所使用材料，也知道所建樓盤附近的環境及未來之發展，但對買者來說，則只能通過相關部門對樓盤的品質鑒定、政府對周邊環境的規劃，以及樣板樓的式樣來判斷與識別住房的品質。特別是在預售的情況下，買者只能通過售樓說明書與開發商樓盤的模型來瞭解住房區域、品質與環境。（廣州南方網）
而在銷售市場，由於住房產品的不動性，因此，就區域性來說，每一個樓盤、每一套住房都是唯一的。這種住房的不動性與唯一性決定了住房市場是一個不完全競爭、甚至是一個壟斷的市場。在這個壟斷市場，土地為國家所壟斷，如果政府對這種壟斷性沒有一定的條件約束，開發商就能夠利用這種壟斷性向市場發佈虛假性、誤導性的資訊來欺騙消費者。特別是在住房預售制度的掩護下，房地產開發商要發佈虛假資訊、炒房者蠱惑人心更是如魚得水。（上海《東方早報》）
在2005年“國八條”中，如何建立起公開、透明、科學、規範的房地產市場訊息體系是當年宏觀調整的主要目標，但從目前所發生的情況來看，不僅宏觀調整後實際情況與所要達到的目標相去甚遠，而且房地產市場訊息的混亂也是無可複加。為什麼會如此？最大的問題是相關政府部門作為太少，在於對市場訊息監管與發佈不嚴格，在於對房地產市場訊息體系可做及能做的事情沒有做，有效的制度規則沒有建立起來。在這種情況下，房地產開發商必然會利用制度缺陷來誤導市場與消費者。這就是五一節前後，一方面內地房地產市場房價迅速飆升，另一方面住房空置過高的重要原因。（北京國際線上網）
4、政策須為民眾著想 維護弱勢群體權益
不可否認，消費者與消費者之間的競爭，是使房價升高的重要因素。然而消費者之間所以會出現競爭，不是因為他們欲望太高，而是此前的政策環境不能夠滿足和分流他們的需求。簡單地說，一些城市只有“房地產政策”，沒有“住房政策”。
房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底著眼於市場效率。住房政策則屬於社會政策的範疇，它要解決的問題是，用什麼手段，使不同類型的市民居者有其屋。多數國家的經驗都證明，住房政策既要依靠市場手段，也要大量依靠非市場手段。當任志強說他只為富人造房子的時候，他是在要求一種房地產政策幫助他實現其商業目標。而如果政府不想著怎樣為進城的農民工解決住房問題，那就只能說我們沒有完整的住房政策。現在房價過高，“政府建議”推遲買房，這證明了住房政策還有待完善，也更需要用改善住房政策的手段來解決問題。
住房政策的根本目標是讓人們各得其所，基本努力方向是兩個：一是建立“便於進入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房。（北京《新京報》） |
