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| 強征二手樓市個稅 樓市降溫仍難斷言。 |
7月26日晚，中國國稅總局頒佈《國家稅務總局關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（也稱108號文），由此，爭議長達12年之久的二手房個稅“強征令”終於下達——自8月1日起，個人轉讓住房須按“財產轉讓所得”項目繳納個稅，稅率為20%，即(實際轉讓收入—房屋原值—合理費用)×20%=應繳個人所得稅額。此被認為是中國房地產調控新政中最嚴厲的一項政策，本社匯選有關輿論，供讀者參考。（評論員：季 實）
一、避稅大戰塵埃落定 二手樓市趨冷
1、征前突擊交易增多 業主降價求售
7月26日晚，《國家稅務總局關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(108號文)突然現身，頓時，北京兩千多家房地產經紀公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地稅局大廳裏前幾天也顯得格外熱鬧，很多業主都集中忙著辦理二手房產權過戶手續，希望能在二手房“新政”到來之前抽身事外。（北京《財經時報》）
上海市場也立即掀起波瀾：近幾日二手房突擊交易明顯增多，部分業主為避稅自動降價，火速成交。與此相應的是，另一些買家則在大量接盤。據美聯物業對上海32家分行的統計資料顯示，強征個稅政策公佈一天內，就有近20%的賣家下調售價10%至15%。（北京新華網）
2、二手樓市交易趨冷 市場開始觀望
市場人士認為，拋售與接盤的背後，中國二手房市場已經在各方的博弈中開始了調整。其一，許多賣家開始改售為租。中原地產一項調查顯示，因為迅速找到下家並非易事，約有30%的房東明確表示改售為租。業內人士預計，接下來租賃市場供應量將放大，租金會隨之下調。
其二，交易在短期內將漸趨低迷。有業內人士認為，強征個稅對二手房交易量短期內會有明顯影響，預計幾個月內二手房交易量將持續低迷，再度進入“冷凍期”。（北京中青網）
8月1日，為期5天的“避稅大戰”終於塵埃落定。強征這個首日，北京、上海、杭州等地二手樓市與前幾天相比，猶如從沸點一下子墜入了冰點。（上海《上海證券報》）
據有關方面提供的資料，1日北京二手房過戶量不足100戶。與之相比，規定執行前的7月27、28、31三日(29、30日週末，地稅局不辦公)的總過戶量為3660戶，日均1220戶，前後相差懸殊。（北京人民網）
3、強征二手樓市個稅 引發民眾疑慮
7月26日，網上大型即時調查顯示，在國稅總局發佈8月1日起“強征”二手房轉讓個人所得稅的消息後，短短幾個小時，八成參與調查的公眾認為選擇此時強征個稅並不十分合理，可能起到廣泛打擊樓市真實需求的“反效果”。（上海東方網）
網路調查的統計資料顯示，有81.73%的被調查者表示個人二手房選擇此時強征個稅，時機並不合理，認為合理的被調查者僅占15.94%，另有2.34%的被調查者表示說不清楚。
更有88.95%的被調查者認為，強征個稅會增加二手房的交易成本；只有6.44%的被調查者認為對二手房市場有促進作用，另有4.61%的被調查者表示說不清楚。79.20%的被調查者認為，在目前狀況下強征個稅可能會阻力重重；有12.47%的被調查者則認為可行，因為條件已經成熟；另有8.33%的被調查者表示說不清楚。對於稅費是否能成為遏制房價過高的良藥，有82.73%的被調查者還是持否定態度；持肯定態度的被調查者則占15.17%，他們認為徵稅能夠增加炒房成本；另有2.34%的被調查者表示說不清楚。（上海《上海證券報》）
那麼普通交易雙方如何在“強征令”中免受打擊？業內人士表示，此次個稅徵收的優惠政策還是有的，總結為如下三條：5年以上且是家庭唯一住房的房產進行轉讓，免征個人所得稅；售房後1年以內，重新按照市場價購房的，採取“先征後退”的原則；不能提供完整、準確原購房發票的，按轉讓收入的1-3%交納個人所得稅。（天津北方網）
二、強征二手樓市個稅 雙贏還是雙輸
1、投資炒賣房產 暴利時代結束
“炒房者不要玩了！”有業內人士認為，二手房個稅恢復徵收，其矛頭直指房地產投機客。20%的個稅稅率明顯降低了投資獲利空間，加上全額營業稅和其他相關稅費，二手房變現的成本大幅提升，短期投資房地產基本無利可圖。（湖南紅網）
有人算了筆賬，兩年前他以100萬元買了一套商品房，7成按揭為20年期等額本息商業貸款。兩年來已付利息7.75萬元。現在，出售房價為120萬元，需繳納營業稅6.6萬元、印花稅600元、個人所得稅10579元，合計77179元。剔除兩年的利息支出、購房稅費、仲介傭金(房屋轉讓價的1.5%)，投資這套房產只能賺2.4萬元。
業內人士認為，“兩稅讓投資房產的暴利時代結束了。”以上述房產為例，在全額徵稅、強征個稅前，能多賺7.6萬多元，現在的獲利只比同期銀行存款利息高出不到3倍。（北京新華網）
2、抑制炒房行為 短期難以實現
“‘108號文’將打消部分人過度購房的趨勢，讓虛高的房價逐漸擠出水分。如果順利實施，會迅速打擊炒房者的投機行為。”財政部財政科研所副所長蘇明稱，它體現了政府希望抑制房價瘋漲的態度。（北京中國網）
“強征令”的預期目的與實際效果是否有差異呢？有專家表示，抑制炒房行為的收效在短期內難以迅速實現。因為目前土地稀缺才是房價上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。（北京《財經時報》）
業內人士稱，從8月1日看，二手房房源量並沒有減少，甚至還會上升。因為對賣方來講，感覺是政府一直在出臺政策加大他們的交易成本，風險越來越大。再從中長期來看，二手房市場上還是房源少，購房需求依然存在。而一手房的價格在新一輪的宏觀調控之後，不可能馬上降下來，新房小戶型也不可能馬上在市場上得到體現。如果近期有購房需求的話，只能在二手房市場裏面尋找自己合適的房子，該買的還會買。（北京《中國青年報》）
3、加重購房負擔 可能推漲房價
一種看法認為，該政策本來是想遏制炒房人，但客觀上其實抬高了二手房的交易成本，有可能會推動市場價格進一步走高，這樣只能使想買房資金卻並不充足的人更買不起房。（北京《中華工商時報》）
有專家稱，“個稅徵收能否有利於房價下跌，目前還無法預測。”當售房者將個稅成本加至房價之中，可能變相拉高房價；如果購房者持續觀望，房產持有人資金鏈緊張，才有可能降價促銷。“現在博弈是賣方資金鏈與買方自住需求，誰更能挺得久的問題。”（上海《上海證券報》）
三、政策仍有諸多漏洞 恐將流於虛設
多家二手房仲介商在瞭解了細則後的第一反應均是“力度不大”、“空間很多”。最具代表性的上海個稅細則出臺第二天，業內人士得出如此預言：“一個看似嚴格的政策，很可能在操作中最終流於虛設。”
1、差額全額可以任選其一
據上海地方細則，納稅人未提供完整準確的房屋原值憑證的，可實行核定徵稅。普通商品房以交易全額的1%徵稅，非普通商品房以2%計稅。而在實際操作中，納稅人可根據實際需要，任選額度較低的納稅方式。“如果只想交全額的1%，不出具原值憑證即可。”一位元房地產交易中心地稅工作人員隱晦地表達暗示了兩選一的可行性。（上海《每日經濟新聞》）
在國內絕大部分城市，由於地稅部門與房地產交易中心暫時無法實現資料聯網，相關房產交易紀錄稅務部門無法查詢。靜安區房地產交易中心工作人員表示，“異地購房情況我們就更沒法查了。”（湖南紅網）
2、自住標準沒有明文規定
上海細則稱，納稅人在辦理轉讓手續前，須向受理部門自行申報納稅手續。是否屬於“家庭唯一生活用房”，必須在《申報表》中如實填寫，如弄虛作假，一經查實，可按相關法律處理。自住與否關係重大。因為根據國稅總局的108號檔精神，轉讓自住達5年以上的住房，可以申請免稅。
業內人士指出，“這個家庭唯一用房的界定到底怎麼定，誰來定，無論是108號檔還是地方細則都沒有明確。”大多數購房者關心的是，一個家庭因人數多，有二套三套作為自住的情況有很多，對這些房產嚴格徵稅的合理性多大。（上海《新聞晚報》）
滬上一仲介公司工作人員透露，通過“假離婚”，賣房者可以規避個人所得稅。離婚後，夫妻倆房產按照一定方式分割，分得一套住房的一方將物業賣出，作為單身後的唯一一套住房，根據政策規定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征個人所得稅。（廣東南方網）
3、免稅申請如何“認真審核”
據108號檔規定，兩種情況可免征個稅，一是5年以上的家庭唯一用房，二是5年內自住房轉讓，但一年內重新購房的情況可申請退稅。
據細則，申請退稅人可以納個稅時以納稅保證金方式付清稅款，由稅務機關開具《解繳單》及《稅務代保管資金專用收據》，以此申請部分或全額退稅。業內人士指出，“這其中的問題是‘一年內’購房的時間起終點如何認定。”目前已經有購房者在諮詢，是以轉讓合同為憑證，還是稅單，還是交易中心出具的收件收據等。“這些都是目前沒有明確的內容。”（上海東方網）
四、二手房交易稅細則 還須更加完善
1、實施關鍵 避免賣家轉移稅費
從營業稅施行後的市場效果來看，稅費新增的費用，很大一部分分攤到了購房者的身上，無形中成為房價高企的又一助力。因此，本次個稅的徵收不在採用固定總房款的百分比徵收模式，而是按贏利部分的20%來算，寄希望於從利潤上打擊投資性購房。其實，現有個稅政策尚缺乏具體細則，有待于完善，它的調節作用，又能有多少？（天津《每日新報》）
強征二手房個稅後，賣家的稅負會不會被轉移到買家頭上？這是目前市場上最大的懸念。歷史的教訓讓人心憂。2004年1月，杭州為抑制炒房，曾令開徵房地產交易個人所得稅，但因一時炒風太盛、虛假需求膨脹，在供不應求的行情下，上家的稅負輕而易舉地全部轉移到下家頭上，二手房價不降反升。本意為打擊炒房，結果大大增加了買房人的負擔，9個月後，杭州市不得不叫停二手房個稅徵收。（北京新華網）
個稅實施的關鍵，在於如何避免賣家將稅費轉移到買家身上，否則，縱有再細緻的補充條款，也很難達到預期目標，甚至會產生與目標背道而馳的情況。（上海東方網）
2、政策細節 人性化措施需加強
國稅總局在設計該政策的過程中，對一些細節顯然考慮不夠。通知中規定：對出售自有住房並擬在現住房出售一年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係，全部或部分退還納稅保證金。同時規定，售房者出售已經居住五年以上的自有住房，要想免交個人所得稅，必須只有一套自有住房，否則不能享受這一優惠政策。
這就帶來一個問題，如果一個消費者要對住房進行升級換代，到底應該先買房還是先賣房？如果先買後賣，那就是兩套自有住房，很顯然，按照新政，就不可能享受稅收免征優惠；如果先賣後買，那麼，在賣房時消費者先要繳納個人所得稅，而在買房後，還要尋找租住地。因為現在買房從購買到裝潢再到搬進新居，至少要兩三個月時間，在這段時間內消費者住到什麼地方呢？（北京新華網）
3、評估程式 個稅強征執行難點
由於現行的二手房交易手續繁瑣，且涉及到房源評估、辦理按揭、辦理產權過戶、交納錢款及稅金等多個環節，交易流程相當複雜。不少業內人士指出，“強征令”執行主要取決於成交價格的評估程式。如果評估由政府機構來實施，就會增加交易環節，從而提高交易成本。同時，難度最大的還是評估的評判標準是什麼，評判標準如何與市場價格進行聯動。（北京《中國證券報》）
“強征令”的出臺旨在規範二手房市場，提高交易雙方實際效益。而這一切則要求經紀公司從業人員的專業素質的提高。試想，如果經紀公司專業人員的對市場或房屋價值評估有出入，那麼二手房實際成交額與二手房個稅都將有隨之變化。（北京《財經時報》） |
