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房東不配合,租金抵扣個稅怎麼落地?
http://www.CRNTT.com   2019-01-11 23:11:55


  我們常說“一分部署、十分落實”,2019年實施的“新個稅法”就如此。近日,一篇《房東跟租客說,你要是申報租房抵扣個稅,房子就不租給你了!》的文章在網上流傳。大概內容是,租客以房租抵扣個稅時,需要房東及房屋信息,但房東擔心提交信息後或被征稅而拒絕配合。確實,按個人所得稅法,不動產租金所得須繳納個稅,但現實中,由於租賃行為多為私下散租,租客不需要租賃發票,也基本享受不到以租賃備案為基礎的附加公共服務,導致租金基本未繳稅。

  按道理,出租房屋須納稅,不管是簡化成綜合稅率征收(納稅為租金收入的5%左右,各地有差異),還是分項征收(增值稅、房產稅、所得稅等合計稅率為15.5%),畢竟是從房東腰包裡直接拿錢。租房不繳稅“合理不合法”的慣性認識下,且租金收入到底怎麼繳,并無明確規定,加上針對不動產征稅將為政府開辟新財源的預期甚囂塵上,房東拒絕提供信息給租客在情理之中。就像不動產登記為房產稅創造條件,不排除通過租賃抵扣獲得登記信息,為租房繳稅創造條件。

  兜兜轉轉一圈下來,租客或無法享受到抵扣紅利,或紅利因租金上漲而衝抵。如此,個稅專項扣除向租房者輸送減負誠意的良好願望也消弭於無形。解決一個問題,卻牽扯出多個問題。該收的稅收不上來,該減的稅減不掉。怎麼辦?按照簡易征收,租金稅可能要比抵稅額度少,合計下來租客還是受益者,但稅務機關不可能表態,一則各地征稅差異非常大,二則未來怎麼征收還不確定。當然,稅務機關更不可能表態,租房不繳稅“合理不合法”還會慣性下去。

  值得注意的是,從調研來看,如果租賃機構的房屋,比如自如、冠寓等,租客可以公司房東的名義順利申報個稅抵扣。這是因為,機構租賃服務收益納稅與個人抵扣完全隔離。筆者認為,這是壯大機構租賃的有效舉措,也就是借助租賃抵扣,吸引更多的租客向機構租賃房屋。進一步而言,機構租賃以其規模化優勢、體驗化服務,并向轄區政府申報租客在教育、醫療、就業保障等公共服務享有上的設施配置,這或許是踐行“先租後買”住房新制度的可行路徑。

  目前看,住建部確定的12個租賃試點城市,機構租賃的滲透率還不足20%。也就是,私人房東依舊是租賃供給的主旋律。而且,相比私人散租,機構租賃的成本相對較高,租金有的比周圍散租房屋高出50%以上。2018年,熱點城市租金暴漲,國家祭出打擊“炒房租”的政策,加上不斷有租賃機構破產、“跑路”,租賃機構化趨勢受阻。未來,由於居民收入增長下滑,加上私人散租的靈活性和低成本,房東個人直租仍舊是租賃市場供給的主流,租金抵扣個稅怎麼落地更艱難了。 


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