然而，這樣的尖頂並沒有太大的實用價值。直到德國設計師密斯·凡德羅出現，這位現代主義建築大師堅持保留建築的實用性，一切房子都要修得方方正正，這恰恰與紐約市的限高規定相悖。如何解題？凡德羅直言，將大廈樓頂做成尖頂的目的，是為了讓空氣與陽光透進城市中心。如果在市中心街區留出一塊地，開發商負責建造對所有市民開放的小廣場、城市綠地，同時政府增加大樓的層高，不就既保證了綠化、日照和空氣，又提升了大樓容積率。
這個建議最後總結成了紐約市的一項新規，讓困擾城市建設許久的限高政策在上世紀60年代得到真正的突破。更深遠的影響是，這一改革讓紐約的城市面貌發生了根本性的變化：越來越多的口袋公園出現，均由私人購買土地，讓渡出來作為公共空間；用口袋公園換取的容積率，讓建築的層高越來越高、形態更為多元，商業訴求得到充分滿足。
與紐約一樣，上海市中心也有很多歷史建築，地理位置好，但層高受限。有沒有更好的空間利用辦法？
周其仁談到了近年來紐約中央火車站的修繕案例：紐約中央火車站作為歷史文物，修繕得當，但處在金貴地段，火車站層高較低，確實是對空間的浪費。對此，紐約想到的辦法是，把中央火車站上方的空間賣出去，將上層空間轉移出來，同時用賣得的錢設立基金會，用於永久維修這個老火車站；賣出去的空間轉移為容積率，作為補償，供開發商持有的其他建築項目使用。
目前中國不少城市的歷史建築主要靠立法保護，但修繕等方面的財務投入存在一定問題。按照紐約的經驗，將老建築上方空間轉移為容積率出售給開發商，既解決了歷史建築保護的資金問題，也能帶動這一地區的經濟活力。類似經驗在日本東京也曾實現，如面積11萬平方米的東京老城區改造成了今天的六本木新城。
法治經濟社會，法治要服務於經濟發展。技術有所進步和改變，法規自然要進行相應調整，有一定的彈性區間。對於上海的城市規劃來說，如果空間管理的尺度無法突破，上海老城區就很難有突破性的發展。
一些國際城市已意識到這一問題。如“新加坡2019總體規劃”就提出，每年給老大樓容積率一定的提升，為建築創造新的投資價值，為今後的城市更新鋪路。相比新加坡部分樓宇接近15的容積率，上海部分中心城區平均只有2.0的容積率，顯然無法滿足未來新的城市競爭需要。
“上海要進一步發展，容積率的問題就必須解決。” |
