張桂霞

　　1　舊城住房現狀

　　廣州是一座具有2200多年曆史的古城.歷史遺留下不少舊住宅，它們長年失修，居住環境及居住條件很差，已嚴重影響到這一部分居民的生活和休息。根據廣州市1985~1986年進行的房屋普查資料及近幾年的調查資料，住房現狀如下。

　　1.1　房屋結構

　　鋼筋混凝土結構及混合結構的房屋占房屋總面積的75.54％，磚木結構及其他結構占24.46％。其中磚木結構的住宅建築面積約有653萬m2，占住宅建築總面積的24％，低於全國（38％）和上海市（35.2％）的平均水平。説明解放後39年來，廣州市區木屋、危房得到一定程度的改造，但改造任務仍十分繁重。

　　1.2　房屋層數

　　2—3層占35％，4—6層占30％，7層以上占14％，平房占21％，其中平房住宅建築面積約有580萬m2。平房占地大，土地利用率低，節約用地出發，平房首先要進行改造。

　　1.3　房屋年齡搆成

　　解放後50年代到80年代建的房屋占81%，其中50—60年代占25％，70—80年代占56％，歷史遺留下來的舊房屋占19％，舊住宅建築面積約有536萬m2，大部分集中在市區，住房破舊，通風采光差，建築密集，人口密度高，群衆要求改造的呼聲高。

　　1.4　房屋設備條件

　　解放後新建的住宅大部分有衛生設備，但解放前的部分住宅及解放後50年代建的部分住宅有厨厠及衛生設施不全，這給居民生活帶來諸多不便。據1985年普查：54.8萬户中，獨用厨房占64％，共用厨房占32％，其他占4％，獨用厠所占41％，共用厠所占22％，其他占37％，獨用自來水占67％，共用自來水占33％。

　　1.5　人均居住水平

　　按照我國住宅建設發展戰略目標（1990年人均居住面積達6 m2，2000年達8 m2爲小康居住水平）來看，廣州市區已有19％住户達到2000年水平，15％住户達到1990年水平，居住水平在2—4 m2的住户急待改善居住條件。在居住困難户中，無房户（指婚後無房、暫住非住宅房、臨時簡易房、親友房）、不方便户（指3代同室、父母與12周歲以上子女同室、12周歲以上兄妹同室、2户同室）、擁擠户（指居住在2—4 m2）仍有8萬户。

　　1.6　建築密度與人口密度

　　人口毛密度每公頃超過1000人的，荔灣區有9條街，它們是：清平、文昌、帶河、秀麗、文安、向陽、新風、光陽、華林等.越秀區有8條街，它們是：大南、解放南、德成、大新、解放中、紅書、光塔、一德等。東山區有3條街，它們是：珠光、北京南、立新、海珠區僅有南華西街。人口密度與住宅建築密度過高，老人和兒童得不到必不可少的室外活動場地。

　　1.7　住宅與工廠混雜

　　在部分舊區比較嚴重，如海珠區紡織街，總用地83公頃，分佈有大小工廠40間。荔灣區有大小工廠500多間，每（km）2高達41間，區内水泥廠、發電廠、電石廠、冶金廠、化工廠、煤場等，造成大氣嚴重污染，兒童呼吸道，炎症發病率及死亡率都比全市其他各區高，居民壽命比其他各區的短。

　　2　房地産綜合開發是舊城住房改造的重要途徑

　　廣州市解放以來，每年都有一定數量的新住宅建成，但大都是見縫插針式地分散在舊城區内，故舊城面貌變化不大，只有改造舊城，城市面貌才能根本改變。

　　（1）房地産綜合開發，實現舊城住房成片集中改造，才能克服過去那種見縫插針建住宅的弊端.由於有的新住宅分佈在工廠旁邊，有的逼近街道，壓了“紅綫”，在進行舊城改造規劃時，處理這類新住宅就十分棘手。在60~70年代也曾進行過舊房改造，但那時一是以拆除危房爲對象，在一個“點”上小面積進行拆建改造或新建，二是配合市政建設拓寬道路等需要，在沿街一條“綫”上拆除舊房建新房。這兩種改造都缺乏一個全面統一的舊住房改造規劃，斷斷續續搞了20多年，舊市區的面貌改變不大，舊街道的居住環境没有得到根本改善。

　　舊住房的改造必須進行“面”的改造，即在大範圍區域，一個一個街道或一個一個街區逐步進行改造，效果才會顯著。進行房地産成片集中開發改造的好處是：①能按城市總體規劃的要求統一安排改造規劃，改造規劃綜合考慮市政設施、文化教育設施和環境美化等項目的統一安排和配套使用；②統一集資，統一使用；③舊住房和舊城可以同時進行組織改造，避免過去那種頭痛醫頭，脚痛醫脚的被動局面，達到綜合治理改造的目的。

　　（2）房地産綜合開發做到統一規劃、統一設計、統一拆遷、統一安置、統一組織實施，可以加快舊住房的改造速度，全面達到經濟效益、社會效益、環境效益的目的.大面積的成片改造，還可避免過去那種高層建築後面是簡屋的不協調格局.廣州市東風街、興龍街、洪德街等采取成片改造，速度很快，效果顯著。

　　（3）房地産綜合開發，不但使舊住房得到成片改造，而且帶動市政、道路、公共服務設施等的改造。因爲舊區住宅改造是整個城市改造大系統中的一個關鍵系統，舊住宅不進行改造，也制約了其他方面的改造。如街區内狹窄擁擠的道路，無法拓寬，也就無法滿足消防和救護的要求，舊住宅不進行改造，談不上居住環境的改善。因此舊住宅改造是龍頭，它可帶動舊城區的全面改造。

　　（4）房地産綜合開發是解决居住困難户的有效途徑.1987年廣州市提出3年内解决居住困難户問題，據瞭解困難户數量最多的單位，也是資金最缺乏的單位，靠這些單位自身的力量是很難實現這一目標，只有進行房地産綜合開發，通過資金調節，拆遷安置，既可加快舊區住宅的改造步伐，又利於促進本市居住困難户的解决。

　　因此，大力發展房地産業，加快房地産業改革步伐，對促進舊住房改造具有重要的作用。

　　3　舊城住房改造中的問題與對策

　　與新住宅區開發相比，城市舊住宅區改造的有利條件是：①改造舊住宅區可以提高舊城土地利用率，不用征地就可以净增出一部分住宅建築面積；②可以充分利用原有的市政公用設施和文化福利設施，節約部分投資；③改造舊住宅區與改造舊城結合一起進行，可以拓寬疏直街道，改善交通條件，改造商業服務網點，增加緑地等等，充分顯示出改造的綜合效益。

　　舊住宅區的改造雖有它有利條件，但也有困難的一面，會出現一些新建住宅區所没有遇到的問題，而這些問題能否順利解决，直接影響到舊住宅區改造的進程。

　　3.1　拆遷與安置問題

　　就廣州而言，拆遷難，難就難在没有嚴格按照有關拆遷條例、法規執行：①確有一些拆遷户鑽空子，所提要求太高，一拖兩年，影響改造速度；②拆遷户的産權問題，如金花街在進行改造的過程中，光是拆遷户産權就有7種之多，有公房、私房、華僑房、敵僞房、外事房、托代管房及宗教房等。不同産權有不同的補償政策，尤以托代管房，户主不在國内，拆遷商談受到一定的影響。

　　爲了有效地順利地完成拆遷任務，必須①嚴格執行市政府有關拆遷條例法規，任何單位不能隨意提高標準。南京市執行一套完整拆遷安置辦法，消滅了“釘子户”，其經驗可資借鑒；②做好宣傳發動工作，教育群衆識大體，守法規，報紙、電視臺可以宣傳這方面的好人好事，使學有榜樣；③有關調解拆遷糾紛的工作要加强領導，堅决果斷，有法必依，執法必嚴，違法必究，使處理糾紛的時間盡量縮短，以免影響改造的速度。

　　3.2　密度與指標問題

　　它關系到改造的經濟效益大小和環境質量高低，即在一定投資水平下，如何取得最佳的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　住宅的密度，鬚根據城市不同地區，控制不同的密度，一般來講，城市中心區密度高，郊區密度低，改造區密度高，新建區密度低。

　　廣州市舊城區54.4（km）2範圍内，住宅建築密度十分高，平均在50％以上，有的地區高達70%—80％，人口密度也高，將近1／3的街道人口毛密度每公頃達1000人以上。

　　廣州市城市規劃局制訂的舊城改造指標提出：①建築密度32%—35％；②建築層數6—8層爲主；③容積率2.0—2.5；④人口净密度每公頃2000人左右.廣州市近幾年已做好的舊街區規劃方案中，有一部分街區控制在上述指標，有一部分街區突破了上述指標。

　　作者認爲，在舊區改造中貫徹市政府所規定的建築密度指標，應因地制宜，有一定彈性。因爲第一，各個街區現存住宅面積中，需保留的新住宅面積比例不同，保留舊住宅多，建築密度指標就可能高，降低建築密度指標受到一定限制，如紙行街、紅書街及朝陽北街等。舊住宅拆的多，建築密度指標就可能降低，可按改造規劃要求密度指標進行控制，如金花街、海幢街。第二，人口密度高的舊區，通過改造，可以降低人口密度，但降低幅度受到一定的限制，因爲人們往往不願離開舊區。第三，改造區籌建的資金數量不同，建設標準也有所不同，因此不能一樣。

　　在住宅標準問題上，舊區改造與新區建設應有所不同，在制訂住宅標準時，既要考慮到中央提出的到本世紀末，基本實現城鎮居民每户有一套住宅，人均居住面積達到8 m2的目標，又要根據舊區實際情况和適當考慮居民的合理意願，住宅的標準應隨着社會、經濟的發展逐步提高，使絶大部分居民都能受益.根據廣州市已規劃的19個街區來看，人均居住建築面積在9—15m2之間。

　　多數街道人均居住建築面積比改造前都有不同程度的提高，但很不平衡，如東風街、海幢街人均居住面積僅5 m2左右，尚低於目前廣州市人均居住面積水平，這是值得注意的。在舊城改造規劃設計中，人均居住水平應不低於原有居住水平，而且要設計接近國家規劃到2000年的居住水平指標。

　　3.3　資金籌集問題

　　舊住宅的更新改造需大量資金，資金籌集問題，過去一直是舊城改造的攔路虎。十一届三中全會以來，由於廣州經濟迅速發展，帶動了房地産業的勃興，爲改造舊區提供了有利條件。從1983年實行房地産綜合開發建設以來，廣州市已涌現出67家開發公司，其中有一批實力雄厚的房地産企業，現已招標開發、改造東風街、興龍街、南源街、洪德街等4個舊區，均由各個中標的開發公司承擔，它們把房地産開發與土地有償使用結合起來，加快了舊城改造的步伐。例如，開發東風街，由中標的廣州城建開發總公司越秀分公司承擔所需全部資金與建築材料，還將無償向市建委提供2.3萬m2樓宇，作爲舊城區改造的專用房屋。其合同主要内容包括：①按照規劃要求開發士地，統一搞好市政基礎設施，包括道路、排水、供電、供水、污水處理、緑化工程和各類公用設施的建設；②按照規劃，統一進行拆迂安置工作；③按照規劃，統一組織各類樓宇和公共服務設施的建設，市建委將督促房管、規劃部門盡快辦理征地手續，優先辦理報建手續，協調東風街地段各建設單位之間的關系，幫助解决改造區内工廠的搬遷用地。并且還規定上地開發後，允許中標企業按照有關用地管理的規定，有償轉讓土地給其他單位建設，或通過招標，將已開發地段的設計、施工任務包給經過資格審查合格的設計、施工單位承擔。中標企業所建房屋，除安置拆遷户用房和按規劃提供的公共服務設施用房外，有權將所得各類房屋，按照市的有關規定進行出售、出租。東風街地段合同規定用6年半時間完成改造，並規定了提前或延期完成的奬罰辦法。這樣東風街不用國家投資，而是把房地産開發和土地有償使用結合起來進行開發改造，這一做法，被國家建設部稱爲“廣州模式”。

　　3.4　住宅用地的調整問題

　　舊住房更新改造中，拆除了舊住房之後的土地，有些不適宜繼續作居住用地的，應按照城市總體規劃要求進行調整，合理使用，以增强城市的綜合功能，提高土地使用的社會、經濟和環境效益。

　　調整用地包括道路的拓寬，緑化用地及商業用地的增加等；一些有污染的工廠外遷後又可改爲居住用地。因此，舊住宅區的改造，用地調整是不可避免的，但必須根據改造區内的現狀特點及總體規劃要求，進行合理調整，切不可隨心所欲地使用改造區的土地。

　　3.5　多層與高層的比例

　　廣州市住宅建設的規模不斷擴大，住宅基地需要數量激增，土地是不能再生的資源，城市也不能無限擴大，住宅基地的來源不能全靠徵用耕地來解决，舊住宅改造也不可能騰出更多的用地。因此，提高住宅的層數成爲節約用地的一條重要途徑，但是建高層住宅成本高，週期長，在舊住宅區的改造中，高層與多層的比例是值得重視的問題。高層住宅的比例受地價因素所制約，地價與建高層的比例關系成正比，即地價低的地區，可少建或不建高層住宅，地價高的地區，則建高層住宅的比例相應增大。根據上海市測算，每畝地價35萬元，可建高層比重是5％，每畝地價90萬元，可建高層比重是90％。

　　地價的高低，受地理位置的影響，中心地區地價高，邊遠郊區地價低，舊城區一般是地處市區的中心地段，土地更加寶貴，高層占一定的比例是必然趨勢。上海市根據地段不同地理位置分成7級，不同級别地段，建高層比例也不同。建高層住宅情况：特級地段，每畝地價150萬元，建超高層；甲級地段，每畝地價105萬元，全部建高層，乙級地段，地價75萬元，70％建高層；丙級地段，地價50萬元，31％建高層；丁級地段，地價35萬元，5％建高層，戍級與己級地段，地價分别是25萬元、16萬元，不建高層。根據廣州市已規劃的街區來看，高層比例在30％～35％之間，如金花街，規劃住宅182幢，13層以上16幢，8—12層44幢，7層以下122幢，8層以上占總幢數的33％，又如帶河街，規劃多層住宅占70％，高層住宅占30％的比例，這樣可以做到高層與多層的綜合造價保持基本相等。

　　舊城住宅區改造走房地産綜合開發道路，是我國實行對外開放，對内深化改革過程中出現的新事物，它標誌着我國舊城住宅改造巳步入一個新的發展階段。