一、我省房地産市場的基本態勢分析

　　（一）房地産開發投資大幅回落

　　我省近幾年房地産開發投資情况列於表1。

　　表1　我省近幾年房地産開發投資情况表（图表略）

　　由表1可知，2008年我省完成房地産開發投資達2932.34億元，雖然同比增長16.82%，但增幅同比回落20個百分點，比全國平均增長低4.1個百分點。今年上半年，我省完成房地産開發投資達1135.67億元，同比下降15.43%。住宅房地産投資的情况與上述結論基本一致。

　　（二）房地産開發到位資金2008年出現首次下滑

　　我省近幾年房地産開發到位資金情况列於表2。

　　表2　我省近幾年房地産到位資金情况表（图表略）

　　由表2可知，2008年全年到位資金達3762億元，同比下降4.83%，出現了自2002年以來的首次負增長。從近幾年房地産到位資金占開發資金的比例看，2002年以來呈逐年增長態勢，到2007年達到最高位157%，2008年首次下滑，其比例僅爲128%，爲近年來最低。可見房地産開發到位資金趨緊。今年上半年到位資金相對比較充裕。

　　（三）土地購置量降價增

　　我省近幾年房地産企業購置土地的情况列於表3。

　　表3　我省近幾年房地産企業購置土地情况表（图表略）

　　由表3可知，2008年我省房地産企業購置土地面積减少13.26%，但土地單價增長37.7%，且連續3年土地單價增幅在30%以上。今年上半年房地産開發企業購置土地的面積數量大幅度下降。

　　值得説明的是：盡管全省土地單價均值2008年呈上昇趨勢，但我省大城市2008年的土地單價均值是下降的，且降幅較大。以廣州爲例，2008年廣州市（十區）公告了24宗住宅用地，20宗成交（其中12宗以底價成交），4宗流拍。土地成交情况與2007年“地王”頻出的火爆場面相比有天壤之别。平均樓面地價僅爲2347元/m2，較2007年的4171元/m2大幅下降了44%，與2006年2250元/m2的水平基本持平。今年上半年廣州地價又不斷攀昇。

　　（四）商品房建設：竣工面積增加，新開工面積减少

　　我省近幾年商品房建設的基本情况列於表4。

　　表4　我省近幾年商品房建設基本情况表（图表略）

　　由表4可知，2008年我省商品房竣工面積同比增長8.24%，但商品房新開工面積却出現了負增長，同比降幅爲9.28%，爲2003年以來首次。

　　今年上半年，我省商品房竣工面積同比增長17.90%，但商品房新開工面積同比降幅爲45.18%，新開工面積的大幅度下降必將對我省未來市場的商品房供應形成一定壓力。

　　（五）2008年商品房交易：銷售面積下降，房價微昇

　　我省近幾年商品房交易的基本情况列於表5。

　　表5　我省近幾年商品房交易基本情况表（图表略）

　　由表5可知，2008年我省商品房銷售面積同比下降22.43%，爲2003年以來首次負增長。商品房均價同比增長1.34%，其中，住宅均價同比增長1.79%,結束了房價快速增長的勢頭。

　　今年上半年，我省商品房銷售面積大幅增長，同比增長46.36%。而商品住宅均價小幅上漲，同比增長4.96%。現以廣州、深圳兩市爲例，進一步闡明我省今年上半年房地産市場的趨勢。

　　廣州市（十區、下同）近幾年商品住宅交易量的基本情况列於表6。

　　表6　廣州市近幾年商品住宅交易量基本情况表（图表略）

　　近幾年廣州市商品住宅成交量從2007年6月的86.81萬m2（最大值）回落到2008年2月的23.12萬m2，進入谷底。從2008年第2季度開始，市場成交量緩慢上揚，今年上半年，住宅成交量進一步回昇，6月份成交量再創新高，達110.40萬m2。

　　廣州市近幾年商品住宅均價的基本情况列於表7。

　　表7　廣州市近幾年商品住宅均價基本情况表（图表略）

　　廣州市商品住宅均價從2003年的3888元/m2一直上漲到2008年的9339元/m2。2007年全市住宅均價達8599元/m2，同比增幅36.2％，創廣州樓價近幾年的最高增幅。2008年全市住宅均價仍達9339元/m2，同比增幅8.6％，增幅下降27.6％，房價上漲明顯趨緩。再按月分析，近幾年，廣州全市住宅均價最高位是2007年10月的11574元/m2，比年度均價高出近35％，房價高位（9000－10000元/m2）運行了11個月左右（2007年10月－2008年8月），直至2008年9月才真正回落，房價總體下行走勢明顯。進入2008年12月以後，全市住宅月均價明顯保持平穩勢頭，連續6個月維持在8000元/m2左右（今年2月、3月、4月分别爲8011元/m2、8288元/m2和8432元/m2）。今年6月，房價突破9000元/m2大關，住宅均價達9676元/m2，環比上昇15.4％，漲幅明顯。

　　深圳市近幾年商品住宅交易量的基本情况列於表8。

　　表8　深圳市近幾年商品住宅交易量基本情况表（图表略）

　　由表8可知，深圳市自2006年以來商品住宅交易量一直處於下降之中，且跌幅較大。今年上半年住宅交易量止跌回昇，其月均交易量達6641萬m2。

　　深圳市近幾年商品住宅均價的基本情况列於表9。

　　表9　深圳市近幾年商品住宅均價基本情况表（图表略）

　　深圳市商品住宅均價近幾年（2000年－2007年）一直處於上漲之中，其中2007年的漲幅最大，同比增長竟高達45%，住宅均價之高爲全省之最。2008年以後（實際是2008年的後五個月）逐漸下行，今年上半年住宅均價仍在下跌中。

　　（六）商品房空置量大增

　　我省近幾年商品房空置的基本情况列於表10。

　　表10　我省近幾年商品房、商品住宅空置量基本情况表(图表略)

　　由表10可知，2008年年末，我省商品房空置總量及住宅空置面積均出現了2004年以來連續4年下降後的首次上昇，且增幅較大。今年上半年末商品房空置總量及住宅空置量仍在增大。

　　總之，我省房地産市場的態勢與我國其他省、市基本一致，在經過了兩年特别是2007年的“瘋狂”（地産商“瘋狂”屯地，“地王”頻出，樓價月月攀昇）之後，由於各級政府適時推出了多項調控措施，經濟大氣候受到國際金融危機的衝擊，更主要的是房地産市場自身運行規律的制約，終使房地産市場進入了新一輪的調整期。

　　對今年3月份以來的樓市“回暖”、量價齊昇現象下什麽結論，尚有待進一步的觀察。

　　二、對策、措施和建議

　　房地産市場的政策扶持應立足於促進當前經濟增長與市場長期健康平穩發展，應從住房體系、土地配給制度、税收制度等根本性制度上入手進行改革，努力消除影響房地産市場健康平穩發展的消極因素，讓房地産市場的發展回歸理性和科學的軌道。爲此，建議如下：

　　（一）建立科學的全覆蓋的城鎮居民住房體系

　　我國城鎮居民住房制度改革已進行了多年，實踐表明，科學的、全覆蓋的城鎮居民住房體系應爲圖1所示：

　　圖1　城鎮居民住房體系示意圖（图片略）

　　1.廉租房：適用於城鎮低收入家庭。

　　2.經租房：政府以低租金的形式供應小户型住房。適用於新就業職工（包括大學畢業生、外地遷移到城市來工作的群體）以及城鎮中低收入家庭（俗稱“夾心層”群體）。

　　保障性住房建設和對中低收入家庭的住房保障是各級政府義不容辭的責任，理應以公共財政支出爲主渠道，根據財政支付能力，量力而行，有計劃有步驟地推進住房保障工作。在調查實情的基礎上，制定規劃，提出切實可行的保障性住房建設的年度計劃，並確保其實現。

　　3.普通商品住宅：適用中低收入家庭及中等收入家庭。

　　4.豪宅、别墅：適用於中等及中等以上收入家庭。

　　5.經濟適用住房簡稱（“經適房”）：這幾年的實踐表明，“經適房”在選址、建房（標準和質量）、銷售（對象、房價）、産權處分等方面存在不少問題，争議頗多。因此，建議在適當時候（“經租房”啓動之日，就是“經適房”取消之時）取消。解决中低收入家庭住房困難：一靠“經租房”；二靠實行一次性購房補貼政策。如何實施“購房補貼”以替代政府建“經適房”的詳細建議另寫。

　　6.限價商品住宅（簡稱“限價房”）：應立即取消。當初，我省少數城市提出這一宏觀調控措施主要是爲了“緩解中等收入階層住房困難，抑制商品住房價格過快增長”。但實踐證明，操作有很大難度。限價房用地要公開出讓（地價要高），但房價又要在土地出讓時明確最高銷售價格（房價要限），這樣做勢必導致房屋質量難以保证；加上售後還存在一系列問題，因此建議限價房應立即取消。

　　7.集資房、小産權房：應認真對待，妥善解决。上世紀末，我省部分城市出現了大量的“集資房”難題。近期，我省部分城市又出現了大量的“小産權房”難題。由於我國土地的二元制，現時我國的土地法規又明確規定：集體土地上建房只能供農民自住自用，不能建商品房上市買賣。集資房、小産權房主要是靠價格優勢形成了市場，它們的存在，必將衝擊和影響當地房地産市場的正常運行。因此，必須認真對待，妥善解决。建議小産權房的解决辦法可借鑒當年集資房的解决辦法處理。第一，所在政府應明確表態：小産權房不符合國家的現行法律規定，不受法律保護。第二，采取行之有效的措施，嚴禁小産權房進一步發展。即對在建、新建小産權房一律嚴格查處整頓。第三，采取有針對性的措施，分類化解歷史上形成小産權房問題。即對已經列入城市區劃範圍内但尚未履行轉用手續仍繼續保持着農村集體建設用地屬性的土地上的小産權房，可采取補繳部分土地出讓金的方式，使其合法化。

　　科學的全覆蓋的城鎮居民住房體系一旦建立就要大力宣傳，認真執行，其關鍵是各個城市要將本城市的幾條保障綫劃得清清楚楚，讓居民知道自己是屬於通過什麽方式來解决自己的住房困難。使該走保障的走保障，該通過政府幫助的就通過政府幫助，該走市場的就走市場，這將大大有利於我省房地産市場的健康平穩發展，房地産市場才會更加公開、公正和透明。

　　（二）調控地價、降低税費、减少利潤，逐步使房價回歸理性和科學

　　1.改革土地招、拍、掛制度。要保持房地産市場健康平穩發展的首要條件是要努力保持土地市場的健康平穩發展，抑制房價過快上揚，首先要控制地價的過快攀昇，“地王”頻出不是好事。當然，低地價也不是我們所期望的。應改變過去純粹以“價高者獲得土地”的招、拍、掛模式，應綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其應將緑色建築等系列促進社會和諧和可持續發展等指標納入到綜合考慮因素中。

　　2.降低房地産税費，切實减輕開發商和購房者負擔。一是全面清理政府各項收費項目和收費標準。政府應建立房地産開發經費收費（含保证金、專項資金、基金）手册，向社會公示，以約束各類違法、違規收費行爲。二是對實行土地招標、拍賣、掛牌全額交繳土地出讓金的房地産項目，不再收取“城市基礎設施配套費”。三是土地增值税和企業所得税應由予征改爲售後征收。四是對房地産開發項目規劃報建、施工報建應交納的各種費用可延至商品房予銷售環節統一收取。五是將一次性收取的土地出讓金以及集中在開發和銷售環節的税收整合爲統一的“房地産税”或“物業税”，並延遲到房屋保有環節征收。

　　3.减少利潤，讓房價早日回歸科學。首先，要對房地産開發商們進行企業自律教育，進行優秀企業家的形象教育，要做到：經營有方，賺錢有道。第二，應將房地産開發企業納入並參與本市的“誠信企業”評比活動。以鼓勵開發商以合理價位銷售。第三，各級主管部門特别是物價管理部門應采取切實有效的措施，全程監管每個房地産開發企業的開發成本龢利潤情况，嚴厲打擊各種哄抬房價、虚假銷售擾亂市場秩序的行爲。第四，在樓盤售樓之前，通過媒體或報刊公佈當年該住宅小區的樓面地價。在暫時難以公佈全部開發成本的情况下，公佈出售樓盤的樓面地價可起到平抑高額利潤的作用。

　　（三）只有讓房價回歸理性和科學，房地産市場才能真正地健康平穩發展

　　商品住宅房價主要由以下五項搆成：土地成本（樓面地價）、税費、開發成本（前期開發費、建築成本、管理費用等）、利息、税後利潤。據抽樣調查結果，我省某市的一些樓盤（普通商品住宅）房價的具體搆成比例爲：土地成本：30%，税費：30%，開發成本：15－20%，利息：5%，税後利潤：15－20%。應該説這樣的房價結構是扭曲型的。只有下大力氣，讓“土地成本”、“税費”、“利潤”在房價中的比例降下來，讓“開發成本”在房價中的比例昇上去，房價才能早日回歸理性和科學。

　　表11　2008年我省房價與家庭收入之比情况表（图表略）

　　評估房價是高還是低有多種方法，第一種方法是將房價與人們的購買力作比較，即所謂的國際通用的“房價與家庭收入之比（簡稱房價收入比）”標準。國際公認的合理標準是：3-6∶1（聯合國認定3∶1，世界銀行認爲5∶1，經濟合作與發展組織認爲6∶1），即房價相當於一個家庭的3-6年的全部收入。現將我省2008年的情况列於表11和表12。

　　表12　2008年我省房價與家庭年收入之比情况表（图表略）

　　表11、12分别從年人均可支配收入和職工年平均工資兩個方面計算出“房價收入比”，全省分别爲8.0∶1和9.6∶1；廣州分别爲10.1∶1和11.4∶1；深圳分别爲13.2∶1和16.3∶1，它們均超出了3-6∶1的合理標準。

　　第二種方法是近幾年間房價與收入的增速比較，比較誰的增速快。現將我省2003年-2008年間的情况列於表13和表14。

　　表13　2003年-2008年間房價與年人均可支配收入的增速比較表（图表略）

　　表14　2003年-2008年間房價與職工年平均工資的增速比較表（图表略）

　　由表13、14可知，近幾年來，“房價”的上漲速度明顯高於“家庭收入”的增長速度。

　　第三種方法是看各樓盤在同一時段内月租金與售房價的比值（簡稱“租售比”）。一般認爲：“租售比”爲1：250是判斷房價高低的臨界值，分母大於250時一般認爲此時的房價偏高，分母越大，房價越高。現將廣州市（全省數據暫缺）商品住宅房的“租售比”情况（由全市主要區域内的54個典型樓盤統計匯總求得，2009年上半年則由63個典型樓盤統計匯總求得）列於表15。

　　表15　廣州市近幾年商品住宅房“租售比”情况表（图表略）

　　由表15可知，最近幾年間廣州市的房價一直處於高位運行。

　　上述三種方法的結果告訴了我們，目前我省的房價的確是太貴了。只有讓房價回歸理性和科學，房地産市場才能健康平穩地發展。

　　執筆：於正林（廣東省人民政府參事、廣東工業大學教授）

　　廣東省政府參事室（文史館）專題調研組（本文係國際金融危機的發展趨勢及對策研究專題之九）
　　2009年8月15日