原載《熱帶地理》 1997年6月第17卷　第2期　P149-156

　　【提　要】香港地區地域狹小，地形崎嶇，可利用地少，人口眾多，用地緊張，但嚴謹的用地政策、規劃用地和嚴格管地，使城鎮有序，城鄉結合協調，基礎設施完善，做到合理用地，有效用地和高效用地，從而成為一座名副其實，整潔，美麗的現代化國際大都市。

　　【關鍵詞】香港　土地利用　環境保護

　　土地資源是社會經濟發展的基礎。社會經濟的可持續發展取決於土地資源的可持續利用，其關鍵是必須保證有一定土地從事第一性生產和發揮生態效應，保持生態平衡。土地作為建設利用之後，喪失其自然特性，並且難以逆轉。為保證土地的可持續利用，節約建設用地，保證第一性生產用地和自然環境建設用地是土地利用的一個重大原則。香港地域狹小，土地資源有限，但人口眾多，社會經濟活動十分活躍。它是一座超級大城市，卻能較合理地安排建設用地，細水長流供應用地，城鄉並重，高效用地，使香港成為一座生態一經濟較為協調、自然環境整潔、美麗、名副其實的現代化國際大都市。

　　一、土地概況和土地利用的限制因素

　　香港指香港地區，包括香港島、九龍半島、新界及其行政範圍內的230多個島嶼，土地面積1,078km2，全境丘陵山地占全港土地的80％以上，平地、臺地僅占19％。

　　香港地區是粵東蓮花山脈的延伸部分，各海島實際上是山脈在珠江口海面出露的山峰。大約在1萬年以前，港島與九龍仍是相連的陸地，由於後來山體的沉降和海水的入侵才形成香港今天的地貌構架。香港地區大體由晚侏羅紀花崗岩和中侏羅紀火山岩構成的丘陵山地和島嶼，多岬角、半島和港灣，而平地極少，因此建設用地大部分需靠辟山填海造地供應。香港島是香港地區第二大島，為香港政治、經濟中心，土地面積75km2，為丘陵山地構成，最高峰為扯旗山(又稱太平山)，海拔554m。島內地勢高峻、多懸崖陡峰。島北臨海處為填海而成的平地，是主要市區。島南地勢較低，岸線曲折多海灣，主要有深水灣、淺水灣、赤柱灣、大潭灣等，多是良好的避風港和海浴勝地。大嶼山島(大濠島)是香港第一大島，東距港島20km，面積153km2，全境以中山地和丘陵為主，主峰鳳凰山海拔934m。其他較大的島嶼還有南丫島、長洲、青衣、赤蠟角、蒲台島等，除少數島嶼外，大多數仍未開發利用。

　　與港島隔海相望的新界(含九龍半島)地貌類型也以丘陵山地為主，但有一定面積的平原和臺地。地勢中高周低，以大帽山為最高點，向東西兩邊延伸，以東北一西南走向的三列山脈構成該地區地形的骨幹。大帽山海拔958m，是香港地區最高峰。從大帽山向西北至西南地勢逐漸降低，從山上發育的河流順向流人深圳灣。西北部地區由海拔200m以下的侵蝕丘陵和沖積平原構成，是香港最主要的農業用地區。近30多年來，由於城市的擴展，在新界地區已新建有荃灣、沙田、屯門、大埔、粉嶺／上水、元朗、將軍澳和天水圍等8個新市鎮。與港島隔海相對的九龍半島，也稱南九龍，是港九最繁華的商業區之一。港島與了九龍之間的維多利亞港是世界上3個最優良的天然深水港之一，港闊水深，終年不凍不淤，吃水12m的遠洋輪船可以自由進出，並可同時停泊150多艘萬噸級輪船。150餘年來，香港憑藉其優良的港口和作為自由貿易港的地位，依靠中國大陸廣闊腹地，在國際風雲變幻的條件下，利用其政治經濟地緣的優勢發展成為一個現代化的國際大都市。但是香港土地有限，地勢高亢，土地利用上有許多限制因素，主要是：

　　（一）地域小，多丘陵山地，可開發利用的土地不多

　　香港自開埠以來的150多年間，通過開山填海造地增加了3169km2土地，但全港土地總面積也只有1,078km2，只相當於廣東省土地面積的06％，或深圳市土地面積的一半，而且80％以上為丘陵山地，只有約19％的土地在海拔50m以下，適宜開發土地不多。按總人口計，人均只有32m2稍低平、宜開發的土地，但是，較大片的低台丘和平地又是分佈遠離市區的新界西北部，為長期以來的農業區，小片的溝谷地或沿海小平地，則分佈零星分散。開發較早、成為主要鬧市區之一的香港島是一個以丘陵山地為主的岩石島，海拔多為300～400m，坡陡崖峭，宜擴展開發的土地極少。

　　（二）淡水不足，自然災害危害大，影響土地的開發

　　香港地區年平均降雨量達2,2247mm，但因地域狹小，地形以丘陵山地為主，地表和地層儲水能力低，尤其是大多數海島土地儲水能力更低，造成淡水不足，影響土地的開發。另一方面，本港地處珠江口，每年多颱風、暴雨，引起山洪、塌方，衝垮樓房、毀壞公路交通。新界西北部丘陵由於植被遭破壞，造成水土流失，也影響土地開發利用。

　　（三）人口眾多，經濟發達，土地環境負荷重，農業用地少

　　目前香港人口已達600多萬，人口平均密度為5585人/km2，是世界上人口密度最高的地區之一，由於地區發展不平衡，在港九市區人口密度達3萬人/km2以上。同時，香港有4萬多家工業企業。機場每年起降達135萬架次。進入港口的船舶達165萬艘，已登記車輛648萬輛。到達香港的遊客已達890多萬人次，因此，來自污染源的“三廢”數量十分驚人，僅每天收集的垃圾就超過5,200t，環境負荷十分沉重，雖然香港地區農業氣候條件非常優越，但是農業用地不多，全港宜農用地僅136萬hm2，主要分佈在新界和大嶼山島。1954年漁農處農用地調查，香港農業用地為13,438hm2，占全港土地總面積的127％，其中703％稻田，61％菜地，104％雜糧旱作，29％果園，07％花卉，14％魚塘，82％荒地．隨著新城鎮和工業的發展，農業用地逐步減少，農業迅速萎縮。1993年全港農用地就只有8,070hm2，僅占全港土地的75％。

　　（四）灘塗資源不多，填海造地困難

　　本港灘塗資源主要分佈在新界西側與深圳間的後海灣，但大部分已圍墾養殖，僅有小部分待開發利用。其他地區海岸基本為沖刷海岸，灘塗不多，而且沿岸海水較深，繼續填海造地較為困難。

　　二、土地開發利用過程

　　據考證，香港土地開發歷史悠久，5,000多年前就有先民居住，從事漁獵生產活動。秦漢以後，中原人逐漸遷入，但因本港島嶼山巒起伏，坡陡崖峭，農用地少，人口發展不起來，直至鴉片戰爭以前只有7,400多人口，主要集聚於赤柱、香港仔、筲箕灣等處小漁村。1841年英國佔領香港之後，香港政府把香港作為自由港，開發島北的深水良港，發展轉口貿易，商業逐步發展起來，港島北岸迅速成為商業貿易中心，並形成一條狹長的城市建築地帶。由於建設用地的不足，港府不斷進行開山填海造地。1860年10月英國又佔領九龍半島，土地面積由75km2增加到848km2，隨之在九龍半島沿岸也進行填海造地，擴大建設用地，逐步形成港九市區的構架。1898年6月英國強行“租借”新界99年，香港土地增至近l,000km2。但新界地區直至50年代初仍為中國傳統的農村狀態，為香港農業地區，土地利用以耕地和魚塘為主。從50年代起，香港從轉口貿易港轉向發展加工業。在此期間，由於內地和東南亞大批移民和資金的湧入，製造業的崛起和入口的增長，使用地需求增加，刺激房地產業的發展，地價猛增，港府把土地收歸政府以拍賣出售、租用。鑒於香港乃彈丸之地，政府嚴格控制土地的開發。另一方面，囿于交通和水源條件，市區一直僅在港九地區發展。為充分利用土地空間，允許在市區內發展高層樓宇。進入60年代以後，隨著經濟的發展，香港的城市發展進入一個新階段，昔日的舊樓宇迅速被拆除，代之以高樓大廈，市區面貌迅速發生變化。同時，市區也向西北和東南擴展，建立了荃灣和觀塘兩個衛星城鎮．1965年又決定建設屯門和沙田兩個新市鎮。70年代，香港工業向多元化發展，人口又急劇增加，此時全港總人口已達400多萬，同時有3萬家工業企業，市區發展空間已顯嚴重不足。1973年港府制定了新市鎮發展規劃，在新界地區先後建設了屯門、沙田、大埔、粉嶺／上水、元朗、將軍澳和天水圍等新市鎮，至1993年入住新市鎮的人口已達250萬，占香港總人口40％以上。荃灣、沙田、屯門和大埔4個大型新市鎮已基本成為居住、就業和生活配套均衡發展的中等衛星城鎮。荃灣已與九龍市區連成一體，元朗、粉嶺、上水等新市鎮也正在迅速發展之中。預計，8個新市鎮全面建成之後，城市土地面積將比原來增加40％，人住居民人口將達350萬。新界的大規模開發，使香港城市用地利用趨於平衡和完善，有利於香港多元化發展。另一方面，在發展新區的同時，香港也著手開展舊城區重建計劃，為實現全港“都市規劃”對舊市區逐步進行改造。對此，港府於1988年1月成立土地發展公司，負責推動及加速重建工作。該項工作現正在進行之中。

　　三、香港土地利用的特點

　　香港已經成為一座現代化國際大都市。早在1961年，香港總人口為31747萬，就業人口為1191l萬。當時從事農業(包括漁、牧業)的人口尚有876萬，占就業人口的74％，農業用地占全港土地總面積的132％。到90年代初，香港已沒有多少純農業人口了。農業產值占本地生產總值的比重，則從1950年的36％逐漸降至1965年的25％，到1992年僅占02％．1993年香港本地生產總值為8,47813億元，人均約達143,236元(約18,364美元)，居世界第7位，在亞洲僅次於日本，居第2位，已成為世界的一個金融中心、貿易中心、輕工業製造中心、航運中心、航空中心、旅遊中心和信息中心，被譽為“東方之珠”。

　　雖然如此，香港並不是把全境土地變成樓房和街道，而是城鄉結合、環境協調地利用好土地資源，其土地利用是具有特色的，主要特點是:

　　（一）填海造地，開拓用地資源

　　香港開埠不久，為緩解城市用地的短缺，逐步開展填海造地工程。首先是從港島皇后大道中開始向北填海300～400m。現中環、上環的大部分地區均為填海之地。“二戰”前主要是擴展中心商業區和供應軍事用地，戰後則側重於整體規劃發展用地，尤其是注重現代化交通設施建設、工業用地和新市鎮建設。到1993年的150多年間，全港通過填海已增加土地3169km2。如今的中環、灣仔、觀塘、維多利亞公園和啟德機場跑道等均主要為填海地。沙田新市鎮、葵湧碼頭、尖沙咀的新世界中心也部分為填海新地。90年代計劃填海工程有紅磡灣、灣仔及中區、青洲及西環西九龍和新機場等處填海規劃，預期可新增土地2457km2。

　　（二）節約建設用地，高效利用土地

　　香港雖然把土地作為資產，把拍賣土地作為政府的財政收入，但是長期以來，港英政府採取經濟手段和政策措施嚴格控制用地。經濟措施是高地價、高租金，用地設計則以高密度發展和高層化方式，即所謂“四高”土地政策，嚴格控制用地，節約用地，以達到高效用地的目的。

　　香港雖然瀕臨珠江口，又據有大面積海域，並且面對浩瀚的南海，環境容量相對較大。本來可以最大程度地開發土地作建設用地，但是，由於嚴格控制建設和節約用地，到1993年全港市區和市郊發展區用地面積僅15415km2，占全港土地總面積的143％，而土地利用率甚高，人均占地只有256m2。在香港很少有浪費土地的現象，其土地利用率之高居世界前列。

　　（三）合理佈局城鎮，完善基礎設施和市政配套工程設施

　　60年代中期以前，香港對新界採取不開發政策，故長期處於鄉村狀態，而海島則受淡水水源和交通的制約，難以開發。因此，市區的發展一直僅限於港九地區，使市區十分擁擠，高樓林立，令人感到窒息。60年代中期以後，開始有計劃地發展衛星城鎮和新市鎮，使城鎮佈局趨於合理。到目前為止，香港不但在新界新建了兩座工業衛星城鎮和8座新市鎮，而且逐步開發港島周圍的離島，如青衣、鴨脷洲、大嶼山、南丫島，赤蠟角、長洲、馬灣等。1993年新市鎮入住人口已占香港總人口的40％以上。待全部新市鎮建成之後，入住人口將達350萬，占全港總人口的50％以上。香港的城市佈局形成多組團、多中心發展，同時，又十分注意配套基礎設施建設，使之形成一體。重點設施是交通基礎設施，通過修建鐵路、地鐵、快速公路、幹線公路、輪渡等，使市區和各新市鎮間形成立體化的交通網絡。全港以8條公路幹線為主幹道，貫穿港島、九龍和新界東南西北，並延伸至四面八方。其中，在主幹線上，有5條6車道全立交的快速公路，6條穿山隧道，兩條連接港九的行車隧道以及兩條地鐵海底隧道，還建有3號公路幹線上的大欖隧道和西區海底隧道。全港公路總長1,625km，鐵路1223km，把港九市區以及各新市鎮聯結起來。港九地區與各島間則有58條輪渡航線，聯結沿岸港口。同時，使用多種類型、不同速度、不同舒適程度的公共交通工具，以滿足不同層次乘客的需要。各市鎮內的小區樓宇多為商、住混用建築，多達20～30層，低層為商店，高層為住宅。應用多功能綜合設計成片住宅群，使住宅不顯得十分擁擠。一般地面上2～4層作為住宅群“基座”，其間設置商店、酒樓、托兒所、幼兒園、郵局、銀行、超級商場、醫院、書店、停車場等各種生活服務設施，方便居民生活。“基座”上為幢狀21～31層住宅。住宅設計十分注意採光、通風和結構上的抗風以及整體的美觀。 

　　（四）重視環境整治，保持環境整潔

　　香港的人口與工業一起迅速增長，其他各業也發展起來。到1993年全港總人口達602萬，平均人口密度5,585人/hm2，市區3～10萬人/km2。全年進出境旅客達4110萬；全港已登記的各種車輛共648萬輛：有工企業近4萬間，酒店34萬多家，食肆9,000多家，全年抵港船隻165萬艘，起降飛機135萬架次。每天排放的，“三廢”和產生的噪聲十分大量，僅垃圾就超過5,200t，環境負荷十分沉重。從70年起香港面對嚴重的。環境污染開始注重整治，如今已使之成為一座整潔、美麗的國際旅遊城市。

　　香港的環境整治採取的主要措施是，

　　(1)成立專門機構管理和立法治理環境

　　1974年香港當局聘請環保顧問，制訂周詳的環境保護法規和成立中樞組。同年成立環境保護咨詢委員會(EPCOM)，下設大氣污染、噪音、土地和水污染等法制委員會。1976年成立環境污染管理中樞組織環境保護組。1987年設立環境保護署，負責進行全面的環境監測、評價、規劃和管理。在環境保護署的主持下，先後制定了《水污染控制法》、《水法》、《空氣污染控制法》、《垃圾控制法》、《噪音控制條例》等法規，並制定相應的環境控制標準和環境保護目標。為達環境保護目標，採取了一系列切實可行、綜合性和預防性的措施。香港的汙水處理、廢物和垃圾的處理、廢氣和噪音的監測和控制都有一套行之有效的辦法。為保證城市整潔，市政總署和區城市政局轄下的區城市政總署負責清潔街道、收集清理垃圾和糞便、疏通渠道、管理公廁和浴室、防治蟲鼠，以及殮葬死者等，整個工作嚴格有序。

　　(2)教育和執法並舉，不斷提高市民環保意識

　　環境保護要靠全體市民共同努力才能達到目的。為此，必須提高市民的環保意識。衛生署衛生教育組織經常向市民宣傳環境及食品衛生，每年都舉辦有教育意義的運動。從1992年起又發起以“清潔龍”為主題物的保持香港清潔運動，採用多種形式對市民進行清潔環境的宣傳，傳播環境保護信息。另一方面，採取嚴格執法措施加強環境管理。香港法規規定十分嚴格，在公共場所隨地吐痰，拋棄垃圾，均屬違犯法例，被稱為“垃圾蟲”，違者可判罰款500元或監禁3個月。即使把廢物拋下海也屬違法，也要受到懲處。

　　（五）注重造林綠化，保護好鄉村和島嶼自然環境

　　香港地域雖小，並且已成為世界上著名的大都市，然而，它仍有80％以上的土地為鄉村用地，而且不斷造林綠化，搞好自然環境建設。

　　近30多年來，香港人口迅速增長，新市鎮和工業開發區不斷增加，交通系統日趨完善。建設用地的增加使鄉村發生了很大的變化，昔日的稻田變成菜地，住宅和工廠已滲入農村，偏僻地區的農用地則被丟荒。私人土地開發者也蠶食鄉村用地，有人甚至在海灘建住宅。但是，廣大以丘陵山地為主的鄉村地區不但為香港提供水源、農副產品，更為重要的是發揮其生態效益和觀賞價值，因此，非常有必要保護好鄉村環境和自然風光。港府在嚴格控制建設用地的同時，從1976年起在全港建立了21個郊野公園，覆蓋全港70％的土地。這些郊野公園對野生動物也有間接的保護作用。同時，對未有人居住或未開發利用的海島，也實行保護，絕對不容許把島嶼當砂石開採利用，而是保護植被和植樹造林。近30年來，全港的林業建設取得長足發展，林地已從1966年的13,6752hm2增加到1993年的21,9912hm2，增幅達608％。雖然人口增加了239萬，增加658％，但人均佔有林地一直保持在36m2以上，綠地與人口和經濟發展達到同步增長。與人們歷來形成的一座由“石屎森林”和瀝青構成的大城市的印象相反，上述措施，使一座有600多萬人口、年生產總值達8,47813億元的香港，仍保有857％的土地為鄉村、耕地、森林、草地和荒地。由樹木，溪流、青山和藍海把香港裝點得美不勝收。

　　（六）制定嚴謹的用地政策，按規劃用地及計劃用地

　　為有效控制用地，香港政府以英國地權制度為基礎制訂了一系列有利於合理開發和利用土地資源，促進經濟發展的政策措施，並以法律的形式保證其實施，香港的土地政策主要特點是：①地權與租用分開。香港法律規定，政府擁有土地的最終產業權，實行土地高度壟斷。土地使用者僅擁有一定時期租用權，用錢向政府租用，或由政府免費授用。土地租用權的出讓，以招標、拍賣或私營協議三種基本形式達成，使土地能充分合理利用。②轉讓守約，承租人從政府得到的土地可以作為商品轉賣，但是新業主必須嚴格遵守批地時的契約條款，不得違反。⑧最終管地權。港府有權在需要興建公共設施或實施城市總體規劃時，根據法例在土地使用期未滿之前提前收回土地。不可續期土地則屆時收回，可續期土地也可批給原業主繼續使用。④制定全面周密的用地規劃。按建設國際大都市應具備的就業、交通、居住、遊樂四大功能制定用地規劃，以保證按規劃合理用地。

　　早在1939年港府就制訂了《城市設計條例》，確定對居民提供一個“健康、便利及有足夠社會設施的生活環境”的城市建設目標。1948年完成全面城市規劃報告書。自60年代初以來，又根據不同情況，先後制訂了《香港規劃標準與準則》、《土地全面規劃》、《都會規劃》、《市區重建規劃》、《鄉郊規劃》、《新市鎮發展規劃》、《分部規劃》等城市發展和用地規劃，合理佈局城市，並設計高層樓宇、商業中心和公共屋村等建設，充分、合理地利用現有土地。另一方面，為加強土地管理，制定了《地契條例》、《城市設計條例》、《土地發展公司條例》、《郊野公園條例》、《道路交通條例》等對土地實施管制。條例規定：①對尚未批租的土地，不允許隨便佔用，政府各部門用地，由屋宇地政署劃撥，按長遠發展計劃開發土地，搞好土地測量和製圖，制定分期發展大綱圖。②對新批用的土地，要符合建築物條例規定使用，派專家不定期檢查、監督；不按規定用地，處以嚴厲罰款以至無償收回土地：⑧對早批用的土地，也進行不定期巡視，嚴處違章或違約建築。嚴密的用地政策，並能做到規劃用地和搞好土地的管制，使香港土地利用能達到高效和合理利用的目的。

　　但是，香港的土地利用也存在一些問題。主要是：①農業用地日趨減少，農業生產不斷萎縮。隨著城鎮和工業的發展，農用地不斷被佔用。到1993年全港農業用地僅存8,070hm2，與1954年相比減少了5,368hm2，即減少40％，而且由於農業效益低，現有農用地中，大量用地被丟荒。同時畜牧業和塘魚養殖業也在萎縮。②工業用地不足，工業企業不斷減少。香港可利用地少，加上地域發展不平衡，使市區和新市鎮成為商業、居住和工業集中地，工業用地不足，影響工業發展。全港製造業已從1981年的48萬家、從業人員9059萬，到1993年分別減少為368萬家和4836萬人，即分別減少233％和466％。⑧舊城區人口密度過大，建築密度和容積率過高，道路和城區內公共綠地(市內公園和街道綠化帶)不足，故城市生態環境尚不理想。④地區發展不平衡，部分可以開發利用的海島長期得不到開發。此外，在土地環境保護方面也存在不足之處。

　　香港是一座現代化國際大都市，是實現城市化的地區。但是，香港和新加坡一樣，是個特殊的地區和城市。在國內有人誤認為香港的經濟發達在於它不發展農業，尤其是不種植糧食，因此，要學香港，像香港一樣，“撤縣設市”之後要把他們的“市”全部當成城區來建設，農村也要“城市化”，要把農村都建成城區和馬路。不難設想，要是廣東省和全國在實現了“縣市化”之後，所有的縣和鄉鎮都稱為“市”，並全部建成“香港式”或“新加坡式”的大城市，都不搞農業，不種糧食，到時，10多億人口要吃什麼?市長們吃什麼?世界將會怎麼樣?殊不知，香港雖然是一個現代化國際大都市，而且土地十分有限，但是它仍擁有857％的土地為林地、草地、荒地和耕地，仍然是城、鄉分明的地區。

　　參考文獻

　　1.  曹淳亮等．香港大辭典．廣州：廣州出版社，1994．

　　2.  黃成達．香港農業的演變．漁農科技，1989，12(1)。

　　A STUDY ON LAND USE AND ECOLOGICAL ENVIRONMENT

　　PROTECTION  IN  HONG  KONG

　　Chen Chaohui

　　(Guangzhou Institute of Geography, Guangzhou 510070)

　　Key words: Hong Kong; Land use; Environmental protection

　　Abstract

　　As famous big city in the world, Hong Kong is characterized by its large population, lively social and economic ativities,  rugged landform, and shortage of water and land resources. But Hong Kong now has been built into a beautiful and clean international metropolis with good ecologic environment. One of its successful experiences is to take a series of effective land policies:1)  reclaiming fields from the sea to make new usable land resources; 2) saving the construction land and raising the efficiency of land use; 3) distributing cities and towns rationally, and improving infrastructure facilities and municipal works; 4) paying attention to environmental improvement, and keeping the environment clean; 5) attaching importance to afforestation and protecting the natural environment of villages and islands; 6)drawing up a series of policies of land use and land management. The experiences of Hong Kong can be used for reference in other regions in China, but they should not be imitated blindly, because Hong Kong is actually a special urban region with poor farm land and little agricultural output value.