國內媒體在討論房地産問題時經常涉及到的空置率，最近再度熱論。
曾經有人說：“按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間爲合理區；空置率在10%至20%之間屬危險區；空置率在20%以上爲嚴重積壓區，極度危險”。“高達1.25億平方米商品房空置面積，無疑成爲懸在銀行頭上的一把‘達摩克利斯之劍’，蘊藏了巨大金融風險。”
什麽是空置率？很遺憾，在經濟學辭典上居然找不到它的標準定義。目前在學術界、房地産業和新聞媒體上流行的空置率定義存在著嚴重的歧義，難怪會出現輿論上的混亂。
學風浮躁下的空置率
首先，什麽叫“空置房”？有人給的定義是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”；有人認爲空置房指那些建成之後沒有賣出去的房子，已經賣出去的不算，而究竟在建成之後有多長時間賣不出去的才算空置？是一個月、三個月還是半年？衆說紛紜，至今尚無統一標準。
其次，當前流行的空置率計算方法起碼有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積；第三，空置商品房面積除以當年竣工面積。衆所週知，三年內竣工面積要比當年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結果自然大相徑庭。
根據建設部數據，在2004年底，全國商品房空置面積爲1.23億平方米，其中商品住宅空置面積爲0.74億平方米。如果分別以全國城鎮房屋建築面積、住宅面積、施工面積、竣工面積和商品房銷售面積作爲分母，可以計算出完全不同的空置率，採取不同計算方法得出來的空置率相差幾十倍。
除此而外，官方數據
“打架”的事也是有的。在建設部綜合財務司和住宅與房地産司編寫的《城鎮房屋概况統計公報》中說，在2004年12月，全國城鎮房屋建築面積爲149.06億平方米。其中住宅面積爲96.16億平方米。由於當時城鎮人口總數是5.4283億，那麽，人均住宅面積爲17.7平方米。可是根據國家統計局的新聞公報，2004年的城鎮人均住宅面積爲24.97平方米。究竟哪個數據更準確呢？
在國際上根本就不存在什麽空置率的“國際警戒綫”。
黃民和奎格里在2005年發表的論文中研究了美國的房地産市場，他們指出房價上昇將壓低空置率。如果預期房價上昇，或者房價劇烈變化將抬高空置率。
在他們的研究中空置率是反映房地産市場運動規律的一個指標。經濟學者在涉及空置率的時候都很小心地給出各自的定義。這些定義僅僅適用於他們自己的研究，幷沒有一個統一的規定。迄今爲止，中國還沒有一個被普遍接受的空置率定義，就更沒有辦法和外國比較了。
計劃經濟留下的“辮子”
空置率原本是房地産市場中的一個現象，根本就不值得引起那麽多人的關注，唸唸不忘空置率實際上是沒有擺脫計劃經濟思想桎梏。從這個意義上來說，空置率就和阿Q頭上的辮子一樣，是計劃經濟遺留下來的寶貝。
在當前關於空置率的討論中，有些人沒有弄清投資的主體到底是誰。
如果投資主體是國家，那麽空置率高意味著浪費。在計劃經濟年代，居民住房極端緊張，老少三代擠在一間房里，司空見慣。在“乾打壘”精神的號召下，“先生産，後生活”，幾乎沒有興建什麽住宅，一旦有住宅開工，萬人翹首以待、望眼欲穿，無論住宅質量高低，很少空置。在計劃經濟體制下，蓋房子花的是國家的錢，毫無疑問，如果蓋好了房子沒人住自然是嚴重浪費，必須嚴肅處理。解决問題的辦法也比較簡單，將這個單位的房子分配給別的單位就可以了。在這種制度之下，舉國上下關心空置率順理成章。
在改革開放20多年以後，如果投資主體變成市場上的法人，那麽問題性質就發生了根本變化。目前，絕大部分住宅是非國有房地産公司興建的，倘若還按照老邏輯把空置當作浪費來看待，就明顯地落後于時代了。
有人看見新建的住宅大樓晚上沒有幾盞燈，認爲空置率太高、住房面臨過剩風險而憂心忡忡。其實大可不必。有人說空置率高反映了消費者購房意願不强，如此分析問題未免跳躍幅度過大。儘管中國老百姓的居住條件近年來已經有了很大改善，但要普遍解决民衆住房困難還有相當長的路要走，怎麽能說消費者購房意願不强？如果這些房子已經賣出去了，購房者已經付清款項，住不住是他們自己的選擇，所有的閑置成本由住戶自己負責。有錢人多買幾套房子，就像他們多買幾套衣服、多買幾輛車子一樣，不關別人的事情，祗要沒有投入交易就很難判斷他們是否在投機。對於某些人來說，與其讓他們花天酒地地揮霍浪費還不如把錢放在房子上。目前，我們正在努力擴大內需，居民購買住房，無論買多少套，除了在房貸政策上有所區別外，都應當鼓勵。更何况要識別居民購買的是第一套還是第N套房子的難度相當大，比如某人給他剛剛出生的孫子買套房，你說算第幾套？
爲什麽房子建好之後賣不出去？無非是價格問題。沒有賣不出去的房子，祗有賣不出去的價格。因爲房價太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。
如果這些房子還沒有賣出去，而房地産商的銀行貸款又能够及時還本付息，那麽也用不著著急，所有空置住宅的成本由房地産商負責。倘若房地産商要價太高，購房者認爲房價不合理，那麽就留在房地産商手里好了。這些住宅不僅要佔用房地産商的流動資金，損失資金的機會成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護成本等，等到他們支付不起這些成本的時候自然降價。這是市場機制能够解决的問題。
倘若這些房子沒有賣出去，房地産商到期也不能歸還貸款本息，事情也不複雜：銀行把房子拿過來拍賣。拍賣的價格肯定低於房地産商的定價，如有損失，全部由房地産商來承擔。祗要房價沒有跌過首期付款的比例，銀行的房貸是安全的。
怕就怕某些房地産商有强硬後台，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過來拍賣。這些房地産公司幷不是真正市場機制下的企業，他們可以動用國家資金(或者銀行資金)而且不用爲資金的損失負責，倘若賺了錢就歸他們個人所有，如果虧損了就推給國家。在這種狀態下，他們寧可將住宅空置起來也不願意降價銷售。這些房地産商拿著銀行的錢在賭博，堅守高房價不肯讓步，他們幷不在乎空置房地産所帶來的損失，一旦將房地産賣出去，超額利潤足以彌補空置成本；萬一賭輸了就一走了之，把爛攤子甩給銀行。目前國內空置率過高的問題，說到底癥結在於銀行的風險監管沒有到位。
症在銀行風險監管與産權制度改革
根據海外經濟學家的分析，如果房地産商估計房價會迅速上昇，他們有可能將蓋好的住宅推遲出售。房價上漲的部分足够彌補他們持有這些住宅所支付的各項成本。所以，空置率上昇在一定程度上反映了房地産商對房價的預期。對房地産商來說，不可能長時間地將建成住宅握在手中待價而沽，除非他們不再修建新的住宅。等房地産商手中持有的住宅積壓到了一定程度，他們就會遭遇流動資金的約束，要不然停止新建項目，要不然就降價出售。由於西方國家的房價變動存在著週期性規律，因此空置率也隨著房價週期波動。空置率屬於一種市場現象，祗要沒有出現市場失靈，通常用不著政府干預。
這些分析的假設前提是正常的市場競爭。如果房地産商和政府、銀行有利益上的牽連，房地産商根本就不在乎資金損失，那麽就是房地産市場上的市場機制失靈了。在看不見的手不起作用的情况下，祗好請出政府這祗看得見的手。政府的作用幷不是去直接干預房價，而是要針對市場失靈的病灶動手。當前，中國房地産企業的資産負債率高達75%以上，他們的資金來源又集中于銀行貸款，一旦房地産公司出事，自然威脅到銀行的安全。不過，這和空置率幷沒有直接的關係。如果要追究責任的話，主要是銀行信貸風險政策執行得沒有到位：事前，明知房地産企業的資産負債率太高，爲什麽還要發放貸款？事後，明知貸款有風險爲什麽不敢痛下殺手？
在健全市場機制之後，空置率偏高，必然壓低房價。目前房地産商的利潤率非常高，壓低一些房價也未必導致他們虧損，就是有些虧損、倒閉也是市場競爭中常有的事，用不著過慮。事實上，連許多著名的房地産商都認爲，目前房地産市場上魚龍混雜，早就該淘汰一批不合格的房地産企業了。
如果房地産開發商和銀行兩家的産權都模糊不清，難免出現計劃經濟思路回潮。空置率的爭論恰恰反映出某些房地産企業和銀行之間瓜葛不清，銀行體制還保留著相當嚴重的計劃經濟特色，國有商業銀行的産權制度改革還遠遠沒有到位。加强金融制度創新，打破國有商業銀行的壟斷，加强銀行風險監管，才是當前需要抓緊的事情。
“空置率危機論”可以休矣。
來源：中國房地産報
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