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| 財經時評：如何平衡房價與兼顧國計民生 |
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2006-04-16 06:42:19 |
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| 以上海爲主的長三角地區城市房價也出現企穩回昇的勢態 |
中評社香港 4 月 16日電（評論員 商弈） 今年以來 , 以北京爲首 , 全國大部分城市都出現房價較大幅度上漲的局面。與此同時，從去年下半年以來一直處於宏觀調控中心的以上海爲主的長三角地區城市房價也出現企穩回昇的勢態。一時間，輿論一片驚呼，而房地産業的主管部門——建設部也吃不住勁，出面表態說將 動用行政手段來調節房價。
雖然我們現在還沒看到 建設部將出台什麽具體政策來實現“ 用行政手段調節房價”，但筆者對於此種舉措的預期效果却抱有相當疑問：房價上漲的原因是多種多樣的，而且各地的情况又千差萬別，靠一刀切的行政手段能達到多大的效果呢？會不會又造成新的負面效應呢？
讓我們來看看房價的構成分析吧：衆所週知，房價是由土地成本、建造成本、稅費及開發商利潤這四大部分組成的。其中，土地成本是先行成本，而且，通常由其决定了後面的開發商利潤預期。爲什麽這麽說呢？因爲土地取得的成本越高，開發商的市場風險也就越大；而根據經濟學理論，高風險所對應的必定是高利潤預期。所以筆者認爲，論起房價上漲原因，第一位當屬地價。
這個道理，其實老百姓心中是非常有數的：當本地媒體一面報道國家對房地産業實行宏觀調控以抑制房價上漲過快的新聞，而另一方面又不斷報道本城的土地拍賣價格再創新高的消息時，百姓們會如何判斷？——恐怕我不說，讀者也猜得出答案。而且這種經過對比消化的判斷（經實踐證明百試不爽）又往往會加大買家追漲的意願幷最終造成房價加速上漲的後果。
但我們也不能因此就批評地方政府爲了自身利益而一味推高地價。因爲隨著經濟的發展和城市化的進展，作爲不可再生資源的土地——特別是城市中心地帶和佔有獨特景觀的地段是不可能不大幅昇值的。所有走過這段經濟起飛歷程的國家與地區都有這方面的經驗，中國當然也不能自外其例。况且，作爲經濟發展的伴生品——本幣昇值也會不可避免地同時拉動房價上漲；這也是被許多已發展國家與地區的經驗所證明了的。
更何况，房地産業作爲一個産業鏈很長的 綜合性行業，其對於 GDP 的貢獻值佔有相當舉足輕重的影響（據統計，其對 GDP 的貢獻值約在 13%~15% ；而且，還是拉動消費的一個無可替代的拳頭産品）；因此很難想象，一旦這個引擎熄火的話，對於整個宏觀經濟將會造成何種重大的打擊。特別是在當前已出現了鋼鐵、水泥等基礎行業産能過剩的狀况的背景下，更是難以承受房地産這個帶動力很强的“火車頭”息火之痛的。換句話說，這是個事關“國計”的大事，斷不可輕易採取什麽 一刀切的行政手段來打壓制約；否則，後果嚴重。別的不說，光是想想可能因 産能過剩而 造成新一輪失業潮就將令人不寒而栗。
一面是國計，一面又連著與百姓生活息息相關的民生，如何平衡房價漲跌這個連總理都驚動了的問題呢？
筆者在此不揣冒昧，願斗膽進言：將西諺名言“凱撒的歸凱撒，人民的歸人民”改爲“市場的歸市場，民生的歸民生”。何解？——就是將現有的房地産業分爲兩個大類，其一是市場類，開發商們可以根據市場價格購買土地，開發從豪宅到普通住宅的各類商品房，實行優質優價政策。其二是民生保障類，由政府出面，通過財政補貼（低地價或免地價），針對低收入階層與弱勢群體開發限量廉租房、平租房及經濟適用房。前兩者是祗租不賣，限定條件，作爲過渡所用；後者可賣，但應規定條件，且不得轉租轉賣；要賣，祗能賣回政府回收。而且，這三種房都應嚴格限定爲中、小戶型，最大不得超過 80 平方米。這樣，可以避免某些有背景的非保障對象人物在其中渾水摸魚。
如此可謂一舉兩得：既保障了基本民生，又保護了房地産業的正常發展。再往深里說，是保護了經濟的活力——因爲適度的差异化早已被證明是經濟發展最有效的原動力。
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