中評社香港5月8日電／面對一季度17.3%的房價漲幅，北京市建委又一次將目光投向了存量房(二手房)市場。中國經營報文章稱,近期，建委下屬的城建研究中心已經召集了兩次有市場人士參加的內部會議，其核心在於徵詢擴大存量房市場交易總量的手段，以分流新房市場中的剛性需求，緩釋房價進一步快速上漲的壓力。
實際上，從2005年的宏觀調控開始，北京市建委就一直試圖通過存量房市場擴容來實現梯度消費，降低剛性需求對房價上漲的壓力，幷已出台了不少刺激措施，但却收效甚微。這一次，已經有多套“更有力”的刺激性措施等待定奪，但具體的時間表還尚未最終確定。
擴容存量房
文章指出,顯然，無論是來自市場還是市政府的壓力，都迫使建委必須在短時間內拿出有效的手段刺激存量房市場擴容。據了解，目前已經有幾套方案正在等待建委和北京市政府定奪。
首當其沖的仍然是稅收優惠。一位內部人士透露，有建議提出將普通商品房交易的起點以簽訂購房合同之日計算，而不再以房産證辦理完畢之日計算。這其中的玄機在於規避了7部委《通知》中“普通商品房購買未滿兩年轉讓須繳納5.5%營業稅”的規定。
“由於目前北京市場商品房以期房爲主，開發週期多在1年到1年半之間，一旦以簽訂購房合同作爲計算購買時間的起點，到入住的時候，基本上兩年的期限就快滿了，交易負擔的减輕，應該會刺激不少房源進入存量房市場，從而達到擴容的目的。”這位內部人士說。
實際上，在2005年7部委《通知》出台之後，北京市爲了保護存量房市場不受沖擊，就已經使用了類似的手段，祗不過當時針對的祗是已購公房和房改房。顯然，這次考慮的重點是將稅收優惠覆蓋面擴大到普通商品房，其核心目的在於刺激更多的存量房放量。
除了“優惠”之外，建委甚至還在考慮通過提高租賃成本，降低租賃收益，以逼出“存量”，這就是房屋租賃强制備案制度。按照現行規定，房屋租賃的收益須繳納5%的綜合稅，但由於此前租賃備案制度未能真正落實，多數房屋租賃收入幷未有任何的稅收負擔。
據稱，建委方面的考慮是，落實强租賃制備案之後，對所有房屋租賃收入徵稅，使租賃房屋獲得的收益降低，從而逼迫房産持有者將房産出售，“租賃徵稅，賣房免稅”，以此達到擴容存量房市場的目的。
另外，有接近建委的人士透露，目前還有建議重新啓動房屋使用權交易，俗稱“小産權”交易的試點，以繞開央産房、大學房産入市交易的技術瓶頸，擴大這類房産的入市量。目前，上述方案尚在靜待北京市建委和市政府的定奪。
降低剛性需求
文章稱,政府方面之所以如此急于擴容存量房市場，其原因在於冀望存量房分流新房市場中的剛性需求，從而緩釋房價快速上漲的巨大壓力。按照內部的說法是，“20%的漲幅”是國務院下達給地方政府的“警戒綫”，17.3%的漲幅已瀕臨“撞綫”。於是，政府壓力驟增。
據了解，在今年4月北京一季度房價漲幅創紀錄地達到17.3%之後，一位北京市的分管副市長曾明確要求建委拿出刺激存量房市場的具體措施，幷且要求細化。“不僅要說明措施，還要求注明每一條措施能够帶來的實際效果，甚至要落實到數字。”一位內部人士說。
此後，建委歷年不過1~2次的由市場人士參加的內部會議，到今年4月就已經召開了兩次。會議主題完全相同，找出解决存量房交易量過低的有效手段。
長久以來，北京市新房與存量房的交易總量比例處於嚴重失衡的狀態下。從北京市建委獲得的統計數據表明，2005年全年，北京商品房預售總量爲2152萬平方米；同期，北京存量房市場的交易量僅爲712.5萬平方米，相當于前者33%左右。而當年的預售商品房均價上漲19.2%。
對於價格上漲的原因，建委內部長期有這樣一種判斷，即新房市場需求過於剛性。“現在的情况是，除了極少數低收入者之外，幾乎所有人都集中在新房市場，從而導致新房市場的供需關係失衡，招致價格快速上漲，因此，建立一個分流的渠道十分關鍵。”一位建委官員說，言外之意，這個分流的渠道便是存量房市場。
因此，早在2005年的宏觀調控當中，北京市建委副主任苗樂如力主通過擴容存量房市場實現穩定房價的核心的思路就是分流需求。而目前的政策思路與苗樂如彼時的主張一脉相承，祗不過目前正在等待定奪方案的力度更大。
“存量房市場的見效最快。”一位與會人士分析，“經濟適用房、廉租房還有配套商品房，都有建設的週期，最短也要1~2年才能見到效果，而存量房是既有的，幾乎可以立刻見效，這也是政府急于擴容存量房市場的另一大原因。”
實際效果存疑
文章認爲,儘管前述方案尚在等待定奪的過程中，而市場人士對於政府“建立梯級消費市場”的思路也頗爲認可。但是，對於如上思路在短期內解决房地産價格快速上漲難度很大。畢竟實現所謂“梯級消費”幷不是通過建委的若干政策就可以實現的。
“北京目前存量房市場不能擴容的原因很複雜，有的幷不在建委職權能够解决的範圍內。”一位建委工作人員說。他所指的便是在北京保有量很大的央産房和大學房産，據估計，這兩類房屋的總量絕不低於50萬套。
雖然國務院辦公廳早在2003年就發佈文件，要求各中直機關爲房屋辦理獨立産權，以打通這些房産上市的技術瓶頸。但這一政策迄今已執行3年，真正上市交易的央産房仍然寥寥。大學房産的情况也大致如此。
“央産房、大學房産的産權單位多數都是中央機關，國辦的文件推行都有障礙，僅僅靠北京市建委的力量推進顯然是不現實的。而要想解决存量房市場擴容的問題，央産房、大學房産是繞不過去的問題。”他私下告知。
文章指出,顯然，在目前等待定奪的幾套方案當中，幷沒有從根本上解决上述問題的措施，因此，從這個角度分析，這些方案的實際效果存在疑問。
另外，由於地産市場複雜的傳導效用，也可能對上述政策的效應産生相反的效果。對於“租賃强制備案”的思路，市場人士就有不少質疑。“雖然按照這個思路，確實會增加租賃獲利的成本，逼出一定的存量，但是却可能由於租賃房源的减少而造成租金的上昇，導致更多的投資性購房，反而刺激了新房市場的需求。”這位市場人士分析。
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