中評社香港5月2日電／儘管樓市前途不甚明朗，海外基金却繼續登陸中國寫字樓市場。近來，外資高價收購整棟寫字樓項目的消息不斷出現。中國證券報文章稱,就在海外基金對寫字樓投資熱情高漲之際，商務部發出行業預警：商業地産（包括寫字樓）投資局部有過熱的苗頭，尤其是二三級城市。寫字樓市場顯示出來的不確定因素，應該引起密切關注。
國家統計局新聞發言人鄭京平近日表示，在房地産價格繼續保持快速增長的態勢下，對於外商作爲直接投資進入國內房地産領域的政策，需要適當考慮以重新進行評估。這是中國官方首次表態要對外商投資國內房地産進行政策管制。
外資基金劍指寫字樓
文章指出,，戴德梁行近日發佈2006年一季度市場透視報告稱，越來越多的外資公司涌入深圳市場“瘋狂”收購寫字樓。今年一季度，深圳寫字樓租賃市場，持續了上季度的活躍，除近期入駐福田中心區的美國金佰利克拉克公司、美國EDS公司、瑞士ABB公司、意大利Chicco公司以外，目前還有多家知名外企正在與有關方面洽談投資選點事宜。
高力國際最新發佈的報告稱，2006年上海甲級辦公樓市場的租金及售價預計將有10%-12%的增長率，持續其在2005年的漲勢。2005年第四季度北京寫字樓整體空置率下降了兩個百分點，達到目前的19.46%。其中甲級寫字樓整體空置率是16.78%，乙級寫字樓整體空置率是21.15%。一位正在開發高端寫字樓産品的開發商近日表示，“往年我們到處找基金，今年變成了基金找開發商，1月份以來我們已經接觸了主動上門的20多家國際基金機構。”
不久前，美國富頓基金斥巨資高調進入中國，這一與國際基金往常悄悄行動相反的做法暴露出其迫切心態。3月底，上海15家基金集體與多個地産項目的“親密接觸”成爲又一有力佐證：對中國物業觀望日久的國際基金終於决心動真格的了。與此同時，更多開發商證實，國際基金在中國房産投資熱點城市的合作態度開始變得積極主動起來，價格也壓得不那麽狠了。
近日，有市場消息稱“上海寫字樓租金急漲30％”，對此，戴德梁行大中華地區研究顧問部董事陶汝鴻表示，這應該祗反映上海某個增長特別强勁的區域（如浦西）的情况，幷非整個市場的平均數值。然而，遭受去年房地産調控政策正面沖擊的上海，寫字樓市道不降反昇，總讓人覺得有些意外。“而上海甲級寫字樓實際需求量大，空置率較低，顯然幷非調控的對象。”陶汝鴻認爲。
在很多跨國投資者看來，中國政府此時出台調控政策是件好事，能令市場進一步規範，有效减低投資風險，基於這種判斷，他們的投資信心反而會更加增强。同時，更高的寫字樓租金水平，往往意味著一個城市擁有更强的商業競爭力和投資吸引力。
滬港樓市有可比性
今年1月戴德梁行發佈的《2005年全球寫字樓租務開支調查報告》中，香港排名從前年的第九位躍昇至第三位。租金支出上昇，讓部分人士擔心香港商業競爭力下降，但有意思的是，去年香港甲級寫字樓在租金大幅上昇73％的情况下，空置率却回落4％，顯示市場需求殷切。
“大多數跨國公司選擇辦公地點時，租金成本祗是其中一個相對次要的因素，經濟發展是否有潜力、銀行體系是否健全、政治的穩定性以及軟硬件配套設施（包括人才素質、政府效率、稅制、外匯控制等等），都是他們考察的重要依據。”陶汝鴻說，“簡而言之，能否賺錢是關鍵，而不光關心寫字樓租金高低。”
不少人談到上海和香港時，會更關注兩個城市之間在金融和商業資源以及區域經濟影響力方面互相競爭的關係，而陶汝鴻倒覺得以香港作爲一個參照系，可以更好地認識和了解上海的市場，尤其是甲級寫字樓市場。陶汝鴻認爲，純粹從新落成的甲級寫字樓硬件配置來看，上海跟香港比已毫不遜色，但綜合以上因素，香港的商務環境無疑仍勝於上海，而從地緣條件上看，位於亞太區核心的香港也比上海更有優勢。從這個角度看，如果說香港去年寫字樓租金大幅上昇，是依托于其在亞太區經濟格局中舉足輕重的地位，那麽祗要中國經濟繼續保持良好增長勢頭，作爲內地發展龍頭的上海，寫字樓租金的合理上漲自然順理成章。
與以往不同，今年第一季度上海甲級辦公樓租金和售價呈現雙增長態勢，分別比去年第四季度增長2%和3%。業內人士預測，由於跨國公司的需求强勁，2006年寫字樓租金仍有10%的上昇空間。每年的一季度是辦公樓租賃的淡季，今年一季度上海甲級辦公樓的平均空置率較2005年第四季度輕微上浮到5.1%。
快速發展凸顯隱憂
與內地一綫城市甲級寫字樓新供應普遍激增形成鮮明對比的是，去年底香港甲級寫字樓同比供應增幅僅0.5%，而過去數年香港甲級寫字樓總增幅，也遠遠低於內地主要一綫城市。市場規模大而新增供應量有限，一定程度上反映了香港寫字樓市場相當成熟平穩，而京滬穗深等內地一綫城市，仍爲快速發展中的市場。後者的潜在風險在於，一旦有效需求不足，出現供過於求的局面，很可能引發更多連鎖反應。
以北京爲例，過去一年里新增供應量及空置率均繼續走高的情况下，甲級寫字樓租金仍保持4.5％的同比增長，這一方面表明市場需求依然强勁，另一方面也與新投放的寫字樓物業素質更佳，吸引大批優質客戶遷入，拉高了整體租金水平有關。激烈的市場競爭導致甲級寫字樓更新換代的速度不斷加快，在競爭中落伍的項目，要麽面臨階段性空置，要麽調整目標客戶、降低售價租金，無論做出何種選擇，其承受的經營管理和回收投資的壓力都不輕。
一位業內人士表示，同時期開發量過大，建設和供給集中。供過於求的結構矛盾導致不僅僅是寫字樓，包括公寓在內的租賃價格都有所下滑。基於此種判斷，CBD區域內寫字樓租金走低的趨勢，今年內將表現更爲直接。
在長三角衆多城市中，南京、寧波、杭州體現爲寫字樓供應過量。中原地産數據顯示，上海、南京、寧波、杭州等多個華東城市的商業地産在2005年放量增長。其中，寧波在去年第四季度的寫字樓開盤總量就超過了40萬平方米，而去年全年共推出寫字樓17個，總建築面積超過60萬平方米，比2004年增長近一倍。
上海去年新增甲級寫字樓7例，面積約40萬平方米，新增乙級寫字樓100萬平方米。此外，杭州去年新增寫字樓10個，新增面積25萬平方米。而截至去年年底，杭州未售出寫字樓面積仍有28萬平方米，共2998套。華東部分城市的供應過剩現象已經導致了部分寫字樓出現價格下調。
有關專家指出，與住宅産品不同，寫字樓完全是一種商品化的産品，影響其價值的祗有經濟發展的狀况，而不會涉及到民衆情緒、社會影響等。海外基金在做寫字樓投資决策時非常謹慎，不僅要看宏觀經濟環境，還要考慮穩定的投資回報率、資金的安全性、風險系數和退出機制。
安邦咨詢分析師蘇晶認爲，祗要中國有人民幣昇值的預期，外資會繼續看好中國的商業物業。對於這些外商來說，進來的資金是外幣，除了獲得稀缺的土地之外，資金還可在人民幣昇值的預期下得到很好的避險。所以，除非中國未來宏觀調控政策限制外商投資，否則外資進入中國房地産市場的步伐不會停止。
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