源源不斷流入的海外熱錢讓國內房價越漲越高。在這些“淘金者”中，除了美林集團、摩根士丹利等大機構外，眾多海外華人和在華工作的外籍員工也彙聚成為一股強大的力量。
●海外華人“返鄉置業”
剛從美國回來探親的吳輝忙得不行。這幾天他在北京一共看了6個樓盤，最後選定了CBD附近名叫“東區國際”的一套房子。除了對這個項目的位置比較滿意外，促使他下買房決心的另一個原因是他的一個朋友(也是旅美華人)在那裏買了3套房。吳輝要買的房子面積170平米、精裝修，總價近150萬元。
“我算是覺悟比較晚的人了，周圍許多朋友早在兩三年前就在中國大陸置業，現在他們的房產升值很多。”每每談及此事，吳輝都流露出些許悔意。因為去年他回國時，北京的親戚曾向他推薦一個酒店式公寓的樓盤，當時賣12800元/平方米。今年回來再一看，已漲到17300元/平方米。
在美國，吳輝算是混得不錯的。他和幾個朋友在美國加州矽谷註冊了一家小公司，經過幾年的打拼現在總算能立足了。去年美國稅務局給他寄來的稅單注明，他們的家庭收入排在美國人收入25%的位置。但吳輝沒有覺得自己多麼富有，因為各種稅加起來要占到他和太太兩人總收入的40%，剩下的錢還得償還房貸和支付孩子托兒費，所以平時過日子也得精打細算。但前年吳回國時，似乎找到了有錢人的感覺。當時，他請幾個在北京的同學吃飯，才花了500多元，這讓他多少有些詫異。因為按這樣的標準，在美國至少要花300多美元，還不包括小費和消費稅，而當時美元與人民幣的比價是1∶8.27。回美國後，吳輝把他在中國的感受告訴了一個已在美國定居的北京朋友。這位朋友說，這是因為人民幣的實際幣值被低估了，所以最划算的事莫過於在美國掙錢回中國消費。
從2004年起，吳輝發現在美國的華人圈子裏越來越多的人在聊回國買房的話題。他認識的好幾個人，這兩年都在北京、上海買了兩、三套房。一位在北京買房的朋友給他算了一筆賬：國內大城市房子本身的升值每年至少5%(實際上這兩年都超過了10%)；保守地估計，人民幣對美元的年升值幅度能達到3%；買房後租金年收益大約在3%-5%之間。這樣算下來，年投資回報率大約在10%以上。更重要的是，國內政局穩定，經濟發展迅速，房產投資的安全性有保障。
“其實，我感覺不僅是在美華人，定居在其他一些發達國家的華人同樣看好中國房地產市場。”吳輝這樣認為。
●投資方式多種多樣
除了多如過江之鯽“遊”入內陸樓市的海外民間資本外，國外一些投資機構的動作也頗大。
外資機構投資中國房地產主要有三種方式：第一種是直接設立房地產開發企業。比如，新加坡凱德置地2005年上半年在北京的投資就達到78億元人民幣，在華投資總額已超過200億元人民幣；第二種是收購境內著名房地產開發企業的股份，如美林集團入股北京銀泰置業；第三種是直接收購國內房地產物業，通過長期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩定、租金回報高的物業，以此抵押在海外借款。然後，將這些物業打包，通過房地產信託投資基金(REITS)等形式尋求在海外上市，資金回籠後再做下一單交易。
據不完全統計，近一年來，僅北京一地，海外資本投資了近20個房地產項目，總建築面積超過500萬平方米，投資總額近30億元人民幣。商務部公佈的數據顯示，2005年中國房地產業與外資的合作項目2119項，合同利用外資金額達194億美元，實際利用外資金額54.18億美元。
業內人士分析，這些投資機構之所以能夠在中國房地產市場進行大手筆投資，主要是利用了中國外匯管理政策模糊、資本項目下的外匯管理與貿易項下的外匯管理界定不清之“便利”。由於海外資本投資的目標大多是國內各大城市的高檔房地產項目，因此可以說，是外資進入拉升了中國房地產的平均價格。
●熱錢來無影去無蹤
按照官方的統計，2005年中國新增外匯儲備2000多億美元，其中包括了1000億美元的貿易順差和600億美元的外商直接投資(FDI)。除去貿易順差和FDI，過去一年有近400億美元屬於非規範的國際遊資即所謂“熱錢”。再加上以往外匯儲備之中累積的1000多億美元國際遊資，中國現有的8000多億美元外匯儲備中有近1500億美元來得“不明不白”。
大量海外熱錢是怎麼進出國門的呢？專家介紹，由於外匯管制，外資進入中國的正規渠道是有限的，主要有貿易、直接投資、間接投資、QFII、個人結匯等幾種方式。此外，還可以巧妙利用合法途徑，甚至運用非法渠道，使境外資金自由出入國門。
比如，海外資金通過在華設立的公司投資房地產本應劃歸資本項目，但由於資本項目對投資、撤資和分紅等都有嚴格規定，而經常項目的規定相對寬鬆，因此大量此類資金的流入流出是通過經常項目進行的。
“其實很簡單。”一位業內人士向記者透露，“首先在國內設立一個公司，與其海外關聯公司虛構一筆貿易交易，錢就很容易進來了。出售地產後得到資金，再與海外關聯公司重新虛構一筆交易，以購買產品或提供服務的方式，資金就很輕易地流到海外了。”
清華大學經管學院張陶偉教授介紹，海外熱錢還可以通過個人結匯、捐贈等方式自由進出。在外匯管制下，外資進中國渠道有限，只有個人項下進外匯基本上是敞開的，上千萬美元都可以進來，捐贈就更簡單了。“因為屬於非資本項下的交易，國內公司可以順利接受境外關聯公司的大額捐贈，並可在短期內迅速結匯，轉移現金。”他說，“這樣一來，既繞過了大量外匯投資項目需經政府審批的規定，又避免了借用外債受項目總投資與註冊資本差額的限制。而且，這類外匯的捐贈結匯之後的流向，中國外匯部門無法監控。”
大量海外熱錢還可以通過“地下錢莊”進出國門。在美國、加拿大等一些國家的地方報紙上，就能找到無數類似的“錢莊”，而且信用非常好。“通過地下錢莊，可以繞開銀行系統和政府監督，使得大筆金額的流入流出非常方便和安全。”張教授說。
●有必要予以適當限制
外資拉動高端房價，會導致周邊房價上漲，普通百姓購房需求必受其害。“外資大舉進入中國，緣於對人民幣升值的預期。一旦認為升值已經見頂，他們就會集體撤離，那時候中國經濟將面臨艱難調整。”銀河證券公司首席經濟學家左小蕾認為。
瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經濟學家陶冬指出，中國並不缺少錢，在可預見的將來也是如此。海外資金大舉進入，無論從宏觀調控還是從擠房地產泡沫的角度上看，都在起反向效果。另外，這些資金持有者以現代金融手法對中國物業進行全球性配售，他們與國內競爭對手之間進行的是一場“炮艦打舢板”的戰爭。
北京師範大學金融研究中心主任鐘偉認為，國內政策不斷限制房地產的發展和投資，對外資卻並無配套措施，加上外資具有稅收優惠，如果外資企業在中國繼續享受著優越於本土企業的政策優惠，將會更加縱容不公平競爭，必然加劇中國房地產行業洗牌。
中金公司首席經濟學家哈繼銘對限制外資流入中國樓市開出了藥方：一是進行流入限制。許多國家都對外資購買本國房地產在金額和年限上進行限制。澳大利亞、埃及等國的法律規定，持有房地產滿1－5年以上才可以交易等；二是從稅收的角度加以限制。如對外資購買高級房地產收稅，針對沖著人民幣升值而來的炒房行為徵收“人民幣匯率調節稅”，即對因人民幣升值而獲利的那部分進行徵稅。
日前，外匯局和國家統計局有關人士在公開場合表示，會適當考慮調整外商進入國內房地產領域的政策。隨著相關政策陸續出臺，海外熱錢在中國房地產市場穿梭時就要付出更高的代價了。（來源：中國證券報） |
