中評社香港5月26日電／有這樣一組數字：1997年，中國個人住房按揭貸款金額不到200億元，到2005年，這一數字已經達到1.6萬億元。八年的時間增加了近80倍。
金融時報發表文章稱,儘管2006年國內房地産業走勢尚未明朗，但個人房貸市場却已成爲商業銀行大打創新牌的“角力場”，固定利率房貸、“雙周供”、“接力貸”、寬限期房貸、直客貸……林林總總，各家銀行推出了一系列房貸産品。那麽，在近期一路走高的房價中，銀行信貸應該怎麽辦？
文章分析說,1998年，房改作爲拉動內需的措施之一被推行，房地産個人貸款也從此被推廣。在國家金融政策的引導和支持下，居民的消費觀念已由攢錢買房轉變爲貸款買房，負債購房佔房屋交易總量的比例已逐年上昇。按揭購房已成住房消費的主流，形成了一種消費時尚。相關數據表明，2000年以來，住房銷售額增長普遍顯著地高於城鎮居民人均可支配收入增長和城鄉居民儲蓄餘額增長，2000年超過51%以上，2004年也達30%。這種情况說明了改革開放20多年來持續被壓抑的住房需求迅速釋放，同時表明這種釋放不是建立在居民可支配收入與儲蓄同時增長的基礎上。房地産的需要與需求存在著巨大的有效需求缺口，據測算，2004年度潜在供求差額達4370億元。說明國內城鎮居民可支配收入與房地産增長不協調，也就是說，國內房地産快速增長不是建立在國內居民可支配收入相應增長的基礎之上，大多數人靠貸款買房，房地産開發和消費過於依賴銀行信貸，銀行新增貸款中房地産貸款佔比較高，無形中增加了銀行信貸風險。
從房地産企業的資金來源來看，儘管房地産資金來源是多樣化的，但追根溯源，絕大部分的資金還是來自包括房地産開發貸款和住房抵押貸款在內的銀行信貸資金。2004年房地産企業資金中僅有16%左右是自有資金。這就是說，房地産開發企業的80%以上資金來源于銀行貸款。此外，從資産負債率來看，1997年以來，中國房地産開發企業的資産負債率一直高達75%，遠高於國內其他行業的企業60%的資産負債率；房地産開發企業的貸款和自籌資金與當年完成的房地産開發投資額之比在2003年達到了90%以上。這些數據基本上也佐證了國內房地産的開發基本上是依靠銀行信貸來完成的。
由於房地産行業的特殊性，房貸風險歷來受到各國銀行的重視。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%-20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成爲非常突出的問題。在中國，房地産貸款餘額從1998年末的3106億元上昇到目前的2.5萬億元左右，佔全部人民幣貸款總額的14.7%，已經直逼警戒綫。
文章指出,房貸總量激增無疑也是當前房價居高不下的原因之一。高房價不僅讓貸款購房者承擔了高負債之苦，還可能産生影響金融穩定和安全的外部效應。因此，在防範房貸增量風險的同時，化解住房貸款存量風險的任務也日顯艱巨。由於銀行吸收的資金往往以短期爲主，而發放的住房貸款却幾乎都是10年甚至20年、30年，這對信貸資産的流動性提出了越來越高的要求，一旦銀行資金流動性不足，“貸長借短”的矛盾就會突出。
文章分析,房貸激增在短期內可以增加商業銀行的利潤，但從長遠看，必然加劇房地産貸款的長期性和銀行資金來源短期性的矛盾，從而加大商業銀行的中長期流動性風險及銀行信貸結構的不合理性。更爲嚴重的是，當吹大的房地産泡沫破滅時，首當其沖將波及銀行業。目前，國內銀行界普遍認爲房地産貸款是一種優質資産，特別是個人住房消費信貸。但有學者指出，這種看法是建立在以下幾個前提條件上的，一是房地産市場的價格祗昇不跌；二是銀行的利率水平永遠保持在現在基礎上；三是中國的經濟繁榮不會出現週期性變化。但實際上這三個前提都是有條件的、不確定的，也是會變化的。
一項統計數據顯示，去年上半年，在中國17萬億元貸款總量中，房地産相關貸款有2.5萬億元。而在這17萬億元貸款中，以房地産及土地抵押的貸款，要佔到50%的比重，這使得銀行在抑制房價上漲中的作用舉足輕重。如何既能擠掉房價泡沫，又不至於引發風險，這需要商業銀行拿出智慧。
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