20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地産業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。然而由於各種複雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地産泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。
美國房地産泡沫：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地産經紀人
上世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地産泡沫。
佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這裡迅速成爲普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成爲了理想的投資地。許多美國人來到這裡，迫不及待地購買房地産。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸昇值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的昇幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地産的狂潮越來越汹涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地産公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地産經紀人，平均每三位居民就有一位專做地産買賣。當時，地價每上昇10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。
然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地産泡沫迅速破碎，許多破産的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪爲乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。
日本房地産泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以後的60年間，世界房地産領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地産泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，爲刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地産以及股票市場，致使房地産價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，决定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地産業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地産來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地産價格已飈昇到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的祗有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地産泡沫迅速破滅，房地産價格隨即暴跌。到1993年，日本房地産業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地産泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地産業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最爲漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地産泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視爲日本“失去的十年”。
東南亞、香港房地産泡沫：香港業主平均損失267萬港元
繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地産泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤爲突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地産作爲優先投資的領域，幷陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地産市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛涌入了房地産市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地産泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地産市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地産市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地産業已處於全面危險的境地，房屋空置率持續昇高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地産泡沫徹底破滅，幷直接導致各國經濟嚴重衰退。
東南亞金融危機還直接導致了香港房地産泡沫的破滅。香港的房地産熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地産領域，香港十大房地産公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上昇。到1981年，香港已成爲僅次於日本的全世界房價最高的地區。
1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地産投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時的香港，人們盲目地投資房地産。爲了抓住機遇，許多人往往僅憑地産經紀人電話中的描述，就草草决定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話：“什麽？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買的話，過3分鐘就沒了！”1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
就在香港的房地産泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中産階級居住社區“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地産和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生産總值還多。而對於普通香港市民而言，房地産泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。
可以說，發生在上個世紀的3次房地産大泡沫，對當時和後來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地産熱高燒不退的今天顯得尤爲珍貴。
來源: 環球時報
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