中評社北京2月11日電／一、 2018年中國房地產市場回顧
自2015年底，中國房地產市場的基調是供給側改革，“穩房價、去庫存、去杠杆”。
首先， 2018年房價上漲勢頭總體上被遏制了，房價基本上穩住了，但房價水平較高(見圖1)。國家統計局數據顯示，2018年一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個百分點，二手住宅銷售價格同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點；二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲7.6%和7.8%，二線城市漲幅比上年同期回落1.5個百分點，三線城市漲幅與上年同期相同，二三線城市二手住宅銷售價格同比分別上漲5.8%和5.9%，二線城市漲幅比上年同期回落2.1個百分點，三線城市漲幅比上年同期擴大0.5個百分點。
其次，2018年中國房地產市場去庫存效果顯著(見圖2)。國家統計局數據顯示，2018年末，商品房待售面積52414萬平方米，比上年末減少6510萬平方米，住宅待售面積25019萬平方米，比上年末減少5072萬平方米，辦公樓待售面積13793萬平方米，比上年末減少15萬平方米，商業營業用房待售面積3649萬平方米，比上年末減少1411萬平方米。 圖2 2017年2月-2018年12月中國商品房庫存變動趨勢
最後，中國房地產去杠杆效果不明顯，去杠杆壓力仍然很大。表1顯示，2008-2017年中國房地產開發企業的杠杆比率一直呈上升趨勢，資產負債率由2008年的72.3%增至2017年的79.1%。可見，房地產開發企業的杠杆比率不降反增，去杠杆壓力不降反增。同時，中國房地產開發企業的回報率不高，資產回報率(ROA)和權益回報率(ROE)分別由2008年的2.37%和8.57%降至2017年的1.62%和7.77%。因此，在房地產開發回報率低的時期，開發企業難以支撐高杠杆率，一旦房價下跌、庫存積壓，大量高杠杆比率的房地產企業將破產倒閉。因此，降杠杆和穩杠杆仍為防控房地產金融風險的當務之急。
另一方面，居民的債務杠杆和償債壓力很大。儘管中國商業銀行嚴格執行至少20%首付比率，房貸的杠杆比率被嚴格控制在80%以下，但中國居民的償債壓力仍然巨大。圖3顯示，2017年1月至2018年12月，中國居民中長期貸款(基本上是房貸)占儲蓄比重由2017年1月的38.32%增至2018年12月的47.05%，債務償還壓力驟增。儘管該指標不包括房產和股票資產，但目前中國家庭平均接近一半的儲蓄要用於償還中長期貸款和房貸，已接近中國家庭債務支付能力的極限，流動性風險很大。據此，房貸風險仍為房地產金融風險的核心。
二、 2019年中國房地產市場調控政策及房價走勢展望
前已述及，儘管目前房地產市場去庫存效果顯著，但房價和債務杠杆仍高企，“降房價和去杠杆”以及“穩房價和穩杠杆”的任務尚未完成，房地產市場金融風險仍高企，防範和化解房地產金融風險應成為防止發生系統性金融風險的當務之急、重中之重，必須採取宏觀審慎的逆周期管理。實際上，去庫存和去杠杆均與房價高度相關，房價是中國房地產金融風險的“灰犀牛”，房價是中國房地產市場調控的關鍵和“牛鼻子”。因此，2019年中國房地產市場調控的基調和重點仍是控制房價，防範和化解房地產金融風險，必須防止房價大起大落，房價既不能“漲破”，也不能“跌破”，必須將房價的漲幅或跌幅控制在合理範圍內，使房價回歸合理水平。據此，2019年中國房地產市場調控政策應具有以下三個基本特征。
|
