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城鎮化的透支與變局

http://www.CRNTT.com   2013-01-20 09:25:35  


 
  透支二:地方政府財力的透支。如上述,近年來大多數城市累計基建投資總量約為當地一般預算財政收入的8-10倍。現行地方財政運行模式基本是“財政管吃飯,建設靠融資”。這幾年建設融資先後發展出三種模式:“土地財政――“平台融資――“創新融資”(指BT、公共事業經營權出讓)。鑒於拆遷安置成本高漲,土地財政盈利事實上難以為繼,地方政府已從早期的“利潤經營”轉變為現在的“高負債經營”,過高負債會透支了未來財力。而創新型融資的出現,恰說明了眼下地方的“資金饑渴”。

  透支三:住房消費的階段性透支。90%樣本顯示,2009-10年房市呈現房價、銷量“雙高峰”特征。各地樣本房價普遍上漲50-100%不等。消費者普遍存在“買漲不買跌、再不買就心慌”的心態,購房需求集中釋放,甚至提前釋放。其道理如同前兩年的汽車、家電,集中刺激消費之後就是階段性透支。

  城鎮化與工業化的三種關係:噱頭概念、產業轉移、民間推動。1)大城市的高新科技園區,存在人為拉動新城區景氣的痕跡,概念成分多。2)後發展的中小城鎮工業園區,承接了沿海城市的高耗能、勞動力密集型產業的轉移,這兩年愈發呈現景氣。3)長三角的常州,民間工業的自然布局,自下而上推動城鎮融合,工業已能反哺城市,形成工業帶動城市生活景氣的良性循環。就調查樣本看,三種情形比例是:30%:30%:10%,剩餘樣本要麼特征不明顯,要麼效果還需時間檢驗。

  城鎮化與農村土地權屬的四種關係:土地徵收、新農村建設、社區集中、雙置換。其中,1)2006年後的新農村建設是指村民從零散村落集中搬遷到“新村”,戶口不變,承包經營權不變,在新村仍有宅基地。2)近年來的“社區集中”是指村民向小區集中,住商品房有房產證,但失去宅基地,但農業戶口不變,農田承包權不變。3)新近試點的雙置換是指“宅基地置換城鎮新房,農田承包權置換社保”。農民不再擁有宅基地和農田承包經營權,變城鎮戶口。從政府成本看,“新農村建設”成本最低,“雙置換”成本最高,“社區集中”成本居中。這些年,“社區集中”模式占主流。從農民角度看,樣本顯示,對於有上班收入的村民,他們喜歡“雙置換”。

  城鎮化與農村土地流轉的三種關係:承包經營權流轉、土地入股、複墾後建設用地指標流轉。前兩者模式在長三角發達地區出現,如農田承包權出租給大戶,農民可獲800元/畝/年的出租收入。第三個模式各地陸續出現,如某地宅基地複墾耕地後,騰出的建設用地指標可拍賣30-50萬元/畝。

  新型城鎮化的思考(不完全):四個轉變:1)投資主體從“政府”向“民間”轉變;2)模式從自上而下的“人造城鎮”向自下而上的“產業推動城鎮融合”轉變,並且強調“產業差異化”;3)城鎮建設從“面積擴張”向“改善人居”轉變;4)農村土地從“征用補償”向“可流轉交易”轉變。

  傳統城鎮化的三種可能路徑分析:1)縣鎮再來一輪城鎮化擴張。2)中央約束地方政府盲目投資(如編制地方政府資產負債表)。3)“穩經濟”、“防止金融風險”和“新型城鎮化”三者並重。我傾向認為第三種可能性大,未來的城鎮化將不是“簡單總量增長”的問題,不可偏廢理解,中國城鎮化問題將更加結構化。

  投資相關看法:城鎮化主題投資立足結構性機會和風險。看點在於:地方政府資產證券化ABS(原因在於地方財力透支)、農村的消費升級(得益於產業轉移後的工資性收入和土地可流轉後的資產性收入)。對於基建品投資,不看規劃看資金;對於工業周期品,要看具體行業供需缺口,差別對待。

  來源:和訊網 作者:陳瑞明(海通證券高級策略分析師)


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