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深圳土地改革的權利細節

http://www.CRNTT.com   2013-01-28 08:59:09  


  中評社北京1月28日訊/近幾年來,深圳在土地改革方面不斷探索。新年伊始,深圳市政府出台了關於優化空間資源配置、促進產業轉型升級的“1+6”文件,包括一個主文件以及《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法(試行)》等六個附屬文件。1月18日,深圳市政府召開了新聞發布會, 對上述文件的主要精神、基本內容及實施意義進行了解讀。

  上述試行辦法規定,原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。即,原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的符合城市規劃的產業用地,在理清土地經濟利益關係,完成青苗、建築物及附著物的清理、補償和拆除後,可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。

  東方早報發表上海大學法學院教授李鳳章文章表示,2012年5月末,深圳啟動土地管理制度改革綜合試點。如果說,當時強調集體土地權利向國有土地使用權轉化,從而實現土地權利的城鄉並軌,是邁向土地權利化的大膽突破,那麼今次最新動向則是邁向土地資本化、市場化的勇敢探索,其權利細節頗值關注。

  當深圳將城中村的農民土地,通過補辦出讓手續並減免絕大部分出讓金的方式,轉化為國有土地使用時,就克服了農村土地使用權的身份性和轉讓的限制,將之轉化為可依法自由轉讓的國有土地使用權。但這種權利的內涵為何,此前文件沒有規定。

  文章分析,此次的方案,儘管語言還不準確、不規範,卻揭示了該土地使用權的內涵和功能。某種程度上,一個新的權利類型已悄然而生。

  首先,是處分權能的強化。原集體土地使用權轉化而成的國有土地使用權,可依法出讓和轉讓,換句話說,既可將該使用權完全轉讓給別人,也可為他人設定用益物權,自己保留終極性的剩餘權利。而且,由於其出讓、轉讓的是空地,甚至特別強調要土地權利人首先將土地清空,然後才可出讓、轉讓。而一般國有出讓土地使用權,則並無再出讓之說,其轉讓也必須滿足房屋建設工程完成開發投資總額的25%以上或工業用地必須形成用地條件等條件。二者顯然大有不同。

  其次,其權利也沒有期限限制。一般的國有出讓土地使用權,根據土地用途不同,有70年、50年、40年的使用權之分。但作為集體土地使用權轉化而來的國有出讓土地使用權,不論原來的土地是宅基地,還是集體建設用地,都沒有期限限制,其轉化後也無法在時間上縮減,仍是無限期的。

  這樣,深圳的土地改革,在通過國有化消滅了集體土地所有權,從而將原有集體土地上的權利轉化為國有出讓土地使用權後,實際上創設了一種新的出讓土地使用權的類型,即無期限、可自由轉讓的土地使用權。該使用權實際已很接近於土地所有權。這一點從深圳土地改革方案對流轉方式的表述也可見一斑。

  按理說,在中國現有的土地權利框架下,所謂“出讓”,指的是國家或集體作為所有權人,將使用權出讓給使用人,自己保留使用權消滅後的剩餘權利。而此次深圳方案對於集體經濟組織的繼受單位,也承認其可以出讓土地使用權。這在邏輯上就很值得思考,因為,若原經濟組織的繼受單位根據其享有的出讓土地使用權,可將之再次出讓給第三人,而第三人獲得的又被稱為土地使用權的話,則前後的土地使用權,肯定是不同的兩個權利:前者是母權利,享有所出讓的使用權消滅後的剩餘權利;而後者是子權利,有一定期限限制。 


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