房產投資風險 通脹預期下不可忽視

http://www.CRNTT.com   2009-09-23 09:54:17

很多城市的房價已經嚴重透支，其前消費未來。 　　中評社北京9月23日訊／時下，為規避通脹風險而進行房產投資的人確實不在少數。中國證券報發表復旦大學房地產研究中心主任尹伯成文章認為，儘管在理論上不動產投資可能成為抗風險的武器，但其中所具有的市場風險和政策風險也需要投資者多一份心眼。 　　文章稱，為應對金融危機，以美國為首的西方發達國家大開印鈔機，中國為防止經濟過度下行也實行寬鬆的貨幣政策，這些都帶給人們強烈的通脹預期。如何避免手中貨幣貶值，成了人們面臨的一道難題。投資股市吧，說不定哪天股價大跌；投資國債或放銀行吧，收益率低得不足以抵禦通脹。於是，選擇投資不動產就成為最優選擇，因為不動產生根於土地，而不可再生的土地只會越來越稀缺。再說隨著中國城市化不斷推進，城市房產的需求只會越來越大，從而房產的價格在未來只會越來越高，投資房產不就成了抗通脹的最好手段嗎？ 　　那麼，投資房產能否成為抗通脹的有效避風港？ 　　文章分析，從理論上說，在嚴重的通脹面前，不動產投資確實是抗通脹的可靠避風港。然而，中國當前的實際情況卻未必如此。實際上，目前中國不少人想通過投資房產來對抗通脹很可能會面臨如下兩大風險： 　　一是市場風險。房產投資要對抗通貨膨脹，房價年漲幅必須高於年通脹率。撇開房產交易費用不說，假定年通脹率為5%，則房價年漲幅至少要高於5%，如果投資購房資金中有50%來自貸款，貸款利率假定為6%，在不考慮自有資金機會成本條件下，房價年漲幅至少要達到8%(5%加6%的二分之一)。如果房價漲幅為3%，而銀行存款利率也是3%的話，將錢投資房產還不如存銀行，因為後者沒有風險。當然，投資房產也可通過出租來獲取收益，但前提是租金收益率至少要達到年通脹率。總之投資房產抗通脹無非要靠房產漲價或獲取租金，或者二者兼而有之，現在就分別考察這些方式。 　　顯然，期望以後中國城市房價再能像前幾年那樣持續大幅度上漲已絕不可能。以上海為例，本世紀初上海中心城區（相當內環內）商品房均價大約每平方米5000多元，現在則是3萬元；目前上海全市（包括遠郊區）均價已達1.8萬元，而本世紀初不到3000元。房價在短短10年不到漲了6倍多，已嚴重透支了未來。房價收入比已如此不合理，今後還能這樣漲嗎？ 　　有人說，房價從來就是有錢人的投資需求決定的。確實如此，但有錢人投資還不是為了獲取收益嗎?那麼就來看看房價租金比吧。現在上海高檔豪宅賣得很熱，動不動上千萬一套。除非自住，如果出租，年收益率2%都到不了。目前上海中環附近一套100平方米的新房少說點要250萬元，但是租金也就每月3000元，扣除各種費用後，收益率還不如銀行存款了。這說明房價實在太高了，泡沫太大了，不但擠出了消費者，也嚇壞了投資者。這樣高企的房價還能指望它再持續上升嗎？除非今後中國會出現連續多年的兩位數的高通脹，房價再大漲的可能性幾乎已不存在。 　　二是政策風險。現代市場經濟從來就離不開政府的政策調控，政府希望房地產市場能健康、平穩發展，房價不要漲得太高，投資需求不要太猛，百姓住房不要太難。如果通脹預期使房市投資需求過於猛烈，政府就有可能出台一些政策加以調控：在土地政策方面，不但加大土地供應量，更重要的是加大對開發商囤地行為的打擊力度；住房保障政策方面，加大保障性住房的開發力度；在貨幣信貸政策方面，不排除進一步提高二套房貸門檻；在財政政策方面，不排除從持有第二套房開始試點徵收物業稅。所有這些都是為了抑制投資需求。當然，投資者可以把這些成本轉嫁到購房人和租房人身上，問題是這些人能否承受，如果不能，就會形成投資虧損的風險。