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攤牌吧，房價

http://www.CRNTT.com   2010-08-29 08:56:24

很多人本希望此輪調控能給樓市降溫，誰知翹首企盼4個月後，得到的結果是沒有明顯降幅的房價和大幅上漲的房租。一份由住房和城鄉建設部主持的調查報告認為，根據在京、滬、穗、深等調查的結果，近期城市房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東，推高房租或勸說房主推高房租。 　　當然，大量房源“寧空不租”的現象也是本輪租金上漲的原因之一。美聯物業指出，購置房源的成本初期雖然高昂，但從歷史來看未來假定的買賣收益似乎永遠是豐富的。另外由於持有空置房物並不用交納相關稅費，維持空置房的成本為零，造成市場上的一些房東連出租的意願都沒有，只著眼於短期的買賣收益，與房價上漲帶來的利潤相比，出租收益幾乎可以忽略不計，這就是為什麼有如此龐大的已售房屋處於閑置狀態的重要原因。 　　大量空置房的存在已經讓租房客們的心“拔涼拔涼的”，於是消沉了一段時間的“逃離北上廣”再度成為無奈的話題。“房屋租售比縮小的原因應當是房價下跌引發的，而絕不應該以房租的‘飈升’為代價。房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把剛畢業的大學生以及困難群體逼向絕境。”廣州大學2010屆畢業生劉孜說。 　　拐點來了？ 　　從國家統計局曾經公布過的全國新房空置面積的數據推斷，目前全國商品房空置面積不低，基本上維持在1.6億平方米以上。而2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，空置率接近20%。對此，業內人士建議，部分地區房屋租賃供不應求的局面短期無法完全改變，眼下應著手解決房屋空置率居高不下的問題，將大量存量房逼入市場，並防止某些機構在調控期間借機炒作房租上漲的行為，這也可以進一步堅定人們對調控的信心。 　　把大量存量房“逼”入市場談何容易。迄今為止，針對目前市場關心的存量住房“空置率”，並沒有權威部門進行相關統計。從國際慣例來看，一般情況下空置率在5%-10%屬於合理區間；如果空置率在5%以下，說明市場嚴重缺乏空置房源；10%-20%屬於危險區間；超過20%就屬於嚴重危險範圍，說明樓市已處於高風險狀態。 　　美聯物業認為，現在嚴厲的政策已經將大部分投資客逐出市場，造成了大量投資空置房的出現，但問題是如何來減少現已存在的空置房的規模。據傳言現在社會爭論大量房屋空置的現實問題，可能逼迫政府開征空置稅。但其實最好的解決空置房的方法還是開征物業稅，而不是另征空置稅。物業稅是針對房屋持有者開征的一項稅收，空置稅更像是懲罰性的稅收措施，一種對資源閑置的懲罰稅種。但一旦出租以後是否就不算空置了呢？空置稅並不能囊獲投資客所持有的全部房源，雖然可能空置稅稅收的針對性比房產保有稅更強，但有效性與可操作性上稍顯不足。所以政府方面應該通過此次完善空置房統計，進行全國住房普查，為加快推出物業稅作准備，只有增加持有空置房的成本，才能擠出樓市深層潛在的泡沫。 　　而某網房產數據專家則認為，“房租拐點或在三季度末來臨”。因為隨著前期畢業租房需求和上半年返程務工人員的需求釋放，市場在8月將呈現租金平穩狀態，不漲不跌，但是，新增的網絡出租房源加上此前沉澱的累積房源，房源量的積累最終會迎來租金上質的轉換，從而打破供需均衡，變賣方市場為買方市場。而且，這一轉換過程不會拖得太久，根據趕集網的以往數據經驗判斷，第三季度末或將見到房租價格上的變化。 　　與某網生活指數研究中心此次出台的研究報告互相呼應的是，當前各地正在緊鑼密鼓地推進公共租賃住房制度建設已經成為房租上漲的又一對衝：少數城市如重慶，已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導產品加以發展；今年全國計劃建設37萬套公租房，同時在積極建立以企業為主體的公共租賃住房運行機制。除公租房外，今年中央政府也加大了其他類型保障房的建設力度。

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