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房產稅設計應預先確立三大原則

http://www.CRNTT.com   2010-09-10 08:46:46

其次,明確房產稅的徵稅對象和徵稅門檻。 　　房產稅應將徵收對象瞄准所有可能被用於投資投機的房產,盡量避免漏項;而在納稅人界定和徵收標準劃分上又要設置相應的門檻,讓那些分別擁有一套或者兩套不算太大住房的當地居民和當地居住家庭,都能置身於徵稅範圍之外,以此確保此稅實施後,以自住為目的眾多有房居民能更加安居樂業。在徵收對象上,筆者建議將房屋套數和房屋面積相結合,規劃宜既寬泛又集中,而不拘泥於諸如豪宅、高檔房等有可能時過境遷的概念上。 　　被列入徵稅對象的範圍要大,包括各類房屋的所有權人和具有處置權性質的使用權人,涉及所有可以用於投機投資的房屋。而對被列入徵稅範圍的業主,一定要在其房產達到相對多的數量門檻後才能成為徵稅對象。可以做以下考慮:個人（或單個人家庭）擁有兩套且達到一定面積的;或者家庭（兩人及以上）擁有三套並達到一定面積且人均面積也超標的,才納入房產保有稅徵收範圍。徵稅時取其所有房屋中價值最高的一套或數套為應稅房屋,而不是全部徵稅。個人在其居住城市擁有單套房產,超過一定面積的;家庭在其居住城市擁有單套或兩套房產,超過一定面積且人均面積也超標的,只對其超過部分面積徵稅。對異地購房業主,如不能提供當地社保繳款證明或個人所得稅納稅證明的,超過一套即應徵稅,標準也是取其總價較高的房屋為徵稅對象。 　　其三,對在徵收房產稅具體操作過程中可能遇到的各種情形,需有多種預案。 　　鑒於1.2%稅率的原房產稅在公布施行二十多年來,一直處於形同虛設的狀態,筆者認為新的稅率要達到2%、3%或者更高水平才會產生效果。否則,相比一年內30%、50%甚至更高的房價攀升幅度（如2009年）,低稅率既難以盤活被投資和投機者所掌握的眾多存量空置房源,也無法對房價非理性暴漲保持針對性的震懾力;更不能對在各地輪動的炒房團的牟利衝動實施精確打擊。 　　為此,筆者建議採用一種稅率前高後低的全新徵稅辦法,體現對按期納稅人的優惠措施。例如將初始稅率設為2.5%,應稅房屋能按期足額納稅若干年,此後可獲稅率減半優惠,如該納稅人能繼續按期足額納稅,再過若干年後該納稅人可獲進一步的稅率減半優惠。如此,既保證了行政機關的可操作性和工作效率,從總體和長遠來說,又給納稅人減輕了負擔。 　　要使這樣的徵稅辦法具備足夠的有效性和威懾力,當然還必須備好對拖欠稅款者的處置方案。比如,對所有被列入徵稅範圍的房產,在業主未繳清稅款前不得交易,即產權及使用權不能變更。若逾期不繳稅款的,每隔一個周期稅率翻倍。 　　來源：上海證券報　　作者：高深 (上海匯盈策略咨詢分析師)

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