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李稻葵：論限購

http://www.CRNTT.com   2011-02-24 09:03:59

房地產限購的第二個理論基礎對應於上述第二類限購理論，即，避免或者縮短房地產投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地產總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產價格的下降。房地產價格下降的另一個後果，就是會在一定條件下導致未來價格上漲的預期下降。而未來價格上漲的預期下降又會進一步抑制投資性的需求。 　　成敗關鍵在細節：找准甄別兩類需求的機制 　　房地產限購就是一個機制設計（mechanism design）。機制設計是三位美國經濟學家獲得2007年諾貝爾經濟學獎的成果，是過去50年現代經濟學的重要方向之一。機制設計說的是制度的設計者（如政府）為了達到某一目的，如社會福利的極大化，設計一個博弈。該博弈要求每一個體發出信號或進行選擇，政府根據所有人的信號或選擇，進行決策。房地產限購機制中，每個有意購房者的發出信號不僅是購房量，還包括已有房屋所有量，以及其他個人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號，超過一定數量則表明他是投資需求者。 　　問題的關鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因為參與這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能出於投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群。還需要其它信號或變量。 　　在北京，戶籍是不是一個好的甄別變量?不見得。戶籍可能不應該作為房地產限購的一個變量。為什麼？因為不論是否合理、合法，事實上，在今天的北京，存在一個灰色市場，即，戶口指標可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地產限購的一個變量，它無形中會使得投資需求的部分收益轉變為戶籍價格的上升，由戶籍市場的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對於限購的目標——控制投資性需求而言，並不見得是最有利的。因為它出現了一定的漏洞，投資性需求仍然會上升，只不過會比沒有戶籍限制上升得少一些，因為投資收益的一部分轉給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。 　　如果購房者已經居住在城市而且還計劃在城市里繼續生活，這部分人應該歸結為基本住房需求。很顯然，在一個城市居住的時間與他已經居住的時間有相關性，在一個地方居住了1－2年的年輕人，有正式的工作並且納稅，一般來說，他離開這個城市的概率應該遠小於剛剛來到這個城市尚未就業納稅的人士，後者則有可能是投資需求者。 　　所以，原則上講，比較有效的甄別地產需求的信號變量應該有兩個：一是已有的住房數量，二是購買者的納稅和已經居住的時間。目前的情況，似乎個人納稅記錄相對居住證管理比較嚴格和系統，更加可靠。 　　至於納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴格，似乎不必太長就可甄別，因為純粹的投資者不太可能有耐心等待一到兩年從而獲得買1套房子的投資機會。凱恩斯曾說，投資者往往具有動物精神，是衝動性的，稍微緩一下，投資的衝動就會遠去。相反，如果要求5年的記錄，會對部分真正準備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長的等待。 　　地產限購是強力降溫藥 　　應該說，與過去5年多以來各個地方政府採取的稅收、利率等措施相比，房地產限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數量級。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產價格上漲的預期面前，杯水車薪。以差別化房地產貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至於房產稅，它的力度（1%左右）無法抵抗年複一年10%以上的房價上漲預期。限購是常規調控手段失效的情況下所能採取的最後一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。 　　房地產限購一個可能的前景，是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發商並不見得願意降價，但二級市場價格可能有所下降，當然交易量會萎縮。第二階段是預期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，於是預期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。在價格降到一定水平的時候，消費性需求開始入市。這種前景實現的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優化，比如上述戶籍的因素就應該調整，年限也應適當降低。再者，相應的配套措施必須跟上。在僵持期內，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時租房市場還沒有建立起來，這時，政府一定要加強公租房和廉租房建設。

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