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觀察大陸今年樓市變局的幾個視點

http://www.CRNTT.com   2011-02-26 08:54:06

平心而論，2010年國十條的宗旨及期望都很不錯，但該政策是建立在住房市場泡沫是局部的、購買第一套住房者不會用作投資、金融危機影響並沒有消失等判斷的基礎上的，而事後證明這些判斷並不成立。相比較而言，今年的新國八條最有新意的地方是兩個方面。首先，房產稅收政策具體化。比如要求各地房地產財產稅徵收試點。只是，從上海與重慶的房產稅的試點情況來看，至少在目前，這樣的稅制對市場的作用還很微小。至於住房交易稅與住房交易所得稅，只是把131號文件減免的優惠條件取消，讓這兩種稅恢復到2008年9月之前的水平。鑒於當前的房地產泡沫已經吹得過大，房地產稅這樣的恢復所起到的作用同樣十分有限。 　　其次，住房限價令及住房限購令。前者是指新國八條要求各地政府根據當地居民收入水平及收入增長速度來確定當地住房價格控制目標。這項政策的出發點，是希望讓國內房地產市場真正成為居民消費的市場，但如果一些基本問題不解決，住房限價令恐怕難以產生對住房市場的宏觀調控作用。對於住房限購令，政策是希望用更多行政手段來規範居民的住房需求。但從去年以來的經歷經看，這種住房限購令在一些地方反而強化了居民進入住房投機炒作的動機，成了投機炒作者湧入住房市場的信號。從政策的經濟邏輯看，與合理引導居民住房需求的原則背道而馳。而剩下對遏制房價真正能起作用的，就只能是信貸政策了。但信貸政策新國八條著墨不多。 　　那麼，新國八條之後，2011年中國房地產市場會如何演變，可以從以下幾個方面來看。 　　先看房地產開發投資，無論新國八條的效果如何，由於2009年至2010年住房銷售一直在創紀錄，而中國住房銷售是絕對預期制的情況下，住房開發投資的效用會滯後半年到一年才體現出來。因此，今年住房開發投資增長不會低於去年，再加上保障性住房1000萬套投入，2010年土地銷售快速增長，這些都為2011年住房開發投資增長奠定了基礎。也就是說，無論2011年住房銷售增長如何放緩，住房開發投資快速增長勢頭仍不會改變。因此，以往一直擔心房地產宏觀調控對相關產業拉動的影響不會減弱，只會加強。

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