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謹防房地產調控再次陷入“空調”

http://www.CRNTT.com   2012-12-10 08:42:45  


 
  調控新思路

  文章認為,首先,要從宏觀層面扭轉“綁架思維”,要改變中國經濟依靠投資拉動和外需拉動的增長邏輯,需要及時啟動內需,加大新興產業的投資力度,誠心誠意地吸引民間資本進入壟斷領域,放開各大領域的牌照管制,打破壟斷和特許經營的局面,平等對待國有資本和民營資本,減少“鐵公基”和房地產方面的投資,減少對房地產的過度依賴。

  如果繼續把經濟增速寄托在房地產上,則房價上漲的預期很難調下來,如果房價預期上漲,房地產行業有高利潤存在,則很多企業會將資金投入房地產來賺取快錢,從而會影響實體經濟的產業結構轉型。

  其次,要嚴格、透明地管理土地出讓金的收支,引入第三方審計機構介入,做一本明明白白的土地收支賬目,並向外公布和披露。

  曾從公開的統計數據中將2001年至2011年上半年的全國土地出讓金進行了加總,結果是101196億元。但這10萬億元究竟用於何處卻是一筆糊塗賬,國家出台的一系列政策文件規定要將不低於10%的土地出讓淨收益用於保障性安居工程建設等,可實際這些土地出讓金並未用在這些指定的用途上,而是轉化成地方政府的財政來源,而且土地出讓金占地方財政收入的比例在不斷提高,從2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。

  於是,土地財政成了目前大部分地方政府的依賴,為了滿足地方政府的花銷,賣地行為就自然變本加厲。

  因此,透明管理和做一本公開的賬目非常必要,否則徵地補償提高得再多也未必能讓失地農民獲益,反而高價賣地會更加瘋狂。

  第三,必須要打破土地財政格局,房地產調控要從調控土地價格開始。

  如果不改變土地財政的格局,地方政府繼續高價賣地,讓地方政府自行調控房價必然會淪為“空調”。

  但要改變土地財政格局可不是一件容易的事情,在“分稅制”後,中央與地方在財權與事權的劃分上出現了不匹配,加上地方政府對土地出讓金的管理比較“模糊”,用於保障房項目、安居工程項目等資金嚴重不足,土地出讓金在某種程度上充當著地方政府的“第二財政”或“私房錢”,如果這種格局不進行及時調整,則很難從根本上去解決土地財政的格局。

  因此,要從根子上解決這種矛盾就得進行深層次的財稅體制改革,改變中央與地方政府之間的稅收分配比例和分配方式,同時地方政府要精兵簡政,減少三公消費,讓財政收支透明化。

  建議將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來,建一個全國性的土地公開交易平台,將土地轉讓信息公開,接受各方監督,然後將收來的土地出讓金放入中央財政專設的省級土地出讓金賬戶,由中央財政暫作保管,然後根據地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再專款專用。

  這樣既可以保證“取之於民用之於民”,可以起到對土地出讓金收支的監督作用,也可以避免地方政府淪為“經濟人”,斬斷地方政府與房地產開發商之間的利益鏈條,避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發。 


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