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鄭聯盛:中國國內房地產市場正加速金融化

http://www.CRNTT.com   2016-08-09 00:23:05  


 
  他從供給和需求兩個方面解釋了為什麼國內房地產上漲這麼厲害。他指出,供給就是人均廣義的庫存量;需求就是常住人口和戶籍人口的比例。他以深圳為例分析,深圳外來人口多,常住人口和戶籍人口比例就會高,而就業人口實際上跟年齡有相關性,“因為如果是就業比較多,它的比例比較高,相當於年輕人比較高,年輕人結婚生子的壓力比較大,買房的需求也比較高”,他解釋,對於中國來講,需求的第三個因素是房價收入比,他發現在中國“收入/房價比”越高的城市,房價漲得越高,所以他認為,中國房地產市場它的金融化在日益提高,“金融是什麼?就是越漲越買”,他說。

  同時,鄭聯盛表示,現在房地產市場出現了廈門、南京、蘇州、合肥“四小龍”,使得部分二線城市的房地產價格越來越火爆,越來越金融化。“這種未來能不能持續,這是很大的變量”,他說。

  第三,金融部門風險的暴露日益顯性化。他表示,去年e租寶等沒有受到監管的所謂的“創新性金融服務”帶來的風險日益爆發,信托和理財產品也出現了承兌的壓力。他分析,中國債券市場被認為是規範性較好、監管較有力,風險較低,但是現在的債券市場,特別是中低等級的債券市場出現重大違約現象。他指出,國內企業債、政策性金融債的占比在下降,而政府債它的占比在提升。“從私人部門的債務的風險在向公共部門的債務風險轉移,這個轉移過程當中,實際上是政府來承擔的私人部門的風險,而這個風險最後如果hold住,這會使得我們地方政府和中央政府的壓力非常大”,他預測,這個壓力還會傳導到銀行部門。因此他認為,債券買賣方的高度關聯性,使得其內在風險呈現一體化。

  第四,人民幣的加速貶值。鄭聯盛指出,從今年開始,人民幣一直處於貶值過程中,但英國脫歐使得人民幣貶值的壓力大大緩解,“因為大家都關注歐元、都關注英鎊,所以我們看到英國脫歐之後,我們人民幣呈現了略微加速貶值的情況”。他表示,人民幣定價角度具有很積極的意義,代表著可以通過市場方式來緩解人民幣可能高估的壓力,但是它會帶來一定的風險,比如資本流出或人民幣資產重估的問題。
 


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