房價迷局背後的中國特色

http://www.CRNTT.com   2009-08-10 23:22:20

中評社北京8月10日電／在金融危局之下，全球房地產價格衰落，全球經濟也步入周期性調整及衰退。然而，中國的房地產以及中國的房價卻一枝獨秀，尤其是近期中國的局部房地產價格快速拉升，成為人們難以讀得懂的房價迷局。  　　華夏時報發表中國建設銀行高級經濟師孫兆東文章表示，要讀得懂中國目前的房價走勢，就必須了解中國特色房地產的五大特性：  　　一是房地產從支柱產業到暴利行業。房地產行業是國民經濟的支柱產業，特別是1998年，中國取消了福利分房，施行住房的貨幣化分配，由此帶動了十餘年的中國房地產振興，同時也對國民經濟的快速發展具有重要的拉動性。我們從國標行業分類的研究中發現，房地產行業的發展，能夠帶動建築業、建材業、服務業等50多個行業小類的發展，這樣明顯的帶動作用是其他行業很難做到的，同時這一行業也是一個國家民生的重要方面，因為在中國的傳統觀念中，“衣食住行”中“住”為大。而過去的十年間，房地產行業黃金時代的來臨，也為中國更多的人安居樂業及成為有產階層提供了保障。  　　同時，我們看到，房地產行業具有非常高的資本回報率，房地產振興的初期，項目的資本金要求是總投資的10％，即便後期由於房地產宏觀調控這一指標上升到30％和35％的水平，無論是住房地產還是商業地產或工業地產項目，巨額的項目回報相對於很少的資本金，使得該行業的資本回報率高達100％到400％，而一般項目2到4年的建設期，使得投資者和開發商在短短的幾年，從房地產項目中取得了巨額的利潤，於是暴利行業造就出了無數個我們熟知的億萬富豪。在2003年到2008年暴利行業排名中，房地產開發商連續名列前茅。  　　二是金融成就了房地產行業，圓了房地產開發商的億萬富豪夢。開發商用40％土地出讓款，採用土地使用權抵押從商業銀行獲取土地儲備貸款或開發貸款，然後付出不高的設計費用，取得設計單位圖紙，辦理規劃許可證、開工許可證、施工許可證及土地使用證，於是就有了後續的建築商墊資入場開始施工，而建築商同樣能依靠商業銀行的貸款進行施工和採購，而建築封頂，銀行按揭貸款、公積金貸款便接踵而來。  　　因此，從房地產開發的整個過程來看，金融伴隨始終，可以說，房地產的事業就是金融的事業，是金融成就了房地產。對於房地產開發項目來說，它的資金來源就是開發商的動脈血，而資金運用就是其靜脈血，如果沒有血液的供應，開發商資金斷鏈，再好的開發商也難用自己的資金全程順利完成。當然，金融成就房地產的同時，也為銀行自身創造了高成長和利潤。  　　三是經濟的周期特性決定了房地產的投資價值。儘管房地產是造就億萬富翁最佳的行業之一，但是房地產行業的自身規律決定了其發展與宏觀經濟存在一定的周期規律。房地產行業與經濟周期密不可分，由此也導致了房地產投資並非總是最佳投資，也就是房地產價格不可能永遠上漲，儘管房地產投資在通貨膨脹中會起到保值的作用，但由於其流動性和成本性的因素，如果在高價位購買了它，當房地產行業在經濟周期調整中，價值規律就會發生作用，高價格就會回落到價值線或之下，從較長的歷史經驗看，這種調整也是經濟周期的必然。因此，房地產的投資，也不總是最具價值的投資。  　　四是，房價逃不出價值規律的範疇。在新興市場和個別房地產高速發展的時期，似乎價值規律存在失靈的狀況。如過去10年中國的房地產價格單邊上漲及金融危機下的拒絕調整，但是這也是特殊歷史時期和發展階段的個例，從更長一點時期考察，如果房地產價格不回歸到其價值線，那麼就有一種可能，就是未來的通貨膨脹去淹沒房地產價格，於是價值規律的作用就將被充分認知，到那時，人們才會發現人們的實際購買力相對於通貨膨脹的房價還是增加了的。  　　五是房地產始終是宏觀調控的重要內容。當前，針對國民經濟支柱的房地產行業的宏觀調控，如同鋒利寶劍的雙刃，不調控就會造成過熱和結構性通脹，而調控一方面會影響該行業自身，另一方面也會傳導至房地產相關上下游50多個行業的發展，從而間接影響到國民經濟的發展。  　　文章最後說，針對房地產的宏觀調控應當借鑒國內外經驗教訓，從貨幣政策、財政手段和資本調控方面綜合考量，應做出一個科學的調控，使房地產行業能夠科學發展，保障國民經濟的健康可持續發展。