樓市拐點 是否已真正到來

http://www.CRNTT.com   2010-02-21 10:56:51

海南島房地產已經到了失卻理性的地步 　　中評社北京2月21日訊／“所有能夠助漲房價的因素都已經發揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰，甚至可能出現大幅下跌的格局。”《廣州日報》今天登出馬紅漫的文章“樓市拐點已真正到來？”　 　　在幾年前的春晚小品《賣拐》中，範偉在趙本山的引領之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場景極為類似，從2010年新年開始就真的要“拐了”，原因也正是房地產行業的領路人自己先“拐了”。  　　新年伊始，全國一線城市的樓市終於出現了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價也開始鬆動。北京、上海等地都陸續出現了樓盤促銷的場面，而價格變動更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當下這些市場變化已經清楚地表明，樓市價格趨勢的拐點已經形成。對於拐點之後的價格趨勢，謹慎的看法認為是“由漲轉平”，即房價不漲但也未必會跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來，判斷房價趨勢的要害不在於房地產市場本身，而在於貨幣調控政策的執行力度，如果偏緊的貨幣政策導向繼續強化，房價必然會“由漲轉跌”，甚至可能出現大幅下跌的格局。  　　之所以這麼說，一個重要的前提是中國房價本身的確太高。我們已經無需再羅列諸如房價收入比和租金回報率等衡量價格泡沫的數據，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房價虛高的事實。換句話說，房價泡沫才是市場價格必然調整的內因。  　　而長期以來，價格泡沫內因之所以長期沒有發揮出作用，是因為調控政策與投機蔓延兩個因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房價走勢看，房價本來在2008年已出現自發調整的端倪，但由於金融危機的惡化，調控政策為了“保增長”的政策目標而不得不力挺房地產市場。再加上投機資金的惡意炒作，房價居然創出了歷史新高。但正所謂從來沒有只漲不跌的市場，房地產市場也絕不會例外。在持續了11年之久的牛市行情以及在金融危機中上演了“不跌反漲”的怪相之後，所有能夠助漲房價的因素都已經發揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰。  　　助推房價的政策已經發生了明顯的變化。不僅調控政策從去年底開始表現出堅決遏制房價上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態勢將會發揮出釜底抽薪的作用。事實上，從去年年中房價飈升的後半期觀察，房地產市場已經完全淪為一個資金推動的投機市場，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房價保持快速飈漲。而畸高的房價已經透支了資金的供給能力。近期，曾經的“地王”北京大龍地產公司因無力支付50億元的土地出讓金而被相關部門暫停了土地拍賣資格，並被沒收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，儘管高房價給開發商帶來了巨額利潤，但同時也扼殺了行業健康發展的空間。高房價帶動了高地價，而開發商要想長期“活下去”就必須繼續天價購地，這意味著之前的高額利潤將會被高房價侵蝕殆盡。除非開發商不再繼續涉足房地產開發業務，否則高價造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“遊戲參與者”。  　　更為關鍵的是，這個“遊戲”已經無以為繼，因為資金供給轉而收緊已經成為必然。當下不僅房地產開發貸款被嚴管，買房者的購房貸款也受到嚴控。在資本市場上，監管部門也開始延緩房地產企業的再融資申請，目前多達30多家房地產企業的融資計劃已被積壓拖延。對於嚴重依賴資金供給的房地產市場而言，資金鏈條斷裂意味著什麼，不言而喻。在筆者看來，只要未來貨幣資金管控政策不出現大的轉變，開發商必然會在資金面的巨大壓力之下，選擇主動降低房價以求自保，並最終形成競相殺價的局面。彼時的房價走勢將最終印證“拐點”的真正到來。