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房地產繁榮可持續嗎?

http://www.CRNTT.com   2012-09-09 09:23:56  


  中評社北京9月9日訊/關於房地產,最近有兩種截然對立的觀點。一種認為2005~2010年期間形成了巨大的地產泡沫;另一種則認為中國不存在地產泡沫,地產繁榮還可持續20年。中國房地產究竟有無泡沫?這是個很難回答的問題。主張有的人,有以下理由:第一,2005~2009年,全國平均房價漲了3倍;第二,房價與月租金之比達到500,遠高於國際標準的300左右,這個指標表達的是房子作為投資的收益水平;第三,房價與家庭收入之比過高,很多城市10∶1,像北京這樣的大都市則是25∶1,而國際標準是5∶1。

  泡沫形成原因被歸結為:寬鬆的房貸條件;低利率水平;人們缺乏充分的金融投資產品可供選擇,被迫購房保值圖利;地方政府依賴賣地作為財政收入來源的動機,過度抬升地價;2009年的4萬億元刺激方案,鼓勵了房地產開發和投資。

  經濟決策者似乎接受了房地產存在泡沫的觀點,2010年開始實施房地產調控。主要措施為兩類:一是限購,二是限制開發能力。前者是為了降低需求,從而減緩房價上升步伐。後者在於避免企業在錯誤價格信號引導下過度投資開發房產。

  兩年多來,房地產價格並未像人們預期的那樣,泡沫破裂,應聲大落。短期內房價微降,成交低迷。近來,房價有抬頭回升之意。中央政府呼籲繼續房地產緊縮不動搖,雖然總體經濟由於需求不振已經大幅度失速。

  在我看來,主張泡沫者的理由並不充分,泡沫論實站不住腳。首先,價格租金比,並不能簡單與國際水準比較。在國際資本流動管制的經濟裡,要看可供投資的其他金融產品的收益率。很明顯,中國的銀行資產收益率極低甚至為負,較之地產投資遠遠不如。其次,房價與收入比,衡量的是人們的支付能力。兩點原因使得我們不能援引國際標準作為參照。首先,中國是高速增長的經濟,人們收入增長很快,7年翻一倍,而美國大約是35年翻一倍。動態看,快速增長經濟中人們似乎會容忍更高的當期房價收入比。此外就是收入不平等的影響。某城市以中位數收入計算房價收入比10倍,但是對於前1/3高收入家庭而言,這個比值就會很低,甚至低於5。因此長期以來,房價對於高收入組別而言太低,這部分家庭強勁的購買需求一直將房價抬高到今天的高位。今日之房價,對於高收入群體而言剛好,而對於低收入群體則屬於天價。在北京,後2/3收入人群面對的房價收入比甚至超過40。前1/3家庭的購買能力支撐此市場,因此這兩年嚴厲的房地產調控並未使得房價應聲而落。 


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