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經濟轉型應限制房地產業過度擴張

http://www.CRNTT.com   2014-03-20 09:06:49

三是商品房銷售面積大幅增長。 　　2000-2012年，全國累計實現商品房銷售面積82.07億平方米。其中，2012年實現商品房銷售面積11.13億平方米，約為2000年的4.97倍。從增速看，2005年同比增速最高，為45.13%；2008年最低，為同比下降14.72%。值得注意的是，2009年全國商品房銷售面積增速為2001-2012年期間的歷史第二高位，同比增長了43.63%。 　　從趨勢看，從2010年開始，全國商品房銷售面積增速呈環比下降趨勢。商品住宅銷售均價也出現明顯增長，2012年全國商品住宅銷售均價為5429.93元，約為2000年的2.78倍。分區域看，一線城市北京、上海核心區域住房銷售均價上漲近10倍。 　　四是房地產對經濟增長的帶動作用顯現。 　　據有關部門測算，1998年以來，房地產業及其對相關產業的帶動，每年可拉動國民經濟增長1.5-2個百分點。1998-2012年期間，房地產開發投資對GDP拉動的效果非常明顯。1998-2006年期間，房地產開發投資增速與GDP增速同向運動，相關係數為0.375，而2007-2012年，兩者的相關係數為0.661. 　　這些情況表明，1998-2006年期間，中國經濟增長動力除投資驅動外，外需的穩定增長起到了支撐作用。但到了2007年後，受美國次貸危機醞釀及演變，外需萎縮，對宏觀經濟增長的驅動作用下降。此時擴大投資，特別是擴大房地產開發投資已經成為穩定經濟增長的重要支柱。 　　宏觀經濟難以支撐房地產業繼續擴張 　　文章分析，過去相當長時間房地產業持續擴張為中國宏觀經濟長期保持較快增長注入強大動力，同時也滿足了人們日益增長的高品質住房需求。但同時也看到，由於房地產業天然存在滋生泡沫的可能性，特別是房地產與金融的高度融合蘊藏了較大的宏觀經濟金融運行風險，且部分城市房價和租金已經過度偏離居民收入，未來宏觀經濟將難以繼續支撐房地產過度擴張和房價高位上漲。 　　一是未來住房需求快速增長後勁不足。 　　2000-2013年，全國已經累計實現商品房銷售面積95.12億平方米。按照2013年末城鎮常住人口7.3億計算，人均居住面積13平方米。如果再綜合考慮歷史銷售面積，人均居住面積將更高。2013年，全國房地產開發企業房屋施工面積66.56億平方米，房屋新開工面積20.12億平方米。截至2013年末，全國商品房待售面積4.93億平方米。儘管房屋施工面積和新開工面積在形成商品房銷售時點上存在差異，但毫無疑問，未來住房供應將相對充裕。 　　從歷史趨勢看，2008年以前住房需求可能更多是真實住房需求驅動，主要表現在商品房銷售面積持續保持較快增長，2001-2007平均增速為22.95%；2008-2013年平均增速為10.49%，較前一階段下降了12.46個百分點。這一方面是因為前一階段住房需求集中釋放，另一方面也是因為國家採取了行政調控的措施。從2011年開始，中國計劃在未來五年新建保障性住房3600萬套。綜合來看，未來中國住房需求保持快速增長的後勁不足。 　　二是房地產驅動經濟增長的質量開始下降。 　　在資本形成中，土地購置費用作為其他費用納入房地產開發投資額中，有可能誇大房地產開發投資對宏觀經濟的拉動作用。由於土地購置費並不形成生產性消費，僅作為一次性投入，無法形成投資乘數作用，因而降低了房地產開發投資驅動宏觀經濟增長的質量。數據顯示，1998-2012年期間，房地產開發投資與GDP的比重逐年上升，由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%，這表明，在不考慮其他因素作用下，為形成1個單位的GDP需要投入更多的房地產開發投資。 　　這種情況在2013年表現尤為明顯，雖然2013年全國商品房銷售面積同比增長17.3%，房地產開發投資額同比增長19.8%，均高於2012年水平，但2013年GDP增速卻較2012年出現了下降。當然這種影響作用還要受到其他因素的影響。但顯而易見，由房地產業擴張驅動宏觀經濟增長的質量將會逐年下降。

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