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楊成長：房地產大周期拐點已經到來

http://www.CRNTT.com   2014-11-14 09:15:27

中評社北京11月14日訊／中國宏觀經濟增速仍在趨緩中。第三季度GDP增長7.3%，該增幅創下2009年一季度以來最低紀錄。第一財經日報日前專訪了申銀萬國證券研究所首席經濟學家楊成長，他表示：“當前中國經濟處在房地產大周期爬坡過坎期，如果能夠平穩過渡，把GDP穩定在7%左右的增速水平上，就算是成功。”文章內容如下。 　　房地產大周期調整不可避免 　　問：你為什麼認為房地產大周期調整對經濟影響這麼大？ 　　楊成長：中國房地產市場從2001年開始，已經繁榮了14年，對中國經濟、老百姓財產、社會分配格局產生了巨大影響。房地產投資占到了社會總投資的20%，影響到社會總投資40%左右。房地產在老百姓財產中的占比達到60%～70%，也是十多年來老百姓財富的主要增長源，對消費升級帶動作用也很大，帶動了家電、家具、家紡、家裝和汽車等產業的增長。房地產及其相關的收入幾乎要占到整個政府收入的三分之一左右。因此房地產大周期調整對經濟周期影響非常大。 　　問：為什麼你認為房地產大周期調整已經到來了？ 　　楊成長：現在來看，中國房地產大周期的拐點已經到來了。一是每年房屋銷售面積已經達到12萬億～13萬億平方米，近乎人均1平方米。按照每平方米約6000元計算，每個國民幾乎要拿出人均國民收入的六分之一，才能消化新增商品房。去年城市人均居住面積已經達到35平方米，農村才不過34平方米。中國城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口結構的變化，適婚人口絕對量的減少，從各方面情況來看，房地產的年供應量都應該頂到了天花板。 　　而我講的房地產大周期調整不可避免，並不是指房價必然要下跌，而是指房地產的供給和需求總量不再高增長，今後只能是走平甚至是下跌，但是總規模和絕對量仍然是巨大的。當前政府已經採取了一系列政策，對房地產進行扶持，但是政策出台不能改變房地產的大周期調整，也不應該改變。 　　如何應對？ 　　問：如何應對房地產大周期調整對宏觀經濟的影響？ 　　楊成長：從穩定經濟增長、維護居民財產安全、防範金融風險等角度看，2015年政府應該把應對房地產大周期調整放在重要位置。 　　首先要繼續出台穩定房地產市場的政策。今年以來政府已經開始調整政策方向，從過去控制、抑制需求，調整為鼓勵正常市場需求，正在逐步清理過去的限購、房貸政策中抑制正常需求的政策。明年要適度加大對房地產企業的扶持。必須在收縮供給的同時，加大對參差不齊、集中度非常低的房地產行業的整合，加速淘汰小規模房地產企業，扶持龍頭企業，加速行業併購，推動行業的有序競爭。要在風險可控的前期下，適度加大對房地產企業的金融扶持力度。從上市房地產企業情況看，房地產行業的整體融資成本在10%左右，而ROE只有9%左右。作為高杠杆產業，外部融資成本已經超過淨資產回報率，如果不改變這種狀況，這個產業是難以為繼的。要繼續加大棚戶區改造和保障房建設，適度彌補商業化房地產的收縮。長期來看，保障房建設也要市朝。要鼓勵金融機構、開發商、政府三方合作，探索出一條保障房建設的市朝投融資模式來。

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