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北京房地產的長效機制究竟是什麼?

http://www.CRNTT.com   2017-08-27 16:13:06

中評社北京8月27日電／北京房地產市場說長效機制已經說了有N年了，但是一直以來均沒有對於成效機制有一個成熟的、官方的說法。這也就導致了民間對於長效機制有了極大的演繹空間，這其中關於房產稅就是一個比較常見的說法。 而關於房產稅是否會成為長效機制的重要組成部分，我個人對此并不太認同。 　　理由在於除了比較常見的法理問題之外，還在於房產稅本身就是一種“惡稅”，不僅沒有任何人在房產稅的過程中能够獲益，而且只會增加社會運營成本： 　　第一，房產稅會增加無房者的租金水平。因為降房價的方式很多，而房產稅只會被轉移到無房者身上導致租金上漲。 　　第二，房產稅會讓有房者的持有成本提高。 　　第三，房產稅并不會讓政府收益，反而可能會導致行政成本居高不下。 　　很多人以為房產稅會讓政府獲得收益，這種想法過於簡單化了。就像我們為何要取消農業稅一樣，收稅是會增加行政成本的。當一種稅種的收稅成本高於稅負本身，收取這種稅，就是一種虧本買賣，因此對於政府來說，也是一種負擔。農業稅就是這樣的一種稅種，因此取消它顯然符合各方利益。同樣，房產稅不是一種簡單的稅收，它不僅需要對各種房產進行統計登記，可能還需要增加專門的稅收部門來進行征收，最關鍵的是它還不能采用較高的標准來征收，因此房產稅的成本顯然要比單純的賣地高多了。因此，在沒有找到很好的辦法之前，中國的房產稅只會提高社會運行成本，從這一點上看，我們認為房產稅短時間內出台的可能性不高。 　　那麼究竟什麼才是房地產市場的長效機制呢？ 　　我個人判斷，其實就是房地產行業的供給側改革，就是要改變房地產市場的供給端，將純粹的市場化供給轉化成為多軌制供給，用一句話來形容就是“高端靠市場、中端靠支持，低端靠保障”。只有理解到這一點，我們就會對未來的市場變化及政策走勢有一個相對准確的判斷。2010年，北京市提出限購政策，提出每個家庭只能限購一套住宅。2011年，又將外地人在北京限購條件升級為5年社保及納稅，當時市場非常悲觀，很多人都將自己在北京的房子賣掉去外地過上了悠閑的生活。結果限購後的幾年，北京房價反而出現了暴漲，可見限購本身并不能成為北京房價的制約條件，不僅住宅如此，商住也是如此。2013年北京市開始從供給端入手，提出“自住型商品房”的概念。值得注意的是，自住房仍然是一個商品房的概念，只不過是以中小戶型為主，限價銷售，客戶由建委搖號推薦，5年禁售型的商品房。當年就明確提出，未來兩年（2014-2015年）至少要保障7萬套自住房商品房的供應量，導致業內驚呼北京市場即將進入住房制度的雙軌制改革，北京房價必將出現調整。

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